La sezione 1031 dell’Internal Revenue Code consente il differimento del guadagno sulla cessione di attività o investimenti immobiliari se i proventi vengono reinvestiti in proprietà simili e la transazione si qualifica altrimenti come uno scambio di tipo simile. Per qualificarsi come uno scambio di tipo simile, sia la proprietà ceduta che la proprietà sostitutiva devono essere detenute per l’uso in un commercio, un’attività commerciale o per scopi di investimento. La determinazione di ciò che costituisce “detenuta per l’uso in un commercio, un’impresa o per scopi di investimento” è stata una notevole fonte di contesa tra il Franchise Tax Board (FTB) e i contribuenti negli ultimi anni. Questa controversia si è manifestata in diversi casi che coinvolgono scambi di tipo simile strutturati come le cosiddette transazioni “Swap and Drop”.
In una tipica transazione” Swap and Drop”, il contribuente contribuisce alla proprietà sostitutiva e/o ai proventi della vendita della proprietà ceduta a una LLC o partnership di livello inferiore. Questo tipo di struttura può essere preferito quando ci sono partner che vorrebbero vendere le loro azioni della proprietà ceduta e altri partner che vorrebbero continuare il loro investimento fiscale differito in un’altra proprietà. Semplicemente acquistare i partner non è generalmente fattibile perché la partnership probabilmente dovrebbe rifinanziare la proprietà originale per ottenere il denaro necessario per il buyout. Poiché gli scambi di tipo simile richiedono che il valore della proprietà sostitutiva sia maggiore o uguale al valore della proprietà ceduta, i restanti partner dovrebbero contribuire in contanti o rischiare di ricevere un avvio imponibile nella transazione di scambio, diminuendo i benefici di entrare in uno scambio fiscale differito.
La FTB ha precedentemente assunto la posizione che gli scambi della Sezione 1031 strutturati come un’operazione “Swap and Drop” non sono idonei al trattamento differito dalle imposte perché considera la transazione come uno scambio di beni immobili con beni personali immateriali (cioè interessi di partnership, che sono specificamente esclusi dai tipi di proprietà ammissibili al differimento delle imposte ai sensi della Sezione 1031). La FTB ha anche sostenuto che la transazione” Swap and Drop ” preclude ai contribuenti la detenzione necessaria della proprietà sostitutiva per l’uso in un’attività commerciale o commerciale o per scopi di investimento a causa della natura transitoria della proprietà della proprietà sostitutiva prima del suo trasferimento alla LLC o alla partnership di livello inferiore.
Tuttavia, il Board of Equalization (BOE) ha recentemente affermato che uno scambio Section 1031 strutturato come una transazione “Swap and Drop” ha, di fatto, diritto al trattamento fiscale differito*. In appello di Rago Development Corp., la società ha scambiato proprietà reali per interessi TIC in proprietà sostitutive costituite da pacchi sviluppati e non sviluppati. Il contribuente è stato richiesto dal suo creditore di consolidare i suoi interessi TIC nei pacchetti sviluppati in un unico scopo LLC entro sette mesi dall’acquisto delle proprietà. La FTB ha sostenuto che l’operazione non si qualificava per il trattamento fiscale differito perché il contribuente non è riuscito a detenere le proprietà sostitutive per l’uso in un commercio o un’attività commerciale o per scopi di investimento e che la dottrina della transazione step dovrebbe essere applicata alla rifusione dell’operazione in quanto i contribuenti hanno ricevuto interessi di società nella LLC piuttosto che La BOE ha respinto queste argomentazioni e ha ritenuto che l’operazione fosse una continuazione in buona fede dell’investimento del contribuente in beni immobili. Di conseguenza, la BOE ha ritenuto che la transazione fosse uno scambio valido ai sensi della Sezione 1031 e qualificato per il trattamento fiscale differito.
La FTB ha verificato in modo aggressivo le transazioni di scambio di tipo simile negli ultimi anni. Questa decisione, pur non precedenziale, avrà un impatto su diversi ricorsi in corso in esame. La decisione della BOE dovrebbe fornire un certo livello di comfort per i contribuenti impegnati in transazioni “Swap and Drop”. Si prega di contattare il proprio consulente SLD per ulteriori informazioni al numero 415.397.4444.
* Appello di Rago Development Corp., 2015-SBE-001, datato 23 giugno 2015.