家賃管理は、特定の都市が採用する特別な法律のセットです。 それは一般的に家賃の増加制限と立ち退き制限が含まれています。 いくつかの都市の家賃コントロールは、特定の状況下でテナントに支払われる移転支援、および保証金の利息を必要とします。 リストを確認してください。
これらの法律は、他の都市や市内のすべての賃貸ユニットには適用されません。 テナントによって最も一般的に誤解されているアイデアの一つは、彼らがいなかったときに家賃管理下にあったということです。
仮定しないでください。 調べるんだ ロサンゼルスの賃貸管理の簡略化された外観については、ここを見てください。
ロサンゼルス、サンタモニカ、ビバリーヒルズ、ウェストハリウッドは家賃管理をしているが、グレンデール、バーバンク、トーランス、パサデナ、ダウニー、およびその近くの他の都市はそれのようなものはない。 テナントはEncino、Van Nuys、Northridge、San Pedro、Venice、Hollywoodなどの場所に住んでいて、”Los Angeles”に住んでいないと思うかもしれません。”しかし、これらはすべてロサンゼルス市の一部であり、別々の都市ではありません。 これらは家賃管理区域です。 あなたがAngelenoであるかどうかを判断するのに役立つ地図があります。
対照的に、私たちが”LA”と呼ぶこの国の一般的な地域に住む人々は、実際には別の都市に住んでいる可能性があり、彼らを守るために家賃管理を持ってい あなたはロサンゼルス地域にあり、水と電気を支払う場合は、どのような都市がそれを得ているかを確認するためにあなたの法案を確認してくださ ロサンゼルスは、そのユーティリティとして”DWP”を持っています。
混乱に加えて、どのような構造が家賃管理を持っているかです。 彼らは家賃管理された都市にあるという理由だけで、それらの法律の保護の範囲内でそれらが含まれていません。 例えば、ロサンゼルスは、家賃管理が将来のアパートの建設を妨げるという家主からの叫び声の中で1978年に家賃管理を可決したので、ロサンゼルスは1978年10月以降に建設された構造を政治的妥協として免除した。 ロサンゼルスの新しい建物は、賃貸管理の下にはありません。
“Costa-Hawkins”法の下では、テナントが自発的に退去したり、ほとんどの理由で退去したりした場合、家主は新しいテナントの家賃を任意の金額に引き上げることができ、その賃料はその後家賃管理限界にロックされている。 2/1/95以降に建てられた賃貸ユニットや住宅やコンドミニアムは、家賃の制限の下にはありません。 これらの家賃制限が適用されない場合でも、立ち退き保護は継続されます。
LA Rent Controlに二つの新しい追加が注目に値する。 条例175130は現在、テナントの相互の合意なしにテナントの条件を変更することから家主を禁止しています。 条例174501は、第8条のようなレンタル支援プログラムを終了した後、家主がテナントの家賃の部分を上げることを禁止しています。
別の除外は、単一の家族の住居に適用されます：賃貸住宅自体は賃貸管理下にありませんが、二重または”ツー-オン-ロット”の家は賃貸管理下にあります。 大学の寮、モーテル、病院のような他の除外があります。
家賃管理がある都市は、あなたが住んでいる地域が家賃管理を持っているかどうか、そしてあなたのユニットがその家賃管理の下で登録されてい あなたが詳細を愛するならば、あなたはまた、彼らはあなたに家賃管理法のパケットを郵送することができます。
ガウジング家賃の増加
通常、家賃は30日間の通知で増加することができます。 しかし、現在の家賃引き上げの波のために、1月、2001年、新たに改正された民法第827条は、家賃の増加がその年の増加が10％を超える場合、60日間の通知を必 アイデアは、テナントに家賃の増加をガウジングに調整する能力を与えるが、それらを停止することではありません。 それは一度に大きな家賃の増加である必要はありませんが、年間の増加の合計だけです。 この新しい法律は、主にも比例してはるかに大きなハイキングを持っている傾向がある高価なレンタルに影響を与えます。 また、毎年のリースには影響しませんが、月ごとのテナントのみに影響します。 この法律は、議会が時間を延長したり、恒久的にしない限り、2006年に自動的に期限切れになります。
たとえば、昨年1月に$500を支払っていて、家主がすでに7月にrent25を引き上げた場合、今年1月に2 25以上の増加には60日間の通知が必要になります。 増加の合計が年のための10%またはより少しだったら、あなたが得るすべては30日の通知である。 今年の家賃はすでに合計10％増加し、家主は、その後、一ドルで家賃を増加したい場合、それは影響を軽減するために、60日間の通知によってでなければな
新法では、入居条件の変更通知を郵送するための5日間も追加されています。 郵送された30日間の通知は35日後に有効であり、郵送された60日間の通知は65日後に有効です。
どのように家賃管理を得ることができますか？
家賃管理は、実際にはエリアの空室率が約5％を下回っている場合にのみ必要ですが、その時点では、家主は家賃を上げたり、修理を怠ったりして空室を心配したりすることはなく、周りを見回すときにはあまり選択肢がないためです。 その結果、家賃管理は、住宅市場がタイトであり、家主が不足している生活の必要性を制御しているという理由だけで家賃が上がっている都市で可決された法律です。 家賃管理は、問題がローカルであるため、州法になる可能性はありません。
家賃管理を取得するには、二つの方法があります。 ロサンゼルスがしたように、あなたの市議会がそれを制定するのが最も簡単だが最も弱いことです。 最も難しいが最強は、テナントが整理し、サンタモニカがやったように、請願書の署名を得ることによって投票用紙に家賃の制御を置く場所です。 これらの両方は、テナントの投票の影響力を必要とし、多数のテナントが投票するために登録され、地方選挙で投票を行い、すべて一緒に投票します。 市議会がそれを制定すれば、それは条例になりますが、有権者はそれを憲章の改正にすることができます。
あなたの最初のステップは、市議会の会議に行くことであり、口頭発表の部分で、あなたは彼らに問題について話し、彼らが家賃管理の制定を検討しているのか、少なくともグレンデールが持っているように立ち退きを引き起こしているのかどうか尋ねます。 彼らの最初の膝ジャーク反応は、”家賃のコントロールは都市を破壊する”ということですが、彼らはほとんどそれらの都市についてそれを言うことがで
彼らは公に何でも言いますが、あなたは彼らが個人的にどこに立っているのか、どこまで行くのかを見るために彼らと個別に約束します。 ちょうど原因の立ち退きが不愉快ではないことを見つけるかもしれないし、彼らも取り壊されたり、主要なリハビリやシロアリ燻蒸を通過している建物のテナントのための移転支援を支払うことに同意するかもしれません。 それらと対立的であることを避けなさい。 彼らは彼らのキャンペーンに家主の貢献者を怒らせたくないが、水の中に彼らの政治的なつま先を置くのに十分な同情的かもしれません。 あなたがそれらの大多数を個人的に何かを承認させるならば、それらのうちの1人は公開討論でそのアイデアを紹介しなければなりません。
市議会が何かを制定しようとしているなら、家賃管理が不足していても、それを行うための英雄になりたい。 彼らはその一歩を踏み出す準備をしている間、あなたはより良い法的保護のためにテナントを整理するあなたの計画について話をする地元の新聞 あなたがニュースにしていると、他のテナントがあなたに連絡を開始し、あなたはすべての市議会に行くと、あなたが言ったことを増幅することがで この公共の叫びは、その後、行動を取るために市議会の応答をトリガし、あなたはあなたの方法にしています。 グループは、彼らの懸念のために市議会に感謝し、彼らはそれに対する国民の反応を見ることができます。 それは良い反応だ場合、彼らはより多くを行うことが奨励されています。
一方、自分の状況によって何かをする意欲があり、それを行うためにいくつかの時間を入れて喜んでいる他のテナントを見つける必要があります。 シニアグループ、いくつかの宗教機関、教師、消防士、労働組合、地元の民主クラブまたは同様のリベラルなグループ、いくつかのリベラルな組織、および地元の 多くの話者がいますが、少数の行為者がいるので、ボランティアをプロジェクトベースの委員会に入れたいと思っています。 ここでは、新しい人々のための有用な説明です。
請願によって家賃管理を取得する必要がある場合は、法律が弱い場合、家主はあなたと戦うつもりはないので、可能な限り最強の法律を持ってい 彼らは汚れたすべての方法を戦う、と常に持っています。 選挙の不正行為は、彼らの主なツールです。 宣伝、虚偽の情報、誤解を招くような議論は、あなたがそれらから聞くすべてです。 彼らは政治広告で何百万人も買うお金を持っていますが、あなたは有権者にメーラーを出すのは幸運です。 彼らは、家賃管理があなたの街に犯罪をもたらし、スラムに変え、財産価値を下げ、家主から盗み、家主が修理のために支払うことができないようにし、納税者の費用で何百万人もの支払いをし、家主にすべてのテナントを立ち退かせるよう強制することを公衆に伝える有名人や公的な人物を持つことになります。 ここにある共通の賃貸料制御神話はある。 もちろん、これらのどれも真実ではありませんが、疑いのない有権者は説得されます。 あなたの側では、公共の論争、newsworthiness、トークショー、新聞記事、テレビの報道、および脆弱なテナントの家主の虐待についての哀れな話を持っています。 政治的な戦いは、法律の文言ではなく、一般的な感情的および哲学的な問題に関するものです。
家賃管理法の技術的な文言は、弁護士が書く必要があります。 それは憲法である必要があり、州法によって防止されず、すべての抜け穴をカバーし、効果的にあなたが望む種類の保護を作成する必要があります。 それは容易に続くことができ、幾年もの間法廷で終わらないように明確、組織されなければならない。 それが署名のために循環されるとき、プロシージャ、フォーマット、タイミング、および公開情報に関して続かれなければならない特定の法律があり、それらの事がされることを確かめる弁護士の助けを有するべきである。 このウェブサイトは、その支援の一部を提供することができますが、実用的な問題として、地元の法的助言が必要です。 まず、ここでは、あなたの街の請願によって循環させたいかもしれない家賃管理法の草案があります。 それはある程度、簡単に変更することができますが、非常に多くのものがその中で相互接続されているので、大きな変更は再起草を必要とします。
テナント有権者登録は、このプロセスの重要な部分です。 テナントは、発言権を持たず、意見を考慮せず、人生を変える力を持たないことに慣れているので、投票は自分自身を見る方法と矛盾しているようです。 テナントの約5％だけが実際に地方選挙で投票します。 テナントは本当に政治的に特権を剥奪された多数派です。 家主は人口のわずか2％ですが、彼らは彼らのお金と力を活用するため、物事を実行するように見えます。 10％のテナント有権者の投票率は、あなたの町の政治の歴史を変える可能性があります。 政治家は、彼らが家賃管理に反対していると言って停止し、彼らの助けを必要とする虐待されたテナントの懸念を表明し始めるだろう。 それは確かに、数字のゲームです。
あなたが行動を起こしたいと本当に誠実であれば、あなたの寄付の割合で、ACORNのようなグループが助けてくれるでしょう。 地元の記者や市の事務員が知っているかもしれないあなたの町にはすでにテナントグループが形成されている可能性があり、あなたはそれらに参加 このように考えているのはあなただけではありません。