Wat is een convenant?
in de context van woonwijken is een “convenant” regel die het gebruik van onroerend goed regelt, ook een verwijzing naar een overeenkomst om zich aan deze regels te houden. Juridisch gezien is een naar behoren vastgelegd Convenant (technisch gezien een “restrictive active Convenant”) bindend en afdwingbaar. Zelfs wanneer convenanten geen deel uitmaken van het contract en in plaats daarvan worden ondertekend tussen buren (zoals een wederzijds Pact), ze zijn bindend en kunnen worden gedaagd als geschonden.
convenanten worden het vaakst gebruikt door geplande ontwikkelingen zoals omheinde gemeenschappen, flatgebouwen en woningcoöperaties om een bepaald niveau van orde en uniformiteit te waarborgen. De normen afgedwongen door middel van convenanten vaak helpen de huizen in de buurt behouden hun waarde, omdat ze de neiging om veel mooier en beter onderhouden te kijken. Huiseigenaren zijn vaak blij met deze normen, omdat ze meestal betrekking hebben op dingen zoals overmatig lawaai, gazononderhoud, en andere dingen die de kwaliteit van leven beïnvloeden.
de meer omvattende term “convenanten, Voorwaarden en beperkingen” (of CC&Rs) wordt doorgaans gebruikt in vastgoeddocumenten en HOA-correspondentie.
CC&R handhaving
als u onderworpen bent aan convenanten, of CC&Rs, zal uw HOA of naburige vereniging ook procedures hebben om deze regels af te dwingen of vrijstellingen toe te passen. Doorgaans zal een overtreding resulteren in een waarschuwing (via een schriftelijke kennisgeving aan de huiseigenaar) of een boete. Maar als een vermeende schending niet wordt opgelost, kan de vereniging (meestal een HOA) juridische stappen ondernemen tegen de huiseigenaar. De rechtbanken moeten ervoor zorgen dat er tussen de partijen een bindend contract is voordat zij zich ermee bemoeien.
in sommige gevallen kan het redelijk zijn om de vereniging om een vrijstelling of “afwijking” van een bestaand Convenant te vragen. Een afwijking is officiële toestemming om af te wijken van de letterlijke vereisten van het Convenant, meestal verleend in situaties waar letterlijke handhaving zou leiden tot onnodige ontberingen voor de huiseigenaar. Bijvoorbeeld, een slechtziende bewoner kan extra Buitenverlichting nodig hebben die verder gaat dan wat is toegestaan door het Convenant.
verzoeken om afwijkingen worden meestal behandeld door middel van hoorzittingen, terwijl een kennisgeving van het verzoek vaak wordt verzonden naar de andere ingezetenen.
Weergavebeperkingen
de waarde van een eigenschap wordt vaak bepaald door de weergave die het haar bewoners biedt. Bijvoorbeeld, een huis met uitzicht op een met bomen omzoomde vallei zal meer worden gewaardeerd dan hetzelfde huis met uitzicht op een elektriciteitscentrale. Daarom pakken buurten met CC&Rs dit soms aan door de locatie en grootte van hekken, bomen, gebouwen en andere mogelijke obstakels te beperken.
voor meer informatie over convenanten, Voorwaarden en beperkingen, klik op een link hieronder.