sectie 1031 van de Internal Revenue Code maakt uitstel van winst bij de vervreemding van zakelijk onroerend goed of vastgoedbeleggingen mogelijk indien de opbrengsten opnieuw worden belegd in soortgelijk onroerend goed en de transactie anderszins als een soortgelijke ruil kan worden aangemerkt. Om te kwalificeren als een soortgelijke ruil, moet zowel het afgestane goed als het vervangende goed worden aangehouden voor gebruik in een handel, bedrijf of voor beleggingsdoeleinden. Het bepalen van wat “aangehouden voor gebruik in een handels -, bedrijfs-of beleggingsdoeleinden” is de afgelopen jaren een belangrijke bron van Twist geweest tussen de Franchise Tax Board (FTB) en belastingplichtigen. Dit geschil heeft zich in verschillende gevallen gemanifesteerd met soortgelijke uitwisselingen gestructureerd als zogenaamde “Swap and Drop” transacties.
bij een typische “Swap and Drop” – transactie draagt de belastingplichtige het vervangende goed en/of de opbrengst van de verkoop van het afgestane goed bij aan een lower-tier LLC of een vennootschap. Dit type structuur kan de voorkeur krijgen wanneer er partners zijn die hun aandelen van het afgestane onroerend goed willen verkopen en andere partners die hun fiscaal uitgestelde investering in een ander onroerend goed willen voortzetten. Het simpelweg uitkopen van de partners is over het algemeen niet haalbaar, omdat het partnerschap waarschijnlijk het oorspronkelijke onroerend goed zou moeten herfinancieren om de nodige cash voor de overname te verkrijgen. Aangezien soortgelijke uitwisselingen vereisen dat de waarde van het vervangende goed groter is dan of gelijk is aan de waarde van het afgestane goed, zouden de resterende partners extra geld moeten bijdragen of het risico lopen een belastbare laars te ontvangen in de ruiltransactie, waardoor de voordelen van het aangaan van een belasting-uitgestelde uitwisseling afnemen.
de FTB heeft eerder het standpunt ingenomen dat artikel 1031 beurzen die gestructureerd zijn als een “Swap and Drop”-transactie, niet in aanmerking komen voor belastinguitstel omdat zij de transactie beschouwt als een ruil van onroerend goed voor immateriële persoonlijke goederen (d.w.z. partnerschapsbelangen, die specifiek zijn uitgesloten van de soorten onroerend goed die in aanmerking komen voor belastinguitstel krachtens artikel 1031). De FTB heeft ook aangevoerd dat de” Swap and Drop ” -transactie belastingplichtigen belet om het vervangende goed te bezitten voor gebruik in een handels-of bedrijfsactiviteit of voor beleggingsdoeleinden vanwege de tijdelijke aard van het vervangende goed voordat het werd overgedragen aan het lower-tier LLC of partnership.
de Board of Equalization (BOE) heeft echter onlangs geoordeeld dat een Section 1031-beurs die gestructureerd is als een “Swap and Drop” – transactie, in feite in aanmerking kwam voor een belasting-uitgestelde behandeling*. In beroep van Rago Development Corp. het bedrijf ruilde onroerend goed in voor Tic-belangen in Vervangende eigendommen bestaande uit ontwikkelde en onontwikkelde percelen. De belastingbetaler werd door zijn geldschieter verplicht om zijn Tic belangen in de ontwikkelde pakketten te consolideren in een single purpose LLC binnen zeven maanden na de aankoop van de eigenschappen. De FTB voerde aan dat de transactie niet in aanmerking kwam voor een belastinguitstel omdat de belastingplichtige de vervangende eigendommen niet in bezit had voor gebruik in een handel of bedrijf of voor beleggingsdoeleinden en dat de doctrine van de step-transactie moest worden toegepast om de transactie te herschikken als belastingplichtigen die partnerschapsbelangen in de LLC hebben ontvangen in plaats van onroerend goed als hun vervangende eigendom. De BOE wees deze argumenten af en oordeelde dat de transactie een bonafide voortzetting was van de investering van de belastingplichtige in onroerend goed. Bijgevolg was de BOE van mening dat de transactie een geldige ruil was in de zin van artikel 1031 en in aanmerking kwam voor een belastinguitstel.
de FTB heeft de laatste jaren op agressieve wijze wisseltransacties gecontroleerd. Hoewel dit besluit geen precedent is, zal het gevolgen hebben voor verschillende lopende beroepen die in behandeling zijn. Het besluit van de BOE moet belastingbetalers die zich bezighouden met “Swap and Drop” – transacties enige troost bieden. Neem voor meer informatie contact op met uw SLD-adviseur via 415.397.4444.
* beroep van Rago Development Corp., 2015-SBE-001, gedateerd 23 juni 2015.