door Kiran Bhardwaj
hoewel de covid-19-pandemie geen verwachte gebeurtenis was, voldoet if niet aan de eis van een huurder om de betaling van de huur op te schorten. De regering van Delhi had beteugeld op de burgerbeweging in de stad vanaf maart 23, als gevolg van covid-19 gevallen komen in de hoofdstad rond die tijd. Veel huurders worden geconfronteerd met een financiële crisis als gevolg van het Coronavirus en kunnen geen huur betalen. Wanneer de huurder in gebreke blijft met de huur, lijden de verhuurders en kunnen zij mogelijk niet aan hun eigen financiële verplichting voldoen, zoals het betalen van de hypotheek op de huurwoning, elektriciteit en waterkosten, verzekering, onderhoud, onroerendgoedbelasting, enz. Tijdens Covid-19 is het noodzakelijk dat verhuurders geen kennisgeving geven of zoeken naar bezit in deze uitdagende tijd en ongekende omstandigheden om elkaar veilig te houden en zonder een zeer goede reden om dit te doen en verder maatregelen zoals gezondheid en veiligheid tijdens lockdown tijd moeten verlichten. Huurders moeten de huur blijven betalen en zich naar beste vermogen houden aan alle andere voorwaarden van hun huurovereenkomst.
in een normale situatie waarin huurder geen huur betaalt, hebben de verhuurders de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en kunnen verhuurders vervolgens een uitzettingszaak indienen om de huurders fysiek uit de huur te laten verwijderen. Maar als gevolg van COVID-19, hebben gezondheid en veiligheid zorgen geleid tot elke plaats, zelfs rechtbanken om tijdelijk verbod op uitzetting te plaatsen. Een verhuurder kan uitzetting zaak in een rechtbank, maar de zaak kan niet worden gehoord als alleen dringende zaken worden vermeld voor hoorzitting. Echter, zelfs als de verhuurders verwijderen huurders nu, de verhuurders gaan worden geconfronteerd met veel problemen graag nieuwe huurders, ondertekenen van een nieuwe lease-of huurovereenkomst, en krijgen de nieuwe huurders verhuisd met het nemen van alle maatregelen om zich te houden aan de noodrichtlijnen en gezondheid en veiligheid maatregelen die door de overheid. Een verhuurder kan een maatregel nemen zoals afstand van de huur voor een maand, uitstellen huur of geven korting op de huur of verminderen huurbedrag. De verhuurder kan een woord hebben met de huurder over de situatie en omstandigheden en proberen om hun suggesties tegemoet te komen. De huurder kan er alles aan doen om zich aan zijn einde van de afspraak te houden en er zeker van zijn om eventuele overeenkomsten bij voorkeur schriftelijk te plaatsen als een addendum bij uw huidige huur-of huurovereenkomst met inbegrip van alle details van de overeengekomen regelingen en kan hulp nemen van de opties gegeven onder de covid-19 reliëfs, regelingen etc. of geld of vouchers verzamelen om de huurders te helpen.
terwijl de oude huurovereenkomst de registratie van huurovereenkomsten van meer dan 11 maanden of langer verplicht stelde. 50.000 in waarde, de nieuwe wet verplicht alle huurovereenkomsten te worden geregistreerd bij de Huurautoriteit, ongeacht de duur en de waarde van de huurovereenkomst. Het omvat zowel commerciële als residentiële huurcontracten; met inbegrip van het gebruik van gebouwen voor educatief gebruik, maar omvat niet de gebouwen geregistreerd onder de Factories Act, 1948. Verhuurder kan slechts twee maanden huur als zekerheid. Als verhuurder van mening is dat er illegale activiteiten plaatsvinden in gehuurde panden of er is nalatigheid van de kant van de huurder of overlast veroorzaakt door de huurder en schade wordt veroorzaakt aan de buren dan kan hij naar de rechtbank gaan om het pand te ontruimen. De verhuurder kan het gehuurde pand niet betreden als en wanneer hij dat wil. De verhuurder dient de huurder 24 uur van tevoren op de hoogte te stellen van het betreden van het gehuurde pand en eventuele reparatie of onderhoud aan het gehuurde dient door de verhuurder te worden uitgevoerd.
maatregelen tijdens het Coronavirus, 2020:-
- op 23 Maart 2020 kondigde de regering een bevriezing van huurverhogingen aan en bescherming tegen Opzeggingen van huurcontracten. Dit is als wet toegepast via de Covid-19 Response (Urgent Management Measures) Legislation Act, die in werking is getreden op 26 maart 2020. Dit betekent dat verhuurders de huur voor hun huurwoningen niet kunnen verhogen. Dit geldt voor een eerste periode van zes maanden, van 26 maart 2020 tot 25 September 2020.
- de beperkingen op het beëindigen van een huurovereenkomst gelden van 26 maart 2020 tot en met 25 juni 2020. Vanaf 26 juni 2020 kunnen verhuurders een opzegging van een huurovereenkomst op grond van de bepalingen van de wet op huurcontracten voor woningen aankondigen. Normale opzegtermijnen vanaf de dag dat het wordt gegeven zullen van toepassing zijn.
- verhuurders en huurders dienen zich te houden aan richtlijnen inzake fysieke afstand, persoonlijke hygiëne en oppervlaktereiniging en dienen een register bij te houden met het oog op het traceren van contacten. Ze moeten het gezondheidsadvies van de overheid volgen op COVID-19.
- op 29 maart had de premier van Delhi een beroep gedaan op verhuurders om huurders gedurende een of twee maanden niet te dwingen huur te geven en betalingen in termijnen te accepteren als de huurder geld tekort komt. Later, in April, had een bevel van de Delhi Disaster Management Authority opgeroepen tot “strikte naleving” van aanwijzingen dat verhuurders geen huur van migrerende werknemers en studenten voor een maand zullen eisen. Zij verplichtte de respectieve districtsmagistraten zich bewust te maken van deze richtlijn en, in geval van niet-naleving, juridische stappen te ondernemen.
- als adviseur kondigde de regering van Delhi aan en verzocht de verhuurders de huur voor de komende 3 maanden te vergeven en het Hof verklaarde ook dat de regering de huur zal betalen als de huurder dit niet doet.
- in Uttar Pradesh vaardigde de regering ook een gerechtelijk bevel uit om verhuurders op te sluiten of te beboeten die er niet in slagen de huurinzameling met een maand uit te stellen. Bovendien adviseert de Maharashtra Housing Department de verhuurders om de huur voor ten minste drie maanden uit te stellen en huurder niet uit te zetten wegens niet-betaling van huur of achterstallige betalingen.
- er is al een hulplijn voor het toezicht op de situatie en de benadeelde personen kunnen zich tot de betrokken autoriteiten wenden.
- de RBI kondigde ook een EMI-vakantie van drie maanden aan op verschillende soorten leningen. Maar dergelijke verdraagzaamheidsprogramma ‘ s stellen alleen hypotheekbetalingen uit. De rente blijft stijgen op het uitstaande bedrag van de lening, in plaats van volledig af te zien of te beëindigen.
echter, loutere aankondiging bij gebrek aan overheidsverordeningen voor het respecteren van de huur, ontslaat huurders niet van de huurkosten. Als adviseur in de natuur, het mag niet worden verkeerd opgevat als absoluut of juridisch afdwingbaar door huurders. De reden achter de bestelling was om wat adempauze te bieden aan huurders die niet in staat zijn om huur te betalen tijdens deze crisisperiode. Verhuurders met volle zakken en in goede intentie, zoals de Lodha Group kondigde een volledige vrijstelling voor meer dan 200 commerciële huurders tot normaliteit terugkeert. Niet alle verhuurders kunnen zich echter ontheffingen of uitstel van betaling veroorloven, met name senioren wier overleving grotendeels afhankelijk is van huurinkomsten. Het Hon ‘ ble Delhi High Court heeft onlangs een arrest gewezen van 21-05-2020 in Ramanand e. a. tegen Dr. Girish Soni en Anr., waar de rechtbank de aanvraag van Appellant-huurders voor opschorting van de betaling van de huur, als gevolg van de Covid19 Lockdown situatie afgewezen. Een single-judge bench van Hon’ble Justice mevr. Pratibha m Singh zei huurders kan niet de doctrine van opschorting van de huur op basis van “een overmacht gebeurtenis als zij (de aanvragers) niet van plan zijn om de gehuurde gebouwen af te geven en te blijven bezetten”. Overmacht is een gebeurtenis die buiten de controle van de partijen valt en zowel natuurhandelingen zoals aardbevingen, overstromingen, enz.Als handelingen van mensen zoals rellen, stakingen en oorlog, enz. omvat. Partijen dienen zich In dat geval te houden aan de contractuele bepalingen van de overmacht-clausule, om te bepalen of huurder gehouden is tot betaling van de huurprijs dan wel gerechtigd is de huurprijs op te schorten. Dat er geen contractuele bepaling is in verband met overmacht of over opschorting of afstand van huursom in geval van overmacht. Voorts zijn sections 32 en 56 Van De Contract Act in dit geval niet van toepassing, aangezien de Delhi Rent Control Act 1958 van toepassing is. “Het verzoek van de huurder om opschorting van de huur kan dus worden afgewezen, voor zover, terwijl hij zich beroept op de doctrine van opschorting van de huur wegens overmacht, uit de aangevoerde middelen blijkt dat de huurder niet voornemens is de gehuurde panden af te staan. Terwijl het bedrijf dat de opschorting van de huur is niet toegestaan in deze feiten, wat uitstel of ontspanning in het tijdschema van de betaling kan worden verleend als gevolg van de lockdown,” zei de rechtbank. Het Hof merkte ook op dat indien de huurder in het bezit was van het pand dat in bewoonbare staat was, de huurder verplicht was de huur te betalen. Voorts stelde zij dat de huurder, aangezien de huurovereenkomst een uitgevoerd contract was, gebonden was aan de voorwaarden van het contract en zijn contractuele verplichtingen moest nakomen en de huur moest betalen die tijdens de periode Covid-19 was ontstaan.In een recente zaak, op 30 April, had het Hon ‘ ble Supreme Court een beschikking goedgekeurd in de zaak Pawan Pathak Prakash tegen Bar Council of India, verzoekschrift (civiel) nr. 10949 van 2020 waarin werd verklaard dat
“de aanvraag voor toestemming om in persoon te verschijnen en te argumenteren is toegestaan. Na de indiener persoonlijk te hebben gehoord en rekening houdend met de klacht van de indiener, zijn wij van mening dat de beste weg is dat de Bar Council van India moet overwegen zijn broeders te helpen, rekening houdend met de heersende situatie. Met de bovenstaande observatie, de dagvaarding blijft verwijderd.”
op 5 mei, in een andere zaak van Pawan Pathak Prakash tegen Union of India, verzoekschrift Nr. 11005 van 2020, oordeelde het Hof dat
” we zijn niet geneigd om dit verzoekschrift te behandelen op grond van artikel 32 van de Grondwet. In deze zaak heeft de rechtbank het verzoek om opheffing van de huur voor advocaten tijdens de afsluitingsperiode afgewezen. Het gerechtelijk bevel vermeldt niet dat het betalen van huur verplicht is voor huurders van alle woningen of residentiële, industriële of commerciële. De Hoge Raad van Hon ‘ ble heeft de eis van concessie voor het betalen van de huur van het Kamerbureau aan de advocaten van de Orde van Advocaten van het Hooggerechtshof afgewezen. Het Hof stelt dat er geen speciale vrijstelling kan worden verleend aan advocaten.
onder deze omstandigheden zal het voor de meeste verhuurders tot 30 September 2020 moeilijk zijn om een bezitsprocedure te starten, tenzij zij hun huurders drie maanden van tevoren hebben gewaarschuwd.
de overmachtclausule biedt een partij tijdelijk uitstel van de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van een overeenkomst.De formulering van de clausule bepaalt of een bepaalde gebeurtenis binnen de clausule valt en welke gevolgen te volgen. Een vraag die zich kan voordoen, is of een huurder de Doctrine van frustratie kan inroepen bij het ontbreken van een overmacht-clausule voor het niet betalen van de huurprijs? De Doctrine wordt doorgaans ingeroepen in omstandigheden waarin het doel van hun contract wordt geacht te zijn gefrustreerd op grond van artikel 56 van de Indiase Contractwet. Echter, de Hon ‘ ble Supreme Court in Raja Dhruv dev Chand / Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, heeft opgemerkt “autoriteiten in de rechtbanken in India zijn over het algemeen van mening dat artikel 56 Van De Contract Act is niet van toepassing wanneer de rechten en verplichtingen van de partijen ontstaan onder een overdracht van eigendom onder een huurovereenkomst”. Het is dus onwaarschijnlijk dat een huurder bij ontstentenis van een Overmachtclausule in een huurovereenkomst aanspraak kan maken op ontbinding van de overeenkomst en als gevolg van een overmachtsituatie afstand kan doen van de huurovereenkomst. Echter, de meeste huurovereenkomsten hebben niet de bepaling van ‘overmacht’ en kunnen geen beroep doen op de doctrine van frustratie en dus, tenzij aankondigingen worden ondersteund door verordeningen, de onzekerheid van de afdwingbaarheid ervan blijft. Ongeacht de inspanningen van de overheid, kunnen individuele omstandigheden leiden tot afschermingsprocedures in het hele land. Gelukkig heeft het Hon’ble Supreme Court in zijn arrest in Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016)3 SCC 762 en in het geval van Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Central Bank of India, (2019)9SCC 94, heeft verklaard dat “de rechten van een rechtmatige huurder niet kunnen worden aangetast onder de SARFAESI Act procedure. Echter, de werking van de huurwet kan niet worden uitgebreid tot een”huurder-in-sufferance”.
conclusie
de economische verwoesting als gevolg van de verspreiding van het Coronavirus heeft particuliere partijen en advocaten gedwongen om door de kleine lettertjes te kijken naar toekomstbestendige contracten. Temidden van de pandemie zijn de veel vergeten en onzichtbare handen van de “overmacht” – bepaling in contracten en leasing van invloed op contractuele verplichtingen. Gevallen van overmacht zijn echter niet uitputtend vastgelegd in de wet en de toepasselijkheid van deze bepaling is afhankelijk van de taal van de huurovereenkomst en interpretatie door de rechter. Het effect van dit virus op de huurovereenkomst zal afhangen van de definitieve vaststelling door de rechtbanken. Een ideaal scenario voor een huurder en verhuurder zou zijn om te onderhandelen en de situatie te bespreken en opnieuw te onderhandelen over de voorwaarden van de Overeenkomst voor afstand van huur of alternatieve oplossing om geschillen en complexiteit te voorkomen. Alle voorwaarden van de overeenkomst moeten schriftelijk zijn om ademruimte te bieden aan beide partijen. Aangezien de autoriteiten verder geen duidelijkheid hebben over de huurverplichtingen in het kader van commerciële leaseovereenkomsten, hebben bedrijven te kampen met nulverkoop in combinatie met loon-en huurverplichtingen.
de auteur is Advocate-on-Record, Supreme Court of India.