właściciel nie może rozpocząć pozwu o eksmisję bez uprzedniego legalnego wypowiedzenia umowy najmu. Aby zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu, wynajmujący musi powiadomić Najemcę na piśmie, jak określono w ustawie o rozwiązaniu umowy. Jeśli najemca się nie przeprowadzi (lub nie rozwiąże problemu, który spowodował wypowiedzenie umowy—na przykład płacąc czynsz lub znajdując nowy dom dla psa), właściciel może złożyć pozew o eksmisję. Pozew o eksmisję w Twojej okolicy może być nazywany bezprawnym zatrzymaniem (ud) lub inną podobną nazwą.
przepisy państwowe określają szczegółowe wymogi dotyczące zakończenia najmu. Rodzaj wypowiedzenia właściciel musi służyć zależy od sytuacji, a każde państwo ma swoje własne procedury, w jaki sposób zawiadomienia o wypowiedzeniu i eksmisji muszą być napisane i dostarczone („służył”).
zawiadomienia o rozwiązaniu umowy z przyczyną
chociaż terminologia jest nieco zróżnicowana, gdy właściciele mają powód (przyczynę), aby chcieć odstąpić od umowy, mogą użyć jednego z trzech rodzajów zawiadomień o rozwiązaniu umowy:
- płacenie czynszu lub wypowiedzenie umowy najmu, które wynajmujący zazwyczaj stosuje, gdy Najemca nie zapłacił czynszu. Dają najemcy kilka dni (od trzech do pięciu w większości stanów) na opłacenie czynszu lub wyprowadzkę („quit”). Zobacz wykres Nolo stanowych ustaw o wypowiedzeniu za niepłacenie czynszu więcej szczegółów.
- zawiadomienia o zwolnieniu lub wypowiedzeniu, które wynajmujący zazwyczaj wydają po tym, jak najemca narusza warunki umowy najmu lub dzierżawy, takie jak klauzula zakazu zwierząt domowych lub wymóg powstrzymania się od nadmiernego hałasu. Zazwyczaj najemca ma określony czas na skorygowanie lub” wyleczenie ” naruszenia. Najemca, który tego nie zrobi, musi się przeprowadzić lub stanąć przed możliwością pozwu o eksmisję. Więcej szczegółów można znaleźć w tabeli przepisów stanowych Nolo dotyczących rozwiązania umowy za naruszenie umowy najmu.
- bezwarunkowe wypowiedzenia, które są najsurowsze ze wszystkich. Nakazują one najemcy wyprowadzić się bez możliwości zapłaty czynszu lub skorygowania naruszenia umowy najmu lub najmu. W większości stanów bezwarunkowe powiadomienia o zakończeniu są dozwolone tylko wtedy, gdy najemca ma:
- wielokrotnie naruszył znaczącą klauzulę umowy najmu lub najmu
- spóźnił się z czynszem więcej niż jeden raz
- poważnie uszkodził lokal lub
- zaangażowany w poważną nielegalną działalność, taką jak handel narkotykami na terenie obiektu.
w niektórych stanach właściciele nie są zobowiązani do dawania najemcom możliwości zapłaty zaległego czynszu lub naprawienia naruszenia umowy najmu. W tych stanach właściciele mogą od razu korzystać z bezwarunkowych powiadomień o rezygnacji—mogą przedłużyć drugą szansę, jeśli chcą, ale żadne prawo nie wymaga od nich tego. Więcej szczegółów można znaleźć w tabeli przepisów stanowych Nolo dotyczących bezwarunkowych zakończeń.
gdy najemcy otrzymali wypowiedzenie, ale nie przenieśli lub nie naprawili naruszenia umowy najmu lub najmu w terminie określonym w zawiadomieniu, wynajmujący może złożyć pozew o eksmisję.
zawiadomienia o rozwiązaniu Umowy bez podania przyczyny
zazwyczaj właściciele, którzy nie mają przyczyny, nie mogą wypowiedzieć umowy najmu lokatora na czas określony.
gdy najem jest przedmiotem umowy najmu z miesiąca na miesiąc lub innej umowy najmu krótkoterminowego, wynajmujący może wypowiedzieć Umowę bez podania przyczyny. Po prostu muszą dostarczyć najemcy kwotę wypowiedzenia wymaganą przez prawo państwowe. (Należy zauważyć, że wiele przepisów dotyczących kontroli czynszu nie pozwala wynajmującym na rozwiązanie nawet miesięcznych lub krótkoterminowych umów najmu bez podania przyczyny.)
obrona przed eksmisją najemca może podnieść
jeśli najemca zdecyduje się zamontować obronę przed pozwem o eksmisję, może to dodać tygodnie—nawet miesiące—do procesu eksmisji. Najemca może wskazać na błędy w zawiadomieniu lub reklamacji eksmisji lub niewłaściwą obsługę (dostawę) albo, próbując opóźnić lub oddalić sprawę.
sądy często biorą pod uwagę wcześniejsze działania właściciela (lub brak działania) przy podejmowaniu decyzji o eksmisji. Gdy właściciel nie udało się utrzymać wynajem w bezpiecznym i mieszkalnym stanie, lub gdy właściciel złożył pozew eksmisji w odwecie za czynów prawnych najemcy, sądy są mniej prawdopodobne, aby znaleźć na korzyść eksmisji.
usunięcie najemcy po pozwie o eksmisję
właściciele, którzy wygrają pozew o eksmisję, otrzymują wyrok za posiadanie nieruchomości i ewentualnie nakaz zapłaty przez najemcę niezapłaconego czynszu. Jednak nawet właściciel otrzymuje wyrok za posiadanie, jest to nielegalne dla właściciela próbować usunąć najemcę blokując Najemcę lub wyłączając Media. Zamiast tego właściciele muszą przestrzegać państwowych i lokalnych procedur fizycznego usuwania najemców. Te często wymagają właścicieli do zatrzymania szeryfa lub innych lokalnych organów ścigania do przeprowadzenia faktycznej eksmisji.
zazwyczaj musisz wydać wyrok sądowy lokalnemu funkcjonariuszowi organów ścigania (szeryfowi lub marszałkowi), wraz z opłatą, która jest pobierana od Najemcy w ramach kosztów wniesienia pozwu. Szeryf lub marszałek informuje najemcę, że funkcjonariusz wróci w ciągu kilku dni, aby fizycznie usunąć najemcę, jeśli najemca nie zniknie do tego czasu.
aby uzyskać szczegółowe informacje, zobacz tabelę przepisów państwowych Nolo dotyczących postępowania z opuszczonymi nieruchomościami najemców.
uzasadnienie zasad eksmisji najemcy
właściciele często ocierają się o szczegółowe zasady, których muszą przestrzegać. Jest jednak powód, dla którego większość państw nalega na ścisłe przestrzeganie przepisów. Po pierwsze, pozew o eksmisję to stosunkowo szybkie procedury prawne. (Ile innych spraw cywilnych kończy się i kończy po kilku tygodniach?) Ceną za to usprawnione leczenie jest niezachwiane przestrzeganie zasad.
po drugie, to, co tu jest stawką-Dom lokatora-jest prawdopodobnie ważniejsze niż sprawa cywilna dotycząca pieniędzy lub biznesu. W związku z tym ustawodawcy byli bardzo ostrożni, aby najemcy otrzymali odpowiednie powiadomienie i możliwość odpowiedzi.
aby uzyskać więcej pomocy w eksmisji najemcy
chyba że dokładnie znasz swoje prawa i obowiązki przed eksmisją najemcy i jeśli nie kropkujesz każdego ” ja „i nie przekroczysz każdego” t”, możesz skończyć na przegranej stronie.
jeśli potrzebujesz pomocy w zrozumieniu procesów eksmisji i zasad w innych stanach lub potrzebujesz wskazówek dotyczących legalnej eksmisji najemcy, zapoznaj się z naszymi przewodnikami dotyczącymi eksmisji najemców według stanu.
aby uzyskać przegląd zakończeń i eksmisji w innych stanach, w tym odpowiednich przepisów stanowych dotyczących wypowiedzenia za niepłacenie czynszu i naruszenia umowy najmu, zobacz Przewodnik prawny Nolo dla każdego właściciela, autorstwa Marcia Stewart, Janet Portman i Ann O ’ Connell.