Kontrola czynszu to specjalny zbiór przepisów, które przyjmują poszczególne miasta. Ogólnie obejmuje limity wzrostu czynszu i ograniczenia eksmisji. Niektóre miasta ’ kontroli czynszu wymagają pomocy relokacji być wypłacane najemcom w pewnych okolicznościach, a odsetki od depozytów zabezpieczających. Sprawdź listę.
te prawa nie mają zastosowania do innych miast, ani do każdej jednostki wynajmu w mieście. Jednym z najczęściej niezrozumianych pomysłów najemców jest to, że byli pod kontrolą czynszu, kiedy nie byli.
nie zakładaj. Dowiedz się. Dla uproszczonego spojrzenia na kontrolę czynszu w Los Angeles, spójrz tutaj.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills i West Hollywood mają kontrolę nad czynszem, ale Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey i inne pobliskie miasta nie mają nic podobnego. Lokatorzy mogą mieszkać w takich miejscach jak Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venice i Hollywood, i myśleć, że nie mieszkają w „Los Angeles.”Jednak są to wszystkie części miasta Los Angeles, a nie oddzielne miasta, w ogóle. Są to obszary kontrolowane czynszem. Oto mapa, która pomoże Ci określić, czy jesteś aniołem.
natomiast ludzie mieszkający w tym ogólnym obszarze kraju, który nazywamy „LA”, mogą faktycznie mieszkać w oddzielnym mieście, fałszywie wierząc, że mają kontrolę nad czynszem, aby je chronić. Jeśli jesteś w dzielnicy Los Angeles i płacisz wodę i prąd, Sprawdź rachunek, aby zobaczyć, jakie miasto go otrzymuje. Los Angeles ma ” DWP ” jako swoją użyteczność.
do zamieszania dodaje to, jakie struktury mają kontrolę nad czynszem. Tylko dlatego, że znajdują się w mieście kontrolowanym czynszem, nie obejmuje ich ochrona tych przepisów. Na przykład, Los Angeles przeszło kontrolę czynszu w 1978 r. wśród okrzyków właścicieli, że kontrola czynszu zapobiegnie przyszłej budowie mieszkania, więc Los Angeles wyłączyło wszelkie struktury zbudowane po październiku 1978 r.jako kompromis polityczny. Nowsze budynki w Los Angeles nie są w ogóle pod kontrolą czynszów.
zgodnie z Prawem „Costa-Hawkins”, gdy najemca dobrowolnie odchodzi lub zostaje eksmitowany z większości powodów, wynajmujący może podnieść czynsz do dowolnej kwoty dla nowego Najemcy, którego czynsze są następnie zablokowane w granicach kontroli czynszu . Wszelkie jednostki czynszowe zbudowane po 2/1/95, a także domy i mieszkania, nie są objęte ograniczeniami czynszowymi. Nawet tam, gdzie te ograniczenia czynszu nie mają zastosowania, Ochrona eksmisji nadal.
warto zwrócić uwagę na dwa nowe dodatki do La Rent Control. Rozporządzenie 175130 zakazuje teraz właścicielowi zmiany warunków najmu bez obopólnej zgody najemcy. Rozporządzenie 174501 zakazuje właścicielom podnosić część czynszu najemcy po zakończeniu programu pomocy wynajem, jak sekcja 8; właściciel może wydostać się z programu,ale rezygnuje wszystkie pieniądze pomocy, jeśli nie.
kolejne wyłączenie dotyczy mieszkań jednorodzinnych: wynajmowany dom sam na działce nie jest pod kontrolą czynszu, ale domy dwupoziomowe lub „dwa na działce” byłyby pod kontrolą czynszu . Istnieją inne wyłączenia, takie jak akademiki, motele i szpitale.
miasta, które mają kontrolę czynszu, zapewniają numery telefonów, na których można dowiedzieć się, czy obszar, w którym mieszkasz, ma kontrolę czynszu i czy Twoja jednostka jest zarejestrowana pod tą kontrolą czynszu. Możesz również poprosić ich o przesłanie paczki z prawem kontroli czynszu, jeśli kochasz szczegóły.
podwyżki czynszu
Zwykle czynsz można podwyższyć z 30-dniowym wypowiedzeniem. Jednak ze względu na obecną falę podwyżek czynszu, która obowiązuje od 1 stycznia 2001 r., nowo znowelizowany art. 827 Kodeksu Cywilnego wymaga 60-dniowego wypowiedzenia, jeśli podwyżka czynszu spowoduje, że roczna podwyżka przekroczy 10%. Chodzi o to,aby dać najemcom możliwość dostosowania się do podwyżek czynszu, ale nie powstrzymywać ich. Kalkulacja jest trochę dziwna; nie musi to być duży wzrost czynszu na raz, ale tylko suma podwyżek w ciągu roku. To nowe prawo wpłynie głównie na drogie czynsze, które również mają proporcjonalnie dużo większe podwyżki. Ponadto nie wpływa to na roczne umowy najmu, ale tylko na umowy najmu z miesiąca na miesiąc. Ustawa ta wygasa automatycznie w 2006 r., chyba że ustawodawca wydłuży ten czas lub uczyni go stałym.
na przykład, jeśli w ubiegłym roku w styczniu płaciłeś $500, a właściciel już podniósł czynsz $25 w lipcu, wzrost o więcej niż $ 25 w styczniu wymagałby wypowiedzenia 60-dniowego, ponieważ łączna podwyżka za rok wyniosłaby więcej niż $50, 10% z 500. Jeśli całkowity wzrost wyniósł 10% lub mniej za rok, wszystko, co otrzymujesz, to 30-dniowe powiadomienie. Jeśli roczny czynsz wzrasta już o 10%, a właściciel chce zwiększyć czynsz o jednego dolara, musi to być wypowiedzenie 60-dniowe, aby złagodzić skutki.
nowa ustawa dodaje również 5 dni na wysłanie zawiadomienia o zmianie warunków najmu. Wysłane 30-dniowe zawiadomienie wchodzi w życie 35 dni później; wysłane 60-dniowe powiadomienie wchodzi w życie 65 dni później.
Jak Uzyskać Kontrolę Czynszu?
Kontrola czynszu jest tak naprawdę konieczna tylko wtedy, gdy wskaźnik pustostanów w okolicy jest poniżej około 5%, ponieważ mniej więcej w tym momencie właściciele nie martwią się o wakat, podnosząc czynsz lub zaniedbując naprawy, a ty nie masz dużego wyboru, gdy się rozglądasz. W związku z tym kontrola czynszu jest prawem uchwalonym przez miasta, w których rynek mieszkaniowy jest napięty, a czynsze rosną tylko dlatego, że właściciele kontrolują potrzebę życia, która jest w niedoborze. Kontrola czynszu raczej nie będzie prawem państwowym, bo problem jest lokalny.
istnieją dwa sposoby uzyskania kontroli czynszu. Najłatwiej, ale najsłabiej jest, aby Rada Miasta to uchwaliła, tak jak Los Angeles. Najtrudniejsze, ale najsilniejsze jest miejsce, w którym lokatorzy organizują i kontrolują czynsz, zbierając podpisy pod petycją, tak jak Santa Monica. Oba te wymagają lokatorów siłę głosu, że duża liczba najemców są zarejestrowane do głosowania, nie głosować w wyborach lokalnych, a wszyscy głosować razem. Jeśli Rada Miasta ją uchwali, będzie to zarządzenie, ale wyborcy mogą to zmienić.
Twoim pierwszym krokiem byłoby Pójście Na posiedzenie Rady Miasta , a podczas części ustnej prezentacji powiesz im o problemie i zapytasz, czy rozważają wprowadzenie kontroli czynszu, czy przynajmniej spowodują eksmisję, jak to miało miejsce w Glendale. Chcesz wspomnieć o tych miastach w swojej prezentacji, ponieważ ich pierwsza szurnięta reakcja polega na tym, że” kontrola czynszu niszczy miasta”, ale trudno powiedzieć, że o tych miastach.
mówią cokolwiek publicznie, ale potem umawiasz się z nimi indywidualnie, aby zobaczyć, gdzie osobiście stoją i jak daleko się posuną. Może się okazać, że Eksmisja Just Cause nie jest budząca zastrzeżenia, i że mogą nawet zgodzić się z płaceniem pomocy relokacyjnej dla najemców budynków wyburzanych lub poddawanych poważnej rehabilitacji lub fumigacji termitów. Unikaj konfrontacji z nimi. Nie chcą obrażać właścicieli swoich kampanii, ale mogą być na tyle sympatyczni, aby umieścić swój polityczny palec w wodzie. Jeśli większość z nich zaakceptuje coś prywatnie, jeden z nich musi wprowadzić ten pomysł do publicznej dyskusji.
jeśli Rada Miejska ma coś uchwalić, to chcą być za to bohaterami, nawet jeśli brakuje im kontroli czynszu. Podczas gdy przygotowują się do podjęcia tego kroku, będziesz chciał być w kontakcie z lokalną gazetą, aby porozmawiać o swoim planie zorganizowania najemców w celu lepszej ochrony prawnej. Gdy pojawisz się w wiadomościach, inni najemcy zaczną się z Tobą kontaktować, a Ty możesz utworzyć grupę, która pójdzie do Rady Miasta i wzmocni to, co powiedziałeś. Ten publiczny wrzask uruchamia reakcję Rady Miasta na podjęcie działań, a Ty jesteś w drodze. Grupa dziękuje Radzie Miasta za troskę i widzą reakcję społeczeństwa na to. Jeśli jest to dobra reakcja, są zachęcani do robienia więcej.
tymczasem musisz znaleźć innych lokatorów, którzy są zmotywowani do zrobienia czegoś przez własną sytuację i gotowi poświęcić na to trochę czasu. Grupy seniorów, niektóre instytucje religijne, nauczyciele, strażacy, związki zawodowe, lokalny klub demokratyczny lub podobna grupa liberalna, niektóre liberalne organizacje i wielu lokalnych właścicieli firm, mogą pomóc na różne sposoby, aby uzyskać informacje i pomóc w utworzeniu grupy politycznej. Jest wielu mówców, ale niewielu wykonawców, więc chcesz zatrudnić wolontariuszy do komitetów projektowych, które naturalnie odfiltrowują mówców. Oto pomocne Wyjaśnienie dla nowych ludzi.
jeśli musisz uzyskać kontrolę nad czynszem przez petycję, równie dobrze możesz mieć najsilniejsze możliwe prawo, ponieważ właściciele nie będą z tobą walczyć mniej, jeśli prawo jest słabe. Walczą nieczysto przez całą drogę i zawsze tak było. Oszustwa wyborcze są ich głównym narzędziem. Propaganda, fałszywe informacje i mylące argumenty to wszystko, co od nich słyszysz. Mają pieniądze, by Kupić miliony na reklamę polityczną, podczas gdy ty będziesz miał szczęście, jeśli wydasz jeden mailer wyborcom. Będą mieli gwiazdy i osoby publiczne, które powiedzą społeczeństwu, że kontrola czynszu przyniesie przestępstwo w Twoim mieście, zmieni je w slumsy, obniży ich wartość nieruchomości, ukradnie od właścicieli, uniemożliwi właścicielom płacenie za naprawy, zwiększy miliony wydatków podatników i zmusi właścicieli do eksmisji wszystkich swoich najemców. Oto kilka popularnych mitów dotyczących kontroli czynszu. Nic z tego nie jest prawdą, oczywiście, ale niekwestionowani wyborcy będą przekonani. Po twojej stronie, masz publiczne kontrowersje, wiadomości, talk show, historie w gazetach, relacje telewizyjne i żałosne historie o nadużyciach właścicieli podatnych lokatorów. Walka polityczna nie polega w ogóle na sformułowaniu prawa, ale na kwestiach emocjonalnych i filozoficznych w ogóle.
techniczne brzmienie ustawy o kontroli czynszu wymaga od prawnika napisania. Musi być Konstytucyjny, nie może być zabroniony przez prawo państwowe, obejmować wszystkie luki i skutecznie tworzyć rodzaje ochrony, których chcesz. To musi być jasne i zorganizowane, tak, że można go łatwo śledzić i nie kończy się w sądzie przez lata. Kiedy jest rozprowadzany do podpisu, istnieją konkretne przepisy, które muszą być przestrzegane w odniesieniu do procedury, formatu, czasu i Informacji Publicznej, i powinieneś mieć pomoc prawnika, aby upewnić się, że te rzeczy są zrobione. Ta strona internetowa może zapewnić część tej pomocy, ale w praktyce konieczne jest lokalne porady prawne. Na początek, oto projekt ustawy o kontroli czynszu, który możesz chcieć rozpowszechnić poprzez petycję w swoim mieście. Można go łatwo do pewnego stopnia zmodyfikować, ale poważne zmiany wymagałyby zmiany, ponieważ tak wiele rzeczy jest w nim połączonych.
Rejestracja lokatora jest ważną częścią tego procesu. Lokatorzy są tak przyzwyczajeni do tego, że nie mają nic do powiedzenia, nie biorą pod uwagę swoich poglądów, nie mają żadnej władzy, aby zmienić swoje życie, że głosowanie wydaje się niezgodne z tym, jak sami się postrzegają. Tylko około 5% lokatorów faktycznie głosuje w wyborach samorządowych. Lokatorzy są naprawdę politycznie pozbawioną praw wyborczych większością. Właściciele stanowią tylko 2% populacji, ale wydają się rządzić, ponieważ wykorzystują swoje pieniądze i władzę. 10% lokatorska frekwencja wyborcza może zmienić historię polityki w Twoim mieście. Politycy przestaliby mówić, że są przeciwni kontroli czynszów i zaczęli wyrażać zaniepokojenie wykorzystywanymi najemcami, którzy potrzebują ich pomocy. To gra liczbowa.
jeśli naprawdę szczerze chcesz podjąć działania, istnieją grupy takie jak ACORN, które pomogą, za procent twoich darowizn. W Twoim mieście może już być utworzona grupa najemców, o której mogą wiedzieć lokalni reporterzy lub urzędnik miejski, i możesz do nich dołączyć. Nie tylko Ty tak myślisz.