căutări litis pendens sunt un instrument puternic în registru public due diligence toolkit pentru colectarea de informații despre potențiale drept de retenție pe proprietate imobiliara.
de obicei, atunci când efectuează publice de due diligence înregistrare la nivel de județ, căutați federal drept de retenție fiscale, drept de retenție fiscale de stat, pilitura de fixare UCC, și drept de retenție hotărâre.
dar există și alte înregistrări publice înregistrate la nivel județean – cum ar fi mechanics liens, EPA liens, ERISA liens, materialman ‘ s liens și warehouse liens – care pot avea o influență mare asupra tranzacțiilor comerciale, mai ales dacă unul dintre activele transmise în tranzacție este proprietatea imobiliară.
printre acestea? Lis pendens notificări.
ce este o notificare de litispendență?
litispendență este latină pentru ‘costum în așteptare’. Este ca un marcaj legal, o notificare scrisă în înregistrările funciare pentru a sfătui publicul larg (în special oricine este interesat să cumpere sau să finanțeze o anumită bucată de proprietate imobiliară) că a fost intentat un proces care ar putea afecta titlul sau interesul de proprietate asupra acelei proprietăți. Notificările privind litispendența includ în mod normal o descriere legală a proprietății imobiliare, numele părților implicate și alte informații despre procesul care afectează proprietatea.
litispendență vs. Drept de retenție asupra hotărârilor
este de mult timp bine stabilit că o diligență publică aprofundată ar trebui să includă căutarea proceselor și a hotărârilor în curs în sistemul judiciar și să includă, de asemenea, căutarea drept de retenție asupra hotărârilor în jurisdicțiile locale în care sunt păstrate evidențele funciare. Este deosebit de important aici să rețineți că procesele sunt adesea depuse la o instanță Județeană total fără legătură cu locul în care poate fi înregistrată ulterior o hotărâre judecătorească rezultată din aceste procese. Motivul pentru care este hotărârea drept de retenție pot fi înregistrate în orice județ într-un stat în care se află bunuri imobiliare, care oferă părții predominante o metodă de executare pe Statewide hotărâre. În consecință, un gaj de judecată este un instrument important pe care partea dominantă îl poate folosi pentru a fi plătit pentru judecata lor.
Notificarea litispendenței funcționează diferit și are o funcție diferită. În primul rând, acesta poate fi înregistrat numai în județul în care se află proprietatea imobiliară în litigiu, spre deosebire de hotărârile judecătorești care pot fi înregistrate în orice județ în care se poate localiza proprietatea imobiliară asupra căreia se solicită executarea. În al doilea rând, scopul său nu este de a executa o hotărâre, ci mai degrabă de a servi drept avertisment că o hotărâre care afectează o anumită proprietate poate apărea – astfel încât oricine dorește să cumpere acea proprietate sau să o includă ca activ într-o tranzacție comercială, o face pe propriul pericol. În cazul în care garanțiile de judecată sunt ‘fapte’ despre proprietatea imobiliară, notificările privind litispendența acționează ca semne de precauție. În al treilea rând, nu toată lumea efectuează căutări pentru procese în așteptare ca parte a lor de due diligence tranzacționale, astfel încât litispendens poate fi cel mai bun mod pentru ei să devină conștienți de faptul că există o dispută cu privire la o bucată de proprietate reală.
În Cazul În Care Căutările De Due Diligence Publice De Înregistrare Includ Litispendență?
fiecare avocat este diferit, Fiecare afacere este diferită, și fiecare buget afacere este diferit. Litis pendens notificări sunt pur și simplu unul dintre multele ‘instrumente’ că Legea dă căutători pentru a le ajuta să obțineți dreptul de afacere. Căutarea notificărilor de litispendență poate fi o parte eficientă a unui set de instrumente de due diligence pentru evidența publică, în funcție de resursele disponibile pentru dvs.
de exemplu, dacă o parte care caută este încrezătoare că due diligence-ul public care se efectuează într-o anumită tranzacție va prinde un proces în așteptare care se referă la o piesă importantă de proprietate imobiliară din afacere, atunci probabil că nu trebuie să vă faceți griji prea mult despre căutarea separată a notificărilor de litispendență.
dar…
în cazul în care o parte căutarea are nici o îndoială cu privire la strategia lor de căutare due diligence sau spune, bugetul afacere nu se potrivi nivel județean extinse due diligence, litis pendens căutări poate fi cel mai bun mod de a afla că există o dispută cu privire la o bucată de proprietate reală. În această situație, ar fi înțelept – cel puțin – să se uite pentru judecata drept de retenție și litispendens notificări în toate județele în cazul în care bucăți de proprietate reală importante pentru afacere sunt situate.