Lis pendens wyszukiwania są potężnym narzędziem w dokumentacji publicznej due diligence toolkit do zbierania informacji o potencjalnych zastawów na nieruchomości.
zazwyczaj, przeprowadzając publiczną analizę due diligence na poziomie hrabstwa, wyszukujesz federalnych zastawów podatkowych, stanowych zastawów podatkowych, dokumentów urządzeń UCC i zastawów sądowych.
ale istnieją inne publiczne rejestry zarejestrowane na poziomie hrabstwa – takie jak zastawy mechaników, zastawy EPA, zastawy ERISA, zastawy materialmana i zastawy magazynowe – które mogą mieć wielki wpływ na transakcje biznesowe, zwłaszcza jeśli jednym z aktywów przekazywanych w transakcji jest nieruchomość.
wśród nich? Lis pendens notices.
co to jest zawiadomienie o zawieszeniu?
Lis pendens to po łacinie „proces w toku”. Jest to jak zakładka prawna, pisemne zawiadomienie w ewidencji gruntów, aby doradzić ogółowi społeczeństwa (szczególnie każdemu zainteresowanemu zakupem lub finansowaniem danej nieruchomości), że złożono pozew, który może wpłynąć na tytuł lub udział własności w tej nieruchomości. Zawiadomienia zawisłe zwykle zawierają opis prawny nieruchomości, nazwy zaangażowanych stron i inne informacje na temat pozwu, który ma wpływ na nieruchomość.
Lis Pendens vs. Zastaw sądowy
od dawna wiadomo, że dokładna analiza due diligence dokumentacji publicznej powinna obejmować wyszukiwanie toczących się pozwów i orzeczeń w systemie sądowym, a także wyszukiwanie zastawów sądowych w lokalnych jurysdykcjach, w których przechowywane są księgi wieczyste. Szczególnie ważne jest tutaj, aby pamiętać, że pozwy są często składane w sądzie okręgowym całkowicie niezwiązanym z miejscem, w którym zastaw wynikający z tych pozwów może być później rejestrowany. Powodem tego jest to, że zastawy sądowe mogą być rejestrowane w każdym powiecie w państwie, w którym znajduje się nieruchomość, co daje stronie wygrywającej sposób wykonania wyroku w całym państwie. W związku z tym zastaw wyroku jest ważnym narzędziem, które strona wygrywająca może wykorzystać do uzyskania zapłaty na ich wyroku.
zawiadomienie o zawieszeniu lis działa inaczej i ma inną funkcję. Po pierwsze, może być rejestrowany tylko w powiecie, w którym znajduje się kwestionowana nieruchomość, w przeciwieństwie do orzeczeń zastawów, które mogą być rejestrowane w każdym powiecie, w którym może znajdować się nieruchomość, która ma być wykonana. Po drugie, jego celem nie jest wyegzekwowanie wyroku, ale raczej ostrzeżenie, że orzeczenie dotyczące określonego elementu nieruchomości może być w najbliższym czasie – tak więc każdy, kto chce nabyć tę nieruchomość lub włączyć ją jako składnik aktywów w transakcję handlową, robi to na własne ryzyko. W przypadku gdy zastawy sądowe są „faktami” dotyczącymi nieruchomości, zawiadomienia zawisłe w lis działają jako znaki „ostrożności”. Po trzecie, nie każdy prowadzi poszukiwania toczących się pozwów w ramach swojej transakcji due diligence, więc zawisłości mogą być najlepszym sposobem, aby uświadomić sobie, że istnieje spór dotyczący nieruchomości.
Czy Badania Due Diligence W Rejestrach Publicznych Powinny Obejmować Pendensy Lis?
każdy prawnik jest inny, każda transakcja jest inna i każdy budżet transakcji jest inny. Powiadomienia Lis pendens są po prostu jednym z wielu „narzędzi”, które prawo daje poszukiwaczom, aby pomóc im uzyskać właściwą transakcję. Wyszukiwanie ogłoszeń zawisłych może być skuteczną częścią publicznego zestawu narzędzi due diligence, w zależności od tego, jakie zasoby są dostępne dla użytkownika.
na przykład, jeśli strona poszukująca jest przekonana, że publiczny zapis due diligence przeprowadzany na danej transakcji złapie toczący się proces, który odnosi się do ważnego elementu nieruchomości w transakcji, to prawdopodobnie nie muszą się martwić o oddzielne wyszukiwanie ogłoszeń zawisłych w lis.
ale…
jeśli strona szukająca ma jakiekolwiek wątpliwości co do ich strategii wyszukiwania due diligence lub powiedzieć, budżet deal nie uwzględnia rozległego poziomu due diligence hrabstwa, wyszukiwania pendens lis może być najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się, że istnieje spór dotyczący kawałka nieruchomości. W tej sytuacji rozsądne byłoby – przynajmniej-szukać zastawów sądowych i ogłoszeń zawisłych we wszystkich hrabstwach, w których znajdują się ważne dla transakcji części nieruchomości.