Les recherches de Lis pendens sont un outil puissant dans votre boîte à outils de vérification diligente des dossiers publics pour recueillir des informations sur les privilèges potentiels sur des biens immobiliers.
En règle générale, lorsque vous effectuez une vérification diligente des dossiers publics au niveau du comté, vous recherchez des privilèges fiscaux fédéraux, des privilèges fiscaux d’État, des dépôts d’appareils UCC et des privilèges de jugement.
Mais il existe d’autres documents publics enregistrés au niveau du comté – comme les privilèges de la mécanique, les privilèges de l’EPA, les privilèges d’ERISA, les privilèges de materialman et les privilèges d’entrepôt – qui peuvent avoir une grande incidence sur les transactions commerciales, surtout si l’un des actifs transférés dans la transaction est un bien immobilier.
Parmi ceux-ci? Lis pendens remarque.
Qu’est-ce qu’un avis de Lis Pendens?
Lis pendens signifie en latin ‘suit pending’. C’est comme un signet juridique, un avis écrit dans les registres fonciers pour informer le grand public (en particulier toute personne intéressée à acheter ou à financer un bien immobilier donné) qu’une poursuite a été déposée qui pourrait affecter le titre ou la propriété de cette propriété. Les avis de Lis pendens comprennent normalement une description légale du bien immobilier, le nom des parties impliquées et d’autres informations sur la poursuite qui affecte le bien.
Lis Pendens vs. Privilèges de jugement
Il est bien établi depuis longtemps que la diligence raisonnable en matière de dossiers publics devrait inclure la recherche de poursuites et de jugements en instance dans le système judiciaire, ainsi que la recherche de privilèges de jugement dans les juridictions locales où les registres fonciers sont conservés. Il est particulièrement important ici de garder à l’esprit que les poursuites sont souvent intentées devant un tribunal de comté sans aucun lien avec l’endroit où un privilège de jugement résultant de ces poursuites peut être enregistré ultérieurement. La raison en est que les privilèges de jugement peuvent être enregistrés dans n’importe quel comté d’un État où se trouvent des biens immobiliers, ce qui offre à la partie gagnante une méthode d’exécution du jugement à l’échelle de l’État. Par conséquent, un privilège de jugement est un outil important que la partie gagnante peut utiliser pour être payée sur son jugement.
La notice de lis pendens fonctionne différemment et a une fonction différente. Premièrement, il ne peut être enregistré que dans le comté où se trouvent les biens immobiliers litigieux, contrairement aux privilèges des jugements qui peuvent être enregistrés dans n’importe quel comté où les biens immobiliers sur lesquels on cherche à exécuter peuvent être situés. Deuxièmement, son but n’est pas d’exécuter un jugement, mais plutôt de servir d’avertissement qu’un jugement touchant un bien particulier peut être à venir – donc toute personne souhaitant acheter ce bien ou le faire inclure comme actif dans une transaction commerciale le fait à ses risques et périls. Lorsque les privilèges de jugement sont des « faits » concernant des biens immobiliers, les avis de lis pendens agissent comme des signes de « mise en garde ». Troisièmement, tout le monde ne recherche pas les poursuites en instance dans le cadre de sa diligence raisonnable transactionnelle, de sorte que la lis pendens peut être le meilleur moyen pour eux de prendre conscience qu’il existe un litige concernant un bien immobilier.
Les Recherches De Diligence Raisonnable Dans Les Dossiers Publics Devraient-Elles Inclure Les Lis Pendens?
Chaque avocat est différent, chaque transaction est différente et chaque budget de transaction est différent. Les avis de Lis pendens sont simplement l’un des nombreux « outils » que la loi donne aux chercheurs pour les aider à obtenir le bon accord. La recherche d’avis lispendens peut être une partie efficace d’une » boîte à outils » de vérification diligente des dossiers publics, selon les ressources à votre disposition.
Par exemple, si une partie chargée de la recherche est convaincue que la vérification diligente du dossier public effectuée sur une transaction donnée permettra de saisir une poursuite en instance qui se rapporte à un bien immobilier important dans la transaction, elle n’a probablement pas à se soucier beaucoup de rechercher séparément les avis de lis pendens.
MaisBut
Si une partie à la recherche a des doutes sur sa stratégie de recherche de diligence raisonnable ou si, par exemple, le budget de la transaction ne tient pas compte de la diligence raisonnable étendue au niveau du comté, les recherches de lis pendens peuvent être le meilleur moyen de découvrir qu’il y a un différend concernant un bien immobilier. Dans cette situation, il serait sage – à tout le moins – de rechercher des privilèges de jugement et des avis de litispendance dans tous les comtés où se trouvent des biens immobiliers importants pour la transaction.