Cam reconciliere și cam Taxe: cum să le gestioneze

una dintre secțiunile cele mai complicate în contracte de leasing imobiliare comerciale sunt comune zona de întreținere (CAM) Taxe și cam reconciliere. Pe scurt, menținerea zonelor comune ale unei proprietăți costă bani pentru întreținere. Întreținerea lor este esențială pentru chiriașii care ocupă spațiul și clienții lor. La sfârșitul fiecărui an, taxele CAM sunt de obicei reconciliate de proprietar și transmise chiriașului.

să aruncăm o privire mai atentă asupra încărcăturilor CAM. Vom explica modul în care sunt calculate și gestionate. Și, cine este responsabil pentru costurile.

care sunt taxele de întreținere a zonei comune (CAM)?

taxele CAM sunt costurile de întreținere a zonelor comune ale proprietății. Acestea sunt plătite de chiriași proprietarilor pentru a ajuta la acoperirea costurilor asociate acestor cheltuieli de funcționare, precum și a oricăror cheltuieli generale.

chiriașii și proprietarii au puncte de vedere diferite atunci când vine vorba de ceea ce ar trebui inclus în secțiunea CAM a unui contract de închiriere. Pentru proprietari, cheltuielile CAM înseamnă toate cheltuielile suportate de proprietar pentru întreținerea, repararea, operarea și gestionarea și asigurarea proprietății comerciale. Dar chiriașii văd aceste taxe de întreținere a zonei comune într-un sens mai larg ca întreținerea spațiilor comune utilizate de toți chiriașii, cum ar fi holurile, parcările, băile publice și securitatea clădirilor.

ce este inclus în taxele CAM?

tarifele CAM depind de tipul de proprietate (retail, Comercial, birou, industrial etc.), chiriaș, tip de leasing (brut, modificat sau net) și multe altele. Iată câteva exemple de cheltuieli tipice de exploatare pe care un proprietar le poate suporta și eticheta ca o taxă comună de întreținere a zonei și factura chiriașului:

• repararea și întreținerea de locuri de parcare
• deszăpezire
• eliminarea gunoiului
• amenajare a teritoriului
• servicii de Janitorial
• servicii de combatere a dăunătorilor
• securitate
• asigurare
• taxe imobiliare
• Centrul de semnalizare
• utilități zona comună
• HVAC întreținere
• taxele administrative proprietarului
• taxe de administrare, și
• repararea și întreținerea acoperișului

lista acoperă o mare varietate de zone din cadrul proprietății și, în funcție de spațiu, ar putea aveți mai multe locații cu came, cum ar fi ascensoare, iluminat exterior, sistem de irigare, spălarea ferestrelor, docuri de încărcare sau zone de livrare, trotuare și alee, renovări și alte potențiale taxe de întreținere a zonei comune.

taxele CAM pot fi greu de identificat, deci este important să vă asigurați că toate înregistrările sunt documentate și întreținute corespunzător și că cheltuielile exacte sunt incluse în contractul de închiriere.

cum calculezi taxele CAM?

la începutul anului, proprietarul va bugeta cheltuielile CAM pentru întreaga proprietate și apoi va împărți suma, pe baza cotei pro-rata a chiriașului, între chiriașii din clădire. Procentul dvs. de taxe CAM sau cota pro-rata, care este de obicei definită în contractul de închiriere, va fi calculat prin împărțirea suprafeței dvs. pătrate la suprafața închiriabilă brută a clădirii. Totalul va fi figurat în cheltuiala dvs. lunară de operare, astfel încât să poată fi plătit pe tot parcursul anului.

la sfârșitul anului, proprietarul va reconcilia taxele CAM reale cu costul cam bugetat și vă va oferi o declarație de reconciliere CAM. Declarația vă va anunța dacă aveți prost plătit sau plătit în plus și veți primi fie un credit, fie veți datora diferența.

pentru un proprietar triplu net de închiriere, despre care vom discuta mai târziu în acest articol, chiriașul plătește 100% din aceste taxe, așa cum se menționează în contractul de închiriere. De cele mai multe ori, chiriașii NNN sunt francize naționale precum Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks și Family Dollar.

se pot negocia taxele CAM?

pe scurt, da. Dar sunt câteva lucruri de luat în considerare. Taxele CAM sunt de obicei împărțite în două categorii – controlabile și incontrolabile.

• cheltuielile incontrolabile includ lucruri precum utilitățile, impozitele și asigurările.

• cheltuielile controlabile sunt aproape orice altceva enumerat în secțiunea anterioară.

vestea bună este că multe cheltuieli cam controlabile sunt negociabile în funcție de cât de eficient este gestionată proprietatea. Cu toate acestea, impozitul pe proprietate și costurile de asigurare nu sunt negociabile și se încadrează în categoria incontrolabilă.

tipuri de contracte de leasing pentru taxele CAM

există mai multe tipuri de leasing care pot dicta modul în care taxele CAM sunt scrise în contractul de închiriere. Iată câteva dintre tipurile comune de leasing și modul în care sunt alocate costurile de operare și CAM:

leasing brut: într-un leasing brut, proprietarul proprietății este responsabil financiar pentru clădire și acoperă toate cheltuielile asociate cu funcționarea acesteia (inclusiv impozite, asigurări și întreținere). Pentru a ajuta la recuperarea unora dintre aceste costuri, proprietarul le construiește în suma lunară a chiriei pe care un chiriaș o plătește pentru utilizarea clădirii. Proprietarul plătește toate cheltuielile asociate clădirii, în schimbul unei sume lunare de chirie all-inclusive.

leasing brut modificat: într-un contract de leasing brut modificat, chiriașul este responsabil pentru unele (dar nu toate) cheltuielile de funcționare ale proprietății, dar totuși ajunge să le plătească ca parte a unei sume lunare de chirie.

leasing Net sau leasing NNN: Într-un contract de leasing triplu net, chiriașul absoarbe toate cheltuielile de exploatare și costurile de proprietate în propria afacere, în plus față de plățile lunare chirie, cum ar fi impozitele pe proprietate, prima de asigurare, întreținere, reparații și întreținere

de ce este Important să se înțeleagă Cam Taxe

din păcate, nu există nici un acord pe scară largă pe ce anume cam taxe pot include. Și, costurile comune ale zonei incluse în secțiunea de taxe CAM a unui contract de închiriere pot varia de la piață la piață și de la un proprietar la altul.

dacă doriți să reduceți costurile de operare ale unei proprietăți pe care o dețineți sau o gestionați în prezent, iată câteva strategii:

• cercetați alte clădiri din zonă și vedeți cât de comparabile sunt tarifele CAM cu piața
• cereți proprietarului anterior un istoric CAM
• negociați termenii clauzelor CAM din contractele de leasing

înțelegerea taxelor CAM este una dintre cele mai dificile părți ale negocierii unui contract de leasing. Taxele CAM au un impact semnificativ asupra proprietății NOI și suma pe care chiriașul o va plăti pentru a ocupa spațiul.

ce este reconcilierea CAM?

reconcilierea Cam este procesul de reconciliere a sumei reale cheltuite în cursul anului calendaristic pentru CAM vs.suma bugetată care a fost stabilită la începutul anului. Aceasta este apoi reconciliată cu ceea ce chiriașul a contribuit la CAM pe tot parcursul anului.

de ce este important să folosiți Software-ul de gestionare a proprietății potrivit

așa cum am discutat mai devreme în acest articol, păstrarea și contabilitatea corespunzătoare este un aspect important al procesului de reconciliere CAM. Software-ul de gestionare a proprietății potrivit, conceput special pentru imobiliare comerciale, vă va ajuta să vă configurați bugetul la începutul anului și să vă împăcați CAM la sfârșitul anului cu chiriașii dvs. Chiriașii solicită de obicei rapoarte de rezervă sau detaliate înainte de rambursarea oricăror taxe legate de cam Reconciliation. Software-ul de gestionare a proprietății, cum ar fi UnitConnect, ajută proprietarii de proprietăți comerciale sau managerii să treacă cu ușurință prin reconcilierea camelor. UnitConnect oferă toate instrumentele pentru păstrarea și raportarea corectă a înregistrărilor pentru a vă trece prin reconcilierea CAM în câteva minute.