az egyik legbonyolultabb szakaszok kereskedelmi ingatlan bérleti díjak közös terület karbantartási (CAM) Díjak és CAM egyeztetés. Röviden: Az ingatlan közös területeinek fenntartása pénzbe kerül. Fenntartásuk elengedhetetlen a helyet elfoglaló bérlők és ügyfeleik számára. Minden év végén a CAM díjakat általában a bérbeadó egyezteti és átadja a bérlőnek.
vessünk egy közelebbi pillantást a CAM díjak. Elmagyarázzuk, hogyan számolják és kezelik őket. Ki a felelős a költségekért.
mik azok a közös terület karbantartási (CAM) díjak?
a CAM díjak az ingatlan közös területeinek fenntartásának költségei. A bérlők fizetik a bérbeadóknak, hogy segítsenek fedezni az ezekkel a működési költségekkel kapcsolatos költségeket, valamint az esetleges költségeket.
a bérlők és a bérbeadók eltérő álláspontot képviselnek, amikor arról van szó, hogy mit kell a bérleti szerződés CAM részében szerepeltetni. A bérbeadók számára a CAM-költségek a bérbeadónak a kereskedelmi ingatlan fenntartása, javítása, üzemeltetése és kezelése és biztosítása érdekében felmerülő összes költségét jelentik. A bérlők azonban tágabb értelemben látják ezeket a közös terület-karbantartási díjakat, mint az összes bérlő által használt közös terek fenntartását, például folyosókat, parkolókat, nyilvános fürdőszobákat és épületbiztonságot.
mit tartalmaz a CAM díj?
a CAM-díjak az ingatlan típusától függenek (kiskereskedelmi, kereskedelmi, irodai, ipari stb.), bérlő, bérlet típusa (bruttó, módosított vagy nettó) stb. Íme néhány példa a tipikus működési költségekre, amelyeket a bérbeadó felmerülhet, és közös terület-karbantartási díjként jelölheti meg, és számlázza a bérlőt:
- javítási és karbantartási parkolók
- hóeltakarítás
- szemétszállítás
- tereprendezés
- takarítási szolgáltatások
- kártevőirtási szolgáltatások
- biztonság
- biztosítás
- ingatlan adók
- központ signage
- közös terület közművek
- HVAC karbantartás
- bérbeadó adminisztrációs díjak
- kezelési díjak, és
- javítási és karbantartási tető
a lista az ingatlanon belül sokféle területet fed le, a területtől függően több bütykös hely van, például liftek, kültéri világítás, öntözőrendszer, ablakmosás, rakodási dokkok vagy szállítási területek, járdák és műút, felújítások és egyéb lehetséges közös terület karbantartási díjak.
a CAM-díjak nehezen azonosíthatók, ezért fontos, hogy minden nyilvántartást megfelelően dokumentáljanak és karbantartsanak, valamint a bérleti szerződésben szereplő pontos költségeket.
hogyan számolja ki a CAM díjakat?
az év elején a bérbeadó a teljes ingatlan CAM költségeit költségveti, majd a bérlő arányos részesedése alapján elosztja az összeget az épület bérlői között. A CAM-díjak vagy az arányos részesedés százalékos aránya, amelyet általában a lízing határoz meg, úgy számítják ki, hogy a négyzetmétert elosztják az épület bruttó bérelhető területével. A teljes összeg a havi működési költségekbe kerül, így egész évben fizethető.
az év végén a bérbeadó egyezteti a tényleges CAM-díjakat a költségvetésben szereplő CAM-költségekkel, és egy CAM-egyeztetési nyilatkozatot ad Önnek. A nyilatkozat tudatja Önnel, ha alulfizetett vagy túlfizetett, és vagy hitelt kap, vagy tartozni fog a különbséggel.
egy hármas nettó lízing ingatlan tulajdonosa, amely megbeszéljük később ebben a cikkben, a bérlő fizet 100 százaléka ezeket a díjakat, amint azt a lízing. Legtöbbször az NNN bérlők olyan Nemzeti franchise-ok, mint a Walmart, a CVS, a Walgreens, a Starbucks és a Family Dollar.
lehet-e tárgyalni a CAM-Díjakról?
röviden, igen. De van néhány dolog, hogy fontolja meg. A CAM töltéseket általában két kategóriába sorolják: irányítható és ellenőrizhetetlen.
- az ellenőrizhetetlen költségek közé tartoznak a közművek, az adók és a biztosítás.
- az ellenőrizhető költségek nagyjából minden mást felsorolnak az előző szakaszban.
a jó hír az, hogy sok ellenőrizhető CAM költség forgatható attól függően, hogy mennyire hatékonyan kezelik az ingatlant. Az ingatlanadó és a biztosítási költségek azonban nem forgathatók, és az ellenőrizhetetlen kategóriába tartoznak.
a CAM-díjak Lízingjeinek típusai
számos lízingtípus létezik, amelyek meghatározhatják, hogyan írják be a CAM-díjakat a lízingbe. Íme néhány a közös lízingtípusok közül, és hogyan osztják el a működési és CAM költségeket:
bruttó lízing: bruttó lízing esetén az ingatlantulajdonos pénzügyileg felelős az épületért, és fedezi a működésével kapcsolatos összes költséget (beleértve az adókat, a biztosítást és a karbantartást). E költségek egy részének megtérülése érdekében az ingatlantulajdonos beépíti azokat a havi bérleti díj összegébe, amelyet a bérlő fizet az épület használatáért. Az ingatlan tulajdonosa fizeti az épülethez kapcsolódó összes költséget, havi, all-inclusive bérleti összegért cserébe.
módosított bruttó Lízing: a módosított bruttó lízingben a bérlő felelős az ingatlan működési költségeinek egy részéért (de nem mindenért), de még mindig egy havi bérleti összeg részeként fizeti őket.
nettó lízing vagy NNN lízing: Háromszoros nettó lízing esetén a bérlő a havi bérleti díjak mellett az összes működési költséget és ingatlanköltséget saját vállalkozásába veszi, mint például az ingatlanadók, a biztosítási díj, a karbantartás, a javítás és a karbantartás
miért fontos megérteni a CAM díjakat
sajnos nincs széles körű megállapodás arról, hogy pontosan mit tartalmazhatnak a CAM díjak. És a bérleti díj CAM díjaiban szereplő közös területi költségek piaconként és bérbeadónként változhatnak.
ha csökkenteni szeretné egy jelenleg birtokolt vagy kezelt ingatlan üzemeltetési költségeit, íme néhány stratégia:
- kutasson más épületeket a környéken, és nézze meg, hogy a CAM-díjak mennyire összehasonlíthatók a piaccal
- kérdezze meg a korábbi bérbeadót egy CAM-előzményről
- tárgyalja meg a lízingben szereplő CAM-záradékok feltételeit
a CAM-díjak megértése a lízing tárgyalásának egyik legnehezebb része. A CAM Díjak jelentős hatással vannak az ingatlan NOI-jára és arra az összegre, amelyet a bérlő fizet a hely elfoglalásáért.
mi a CAM megbékélés?
a Cam-egyeztetés a naptári év során a CAM-re fordított tényleges összeg egyeztetésének folyamata az év elején beállított költségvetési összeggel szemben. Ezt azután összeegyeztetik azzal, amit a bérlő egész évben hozzájárult a CAM felé.
miért fontos a megfelelő Vagyonkezelő szoftver használata
amint azt a cikkben korábban tárgyaltuk, a megfelelő nyilvántartás és könyvelés fontos szempont a CAM egyeztetési folyamatban. A megfelelő Ingatlankezelő szoftver, amelyet kifejezetten kereskedelmi ingatlanokhoz terveztek, segít abban, hogy költségvetését az év elején állítsa be, és az év végén összeegyeztethesse a CAM-ot a bérlőkkel. A bérlők általában biztonsági másolatot vagy részletes jelentéseket kérnek a CAM-egyeztetéssel kapcsolatos díjak megtérítése előtt. Az olyan Ingatlankezelő szoftverek, mint a UnitConnect, segítenek a kereskedelmi ingatlantulajdonosoknak vagy menedzsereknek könnyedén átjutni a CAM-egyeztetésen. UnitConnect biztosítja az összes eszközt a megfelelő nyilvántartás és jelentés, hogy végig a CAM egyeztetés percben.