Cam reconciliatie en CAM kosten: hoe ze te beheren

een van de meest ingewikkelde secties in commerciële onroerend goed leases zijn common area maintenance (CAM) kosten en CAM Reconciliation. Kortom, het onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes van een eigendom kost geld om te onderhouden. Hun onderhoud is essentieel voor de huurders die de ruimte innemen en hun klanten. Aan het einde van elk jaar, CAM kosten worden meestal verzoend door verhuurder en doorgegeven aan de huurder.

laten we eens kijken wat CAM-ladingen zijn. We zullen uitleggen hoe ze worden berekend en beheerd. En, wie verantwoordelijk is voor de kosten.

Wat zijn kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimten (Common Area Maintenance-CAM)?

CAM-heffingen zijn de kosten voor het onderhouden van gemeenschappelijke ruimtes van het onroerend goed. Ze worden door huurders aan verhuurders betaald om de kosten te dekken die verband houden met deze exploitatiekosten en eventuele overhead.

huurders en verhuurders hebben verschillende standpunten over wat in het CAM-gedeelte van een huurovereenkomst moet worden opgenomen. Voor verhuurders betekenen CAM-uitgaven alle uitgaven die de verhuurder maakt om het commerciële eigendom te onderhouden, te repareren, te exploiteren en te beheren en te verzekeren. Maar huurders zien deze onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimte in een bredere zin als het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes die door alle huurders worden gebruikt, zoals gangen, parkeerplaatsen, openbare badkamers en gebouwbeveiliging.

Wat is inbegrepen in CAM-kosten?

de CAM-kosten zijn afhankelijk van het type onroerend goed (detailhandel, handel, kantoor, industrie, enz.), huurder, type huurcontract (bruto, gewijzigd of netto), en meer. Hier zijn enkele voorbeelden van typische exploitatiekosten een verhuurder kan oplopen en label als een gemeenschappelijke ruimte onderhoudskosten en factuur van de huurder voor:

• Reparatie en onderhoud van parkeerplaatsen
• sneeuwruimen
• Prullenbak verwijderen
• Landschapsarchitectuur
• schoonmaakdiensten
• Ongediertebestrijding
• Beveiliging
• Verzekering
• onroerende voorheffing
• Center signage
• Gemeenschappelijke ruimte utilities
• HVAC onderhoud
• Verhuurder de administratieve kosten
• Management Fees, en
• Reparatie en onderhoud van dak –

De lijst heeft betrekking op een grote verscheidenheid van gebieden binnen de woning, en afhankelijk van de ruimte, het kon hebben meer CAM locaties zoals liften, Buitenverlichting, irrigatiesysteem, ramen wassen, laaddokken of levering gebieden, trottoirs en oprit, renovaties en andere potentiële gemeenschappelijke ruimte onderhoudskosten.

CAM kosten kunnen moeilijk te identificeren zijn, dus het is belangrijk om ervoor te zorgen dat alle records goed worden gedocumenteerd en onderhouden en de exacte kosten opgenomen in uw huurovereenkomst.

hoe berekent u CAM-kosten?

aan het begin van het jaar zal de verhuurder de CAM-uitgaven voor het gehele onroerend goed begroten en vervolgens het bedrag, gebaseerd op het pro-rata aandeel van de huurder, over de huurders in het gebouw verdelen. Uw percentage CAM-kosten of pro-rata-aandeel, dat doorgaans wordt gedefinieerd in de huurovereenkomst, wordt berekend door uw vierkante meter te delen door de bruto leasbare oppervlakte van het gebouw. Het totaal zal worden gerekend in uw maandelijkse operationele kosten, zodat het kan worden betaald gedurende het hele jaar.

aan het einde van het jaar zal de verhuurder de werkelijke CAM-kosten in overeenstemming brengen met de begrote CAM-kosten en u een cam-Afstemmingsverklaring verstrekken. De verklaring zal u laten weten als u onderbetaald of te veel betaald, en u ontvangt ofwel een krediet of u zult het verschil verschuldigd.

voor een triple net lease-eigenaar, die we later in dit artikel zullen bespreken, betaalt de huurder 100 procent van die kosten zoals vermeld in de huurovereenkomst. De meeste van de tijd, NNN huurders zijn nationale franchises zoals Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks, en familie Dollar.

kunnen CAM-kosten worden bedongen?

kortom, Ja. Maar er zijn een paar dingen te overwegen. CAM ladingen zijn meestal verdeeld in twee categorieën-controleerbaar en oncontroleerbaar.

• oncontroleerbare uitgaven omvatten zaken als nutsvoorzieningen, belastingen en verzekeringen.

• controleerbare uitgaven zijn vrijwel al het andere vermeld in de vorige sectie.

het goede nieuws is dat veel beheersbare CAM-uitgaven bespreekbaar zijn, afhankelijk van hoe efficiënt het onroerend goed wordt beheerd. De onroerendgoedbelasting en verzekeringskosten zijn echter niet bespreekbaar en vallen onder de oncontroleerbare categorie.

soorten huurovereenkomsten voor CAM-kosten

er zijn verschillende leasetypen die kunnen bepalen hoe CAM-kosten in de huurovereenkomst worden geschreven. Hier zijn enkele van de gangbare leasetypen en hoe de exploitatie-en CAM-kosten worden toegerekend:

bruto Lease: in een bruto lease is de eigenaar financieel verantwoordelijk voor het gebouw en dekt hij alle kosten in verband met de exploitatie ervan (inclusief belastingen, verzekeringen en onderhoud). Om een deel van deze kosten terug te verdienen, bouwt de eigenaar ze op in het maandelijkse huurbedrag dat een huurder betaalt voor het gebruik van het gebouw. De eigenaar van de woning betaalt alle kosten in verband met het gebouw, in ruil voor een maandelijkse, all-inclusive huursom.

gewijzigde bruto-huurovereenkomst: in een gewijzigde bruto-huurovereenkomst is de huurder verantwoordelijk voor een deel (maar niet alle) van de exploitatiekosten van het onroerend goed, maar hij mag deze nog steeds betalen als onderdeel van één maandelijks huurbedrag.

netto Lease of NNN lease: In een triple net lease absorbeert de huurder alle exploitatiekosten en vastgoedkosten in zijn eigen bedrijf naast maandelijkse huurbetalingen, zoals onroerendgoedbelasting, verzekeringspremie, onderhoud, reparaties en onderhoud

waarom het belangrijk is om CAM-kosten

te begrijpen helaas is er geen brede overeenstemming over wat CAM-kosten precies kunnen omvatten. En, de gemeenschappelijke ruimte kosten inbegrepen in CAM kosten sectie van een huurovereenkomst kan variëren van markt tot markt en van de ene verhuurder naar de andere.

als u de exploitatiekosten wilt verlagen van een woning die u momenteel bezit of beheert, zijn hier enkele strategieën:

• onderzoek andere gebouwen in het gebied en zie hoe vergelijkbaar hun CAM-kosten zijn met de markt
• vraag de vorige verhuurder om een cam-geschiedenis
• onderhandel over de voorwaarden van CAM-clausules in uw huurovereenkomsten

inzicht in CAM-kosten is een van de moeilijkste onderdelen van het onderhandelen over een huurovereenkomst. CAM kosten hebben een aanzienlijke impact op de noi van het pand en het bedrag dat de huurder zal betalen om de ruimte te bezetten.

Wat is cam-afstemming?

afstemming van de Cam is het proces waarbij het werkelijke bedrag dat tijdens het kalenderjaar voor de CAM is uitgegeven, wordt vergeleken met het begrote bedrag dat aan het begin van het jaar is vastgesteld. Dat wordt dan verzoend met wat de huurder het hele jaar aan CAM heeft bijgedragen.

waarom het belangrijk is om de juiste Property Management Software te gebruiken

zoals we eerder in dit artikel hebben besproken, is een goede administratie en boekhouding een belangrijk aspect van het Cam reconciliatieproces. De juiste Property Management Software, speciaal ontworpen voor commercieel vastgoed zal u helpen uw budget op te zetten aan het begin van het jaar en reconcile CAM aan het einde van het jaar met uw huurders. Huurders vragen meestal om back-up of gedetailleerde rapporten voorafgaand aan de terugbetaling van eventuele Cam reconciliatie gerelateerde kosten. Property Management Software zoals UnitConnect, helpt commerciële eigenaren of managers krijgen door de cam reconciliatie met gemak. UnitConnect biedt alle tools voor een goede registratie en rapportage om u binnen enkele minuten door de cam-reconciliatie te krijgen.