Rent control je zvláštní soubor zákonů, které konkrétní města přijmout. Obecně zahrnuje limity na zvýšení nájemného a omezení vystěhování. Kontroly nájemného v některých městech vyžadují, aby za určitých okolností byla nájemcům vyplacena pomoc při přemístění, a úroky z bezpečnostních vkladů. Zkontrolujte seznam.
tyto zákony se nevztahují na jiná města ani na každou nájemní jednotku ve městě. Jednou z nejčastěji nepochopených myšlenek nájemníků je, že byli pod kontrolou nájemného, když nebyli.
nepředpokládejte. Zjistit. Pro zjednodušený pohled na Los Angeles rent control, podívejte se sem.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills, a v Západním Hollywoodu mají regulaci nájemného, ale Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey, a dalších městech v okolí nic takového nemám. Nájemci mohou žít v takových místech jako Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Benátky, a Hollywood, a myslím, že nežijí v „Los Angeles.“To jsou však všechny části města Los Angeles, a nikoli samostatná města. Jedná se o oblasti řízené nájemným. Zde je mapa, která vám pomůže určit, zda jste Angeleno.
V kontrastu, lidé žijící v této obecné oblasti země nazýváme „LA“ může skutečně žít v samostatné město, falešně věří, že mají regulaci nájemného, aby je ochránil. Pokud jste v Los Angeles, a platit vodu a elektřinu, zkontrolujte svůj účet vidět, co město je, jak dostat to. Los Angeles má jako svůj nástroj“ DWP“.
ke zmatku se přidává to, co mají stavby pod kontrolou. Jen proto, že jsou ve městě řízeném nájemným, je nezahrnuje do ochrany těchto zákonů. Například, Los Angeles prošel regulaci nájemného v roce 1978 uprostřed výkřiků z hospodáři, že regulace nájemného by se zabránilo budoucí bytové výstavbě, tak v Los Angeles osvobozeny jakákoliv stavba postavená po. října, 1978 jako politický kompromis. Novější stavby v Los Angeles nejsou pod kontrolou nájemného, vůbec.
Pod „Costa-Hawkins“ zákon, když nájemce dobrovolně opustí, nebo je vypuzen pro většinu důvodů , pronajímatel může zvýšit nájemné, aby JAKÝKOLI ČÁSTKA pro nové nájemce, jehož nájemné je poté uzamčena do pronájmu kontrolní limity . Jakákoli nájemní jednotka postavená po 2/1/95, stejně jako domy a byty, nepodléhají omezením nájemného. I tam, kde se tato omezení nájemného nevztahují, ochrana vystěhování pokračuje.
za zmínku stojí dva nové přírůstky do LA Rent Control. Vyhláška 175130 nyní zakazuje pronajímateli měnit podmínky nájmu bez vzájemné dohody nájemce. Vyhláška 174501 zakazuje pronajímatelé od zvyšování nájemce je část nájemného po ukončení nájemní pomoci programu jako Bod 8; pronajímatel může získat z programu, ale dává veškerou pomoc, peníze, pokud to udělá.
další vyloučení platí pro rodinné byty: pronajatý dům sám o sobě na pozemku není pod kontrolou nájemného, ale duplex nebo domy „dva na pozemku“ by byly pod kontrolou nájemného . Existují další výjimky, jako jsou koleje, motely a Nemocnice.
Měst, která mají regulaci nájemného poskytne volání v číslech, kde můžete zjistit, zda oblast, kde žijete, má regulaci nájemného a zda vaše jednotka je zapsána pod regulaci nájemného. Můžete také nechat poslat vám balíček zákona o kontrole nájemného, pokud máte rádi podrobnosti.
drážkování zvýšení nájemného
normálně lze nájemné zvýšit s 30denní výpovědní lhůtou. Nicméně, vzhledem k současné vlně pronájmu túry, účinné 1. ledna 2001, a nově revidovaný Občanský Zákoník § 827 vyžaduje 60-denní upozornění, pokud zvýšení nájemného bude, že rok je zvýšení vyšší než 10%. Cílem je dát nájemníkům možnost přizpůsobit se zvyšování nájemného, ale nezastavit je. Výpočet je trochu divný, nemusí to být velké zvýšení nájemného najednou, ale jen celkové zvýšení za rok. Tento nový zákon se dotkne hlavně drahých nájmů,které mají také tendenci mít úměrně mnohem větší nárůsty. Rovněž se to nedotýká ročních pronájmů, ale pouze měsíčních nájmů. Tento zákon vyprší automaticky v roce 2006, pokud zákonodárce neprodlouží dobu nebo ji nestanoví trvalou.
například, jestliže v loňském roce v lednu platíš 500 dolarů, a pronajímatel již zvýšil nájemné $25, v červenci, což představuje nárůst o více než 25 dolarů letos v lednu by vyžadovalo 60-denní oznámení, protože celkem se zvyšuje, za rok by více než 50 dolarů, 10% z $500. Pokud byl celkový nárůst 10% nebo méně za rok, dostanete pouze 30denní oznámení. Pokud se roční nájemné zvýší již o 10% a pronajímatel pak chce zvýšit nájemné o jeden dolar, musí to být do 60denní výpovědi, aby se zmírnil dopad.
nový zákon také přidává 5 dní pro zaslané oznámení o změně podmínek nájmu. Zaslané 30denní oznámení je účinné o 35 dní později; zaslané 60denní oznámení je účinné o 65 dní později.
Jak Můžeme Získat Kontrolu Nájemného?
regulace Nájemného je opravdu nutné pouze tam, kde se míra neobsazenosti v této oblasti je níže o 5%, protože v té době, majitelé nebojte se o tom mít volné místo zvýšením nájemného nebo zanedbávání oprav, a vy nemáte moc na výběr, když se podíváte kolem sebe. V důsledku toho je kontrola nájemného zákonem přijatým městy, kde je trh s bydlením těsný a nájemné stoupá jen proto, že pronajímatelé ovládají nutnost života, který je nedostatečný. Kontrola nájemného pravděpodobně nebude státním zákonem, protože problém je místní.
existují dva způsoby, jak získat kontrolu nad nájemným. Nejjednodušší, ale nejslabší je, aby to vaše městská rada uzákonila, jako Los Angeles. Nejtěžší, ale nejsilnější je, když nájemníci organizují a dávají kontrolu nájemného na hlasování získáním podpisů petice, jako to udělala Santa Monica. Oba tyto vyžadují nájemce hlasovací vliv, že velký počet nájemníků jsou registrovány k hlasování, se hlasovat v místních volbách, a všichni hlasovat společně. Pokud by to schválila Rada města, byla by to vyhláška, ale voliči z ní mohou udělat novelu Charty .
Váš první krok by bylo jít na zasedání zastupitelstva a během Ústní Prezentace část , řekněte jim o problému a zeptejte se, zda jsou s ohledem na normativní regulaci nájemného , nebo alespoň Jen proto, Vystěhování, stejně jako Glendale. Chcete zmínit tato města ve své prezentaci, protože jejich první reakce na kolena je, že“ kontrola nájemného ničí města“, ale o těchto městech to sotva mohou říci.
říkají cokoli veřejně, ale pak si s nimi individuálně domluvte schůzku, abyste zjistili, kde osobně stojí a jak daleko by šli. Možná zjistíte, že Just Cause vystěhování není nežádoucí, a že by mohli dokonce souhlasit s placením pomoci při přemístění nájemcům budov, které jsou zbourány nebo procházejí významnou rehabilitací nebo fumigací termitů. Vyhněte se konfrontaci s nimi. Nechtějí urazit pronajímatele přispěvatelů do jejich kampaní, ale mohou být natolik sympatičtí, aby vložili svůj politický prst do vody. Pokud většina z nich něco soukromě schválí, jeden z nich musí tuto myšlenku představit ve veřejné diskusi.
pokud chce městská rada něco uzákonit, chtějí za to být hrdinové, i když to nemá kontrolu nad nájemným. Zatímco se připravují na tento krok, budete chtít být v kontaktu s místními novinami a hovořit o vašem plánu uspořádat nájemníky pro lepší právní ochranu. Jakmile jste ve zprávách, ostatní nájemníci vás začnou kontaktovat, a můžete vytvořit skupinu, která může jít na městskou radu a zesílit to, co jste řekli. Tento veřejný křik pak spustí reakci městské rady, aby podnikla kroky, a jste na cestě. Skupina děkuje městské radě za jejich obavy a uvidí reakci veřejnosti na to. Pokud je to dobrá reakce, jsou povzbuzováni, aby udělali více.
mezitím musíte najít další nájemníky, kteří jsou motivováni k tomu, aby něco udělali svou vlastní situací, a ochotni na to dát nějaký čas. Vedoucí skupin, některé náboženské instituce, učitelé, hasiči, odbory, místní Demokratický Klub nebo podobné liberální skupiny, některé liberální organizací, a mnoho místních podnikatelů, mohou pomoci v různých způsobů, jak dostat slovo a pomůže vám vytvoření politické skupiny. Existuje spousta talkers, ale jen málo škůdců, takže chcete, aby se dobrovolníci do projektu založené na výbory, které přirozeně odfiltrovat vysílačů. Zde je užitečné vysvětlení pro nové lidi.
pokud musíte získat kontrolu nájemného peticí, můžete mít také nejsilnější možný zákon, protože pronajímatelé s vámi nebudou bojovat o nic méně, pokud je zákon slabý. Bojují špinavě celou cestu, a vždy měli. Volební podvody jsou jejich hlavním nástrojem. Propaganda, nepravdivé informace a zavádějící argumenty jsou vše, co od nich slyšíte. Mají peníze na nákup milionů v politické reklamě, zatímco budete mít štěstí, že dostanete jednu poštu voličům. Budou mít celebrity a osobnosti veřejného života řekl na veřejnosti, že regulace Nájemného přinese zločinu do vašeho města, proměnit ji v chudinské čtvrti, snížit hodnotu svého majetku, ukrást z pronajímatelé brání pronajímateli, aby byla schopna platit za opravy, běžet až miliony v daňových nákladů, a nenutí majitele vystěhovat všechny nájemníky. Zde je několik běžných mýtů o kontrole nájemného. Nic z toho samozřejmě není pravda, ale nezpochybnitelné voliče přesvědčí. Na vaší straně, máte veřejnou polemiku, zpravodajská hodnota, talk show, novinové příběhy, televizní pokrytí, a ubohé příběhy o zneužívání zranitelných nájemníků pronajímatelem. Politická bitva není vůbec o znění zákona, ale o emocionální a filozofické otázky obecně.
technické znění zákona o kontrole nájemného vyžaduje, aby právník napsal. Musí to být ústavní, nebrání to státním zákonům, pokrýt všechny mezery a účinně vytvářet druhy ochrany, které chcete. Musí to být jasné a organizované, aby se to dalo snadno sledovat a neskončilo roky u soudu. Když je rozeslán pro podpisy, existují konkrétní zákony, které je třeba dodržovat, pokud jde o postup, formát, načasování, a veřejné informace, a měli byste mít pomoc právníka, abyste se ujistili, že se tyto věci dělají. Tato webová stránka může poskytnout část této pomoci, ale jako praktická záležitost, místní právní poradenství je nezbytné. Pro začátek, zde je návrh zákona o kontrole nájemného, který byste mohli chtít rozesílat peticí ve vašem městě. Může být do jisté míry upraven, snadno, ale velké změny by vyžadovaly přepracování, protože v něm je propojeno tolik věcí.
Registrace voličů nájemce je důležitou součástí tohoto procesu. Nájemníci tak nemají co říct, nemají své názory považovány, nemají žádnou moc změnit své životy, že hlasování se zdá v rozporu s tím, jak přišli prohlédnout sami. Pouze asi 5% nájemníků skutečně hlasuje v místních volbách. Nájemníci jsou skutečně politicky nesvobodnou většinou. Pronajímatelé jsou pouze 2% populace, ale zdá se, že řídí věci, protože využívají své peníze a moc. 10% volební účast nájemníků by mohla změnit historii politiky ve vašem městě. Politici by přestali říkat, že jsou proti kontrole nájemného, a začali by vyjadřovat obavy o týrané nájemníky, kteří potřebují jejich pomoc. Je to hra s čísly, pro jistotu.
pokud jste opravdu upřímní, že chcete jednat, existují skupiny jako ACORN, které vám pomohou, za procento vašich darů. Ve vašem městě již může být vytvořena skupina nájemců, o kterých by místní reportéři nebo městský úředník mohli vědět, a můžete se k nim připojit. Nejsi jediný, kdo takhle přemýšlí.