afsnit 1031 i Internal Revenue Code giver mulighed for udsættelse af gevinst ved afhændelse af forretnings-eller investeringsejendom, hvis provenuet geninvesteres i lignende ejendom, og transaktionen ellers kvalificerer sig som en lignende udveksling. For at kvalificere sig som en lignende udveksling skal både den afgivne ejendom og erstatningsejendommen opbevares til brug i en handel, forretning eller til investeringsformål. At bestemme, hvad der er ‘holdt til brug i en handel, forretning eller til investeringsformål’ har været en betydelig kilde til Strid mellem Franchise skat Board (FTB) og skatteydere i de sidste par år. Denne tvist har manifesteret sig i flere tilfælde, der involverer lignende udvekslinger struktureret som såkaldte “bytte og slip”-transaktioner.
i en typisk “bytte og slip”-transaktion bidrager skatteyderen udskiftningsejendommen og/eller provenuet fra salget af den forladte ejendom til et lavere niveau LLC eller partnerskab. Denne type struktur kan foretrækkes, når der er partnere, der gerne vil sælge deres aktier i den afgivne ejendom, og andre partnere, der gerne vil fortsætte deres skatteudskudte investering i en anden ejendom. Det er generelt ikke muligt at købe partnerne, fordi partnerskabet sandsynligvis bliver nødt til at refinansiere den oprindelige ejendom for at få de nødvendige kontanter til opkøbet. Da lignende udvekslinger kræver, at værdien af erstatningsejendommen er større end eller lig med værdien af den afgivne ejendom, ville de resterende partnere være nødt til at bidrage med yderligere kontanter eller risikere at modtage en skattepligtig boot i børstransaktionen, hvilket mindsker fordelene ved at indgå en skatteudskudt udveksling.
FTB har tidligere indtaget den holdning, at afsnit 1031-udvekslinger, der er struktureret som en “bytte og slip” – transaktion, ikke er berettiget til skatteudskudt behandling, fordi den betragter transaktionen som en udveksling af fast ejendom med immateriel personlig ejendom (dvs.partnerskabsinteresser, der specifikt er udelukket fra de typer ejendom, der er berettiget til skattemæssig udsættelse i henhold til afsnit 1031). FTB har også hævdet, at” bytte og slip ” -transaktionen udelukker skatteydere fra den nødvendige besiddelse af erstatningsejendommen til brug i en handel eller forretning eller til investeringsformål på grund af den midlertidige karakter af erstatningsejendommens ejerskab forud for overførslen til det lavere niveau LLC eller partnerskab.
bestyrelsen for udligning (BOE) mente imidlertid for nylig, at en sektion 1031-udveksling struktureret som en “bytte og slip” – transaktion faktisk kvalificerede sig til skatteudskudt behandling*. I appel af Rago Development Corp., udvekslede selskabet fast ejendom til TIC-interesser i erstatningsejendomme bestående af udviklede og uudviklede pakker. Skatteyderen var forpligtet af sin långiver til at konsolidere sine TIC-interesser i de udviklede pakker til et enkelt formål LLC inden for syv måneder efter køb af ejendommene. FTB hævdede, at transaktionen ikke kvalificerede sig til skatteudskudt behandling, fordi skatteyderne ikke havde erstatningsegenskaberne til brug i en handel eller forretning eller til investeringsformål, og at trintransaktionsdoktrinen skulle anvendes til at omarbejde transaktionen, da skatteyderne har modtaget partnerskabsinteresser i LLC snarere end fast ejendom som deres erstatningsejendom. BOE afviste disse argumenter og mente, at transaktionen var en bona fide fortsættelse af skatteyderens investering i fast ejendom. BOE mente derfor, at transaktionen var en gyldig børs i henhold til afsnit 1031 og kvalificeret til skattemæssig udskudt behandling.
FTB har aggressivt revideret lignende udvekslingstransaktioner i de sidste par år. Denne afgørelse, selvom den ikke har forrang, vil påvirke flere igangværende appeller, der behandles. BOE ‘ s beslutning bør give en vis grad af komfort for skatteydere, der deltager i “bytte og slippe” transaktioner. Kontakt din SLD-rådgiver for yderligere oplysninger på 415.397.4444.
* appel af Rago Development Corp., 2015-SBE-001, dateret 23. juni 2015.