en udlejer kan ikke påbegynde en udsættelsessag uden først lovligt at opsige lejemålet. For lovligt at opsige en lejekontrakt skal udlejer give lejeren skriftlig meddelelse som angivet i statens opsigelseslov. Hvis lejeren ikke bevæger sig (eller løser det problem, der førte til opsigelsen—for eksempel ved at betale huslejen eller finde et nyt hjem til hunden), kan udlejer derefter indgive en retssag for at udsætte. Udsættelsessager i dit område kan kaldes ulovlige tilbageholdelsesdragter (ud) eller et andet lignende navn.
statens love fastsætter detaljerede krav for at afslutte en lejekontrakt. Den type opsigelsesmeddelelse, som en udlejer skal betjene, afhænger af situationen, og hver stat har sine egne procedurer for, hvordan opsigelsesmeddelelser og udsættelsespapirer skal skrives og leveres (“serveret”).
meddelelser om opsigelse med årsag
selvom terminologien varierer noget, når udlejere har en grund (årsag) til at have en lejer ude, kan de bruge en af tre typer opsigelsesmeddelelser:
- Betal husleje eller afslut meddelelser, som udlejere typisk bruger, når lejeren ikke har betalt huslejen. De giver lejeren et par dage (tre til fem i de fleste stater) til at betale huslejen eller flytte ud (“Afslut”). Se Nolos diagram over statslige love om opsigelse for manglende betaling af husleje for flere detaljer.
- Cure eller afslut meddelelser, som udlejere typisk giver, efter at en lejer overtræder en periode eller betingelse i lejekontrakten eller lejeaftalen, såsom en klausul om ikke-kæledyr eller kravet om at afstå fra at lave overdreven støj. Normalt har lejeren en bestemt tid til at rette eller “helbrede” overtrædelsen. En lejer, der undlader at gøre det, skal flytte eller stå over for muligheden for en udsættelse retssag. Se Nolos diagram over statslove om opsigelse for overtrædelse af lejekontrakt for flere detaljer.
- betingelsesløse Afslut meddelelser, som er de hårdeste af alle. Disse beordrer lejeren til at flytte ud uden chance for at betale lejen eller rette en overtrædelse af lejekontrakten. I de fleste stater, ubetingede Afslut meddelelser er kun tilladt, når lejeren har:
- gentagne gange overtrådt en betydelig lejekontrakt eller lejeaftale klausul
- været forsinket med lejen ved mere end en lejlighed
- alvorligt beskadiget lokalerne, eller
- engageret i alvorlig ulovlig aktivitet, såsom narkotikahandel på stedet.
i nogle stater er udlejere ikke forpligtet til at give lejere mulighed for at betale forsinket leje eller rette en lejekontrakt. I disse stater kan udlejere bruge ubetingede afslutningsmeddelelser med det samme-de kan udvide andre chancer, hvis de ønsker det, men ingen lov kræver, at de gør det. Se Nolos diagram over statslove om ubetingede afslutningsafslutninger for flere detaljer.
når lejere har modtaget varsel, men ikke flytter eller løser overtrædelsen af lejekontrakten inden fristen i meddelelsen, kan udlejer indgive en udsættelsessag.
meddelelser om opsigelse uden årsag
typisk kan udlejere, der ikke har årsag, ikke opsige lejemålet for en lejer med en tidsbegrænset lejekontrakt.
når lejemålet er underlagt en måned til måned eller anden kortere lejeaftale, kan udlejere opsige uden grund. De skal blot give lejeren med mængden af varsel kræves af statens lovgivning. (Bemærk, at mange leje kontrol love ikke tillader udlejere at opsige selv måned-til-måned eller kortere sigt lejeaftaler uden grund.)
forsvar til udsættelse lejeren kan hæve
hvis lejeren beslutter at montere et forsvar mod en udsættelsesdragt, kan det tilføje uger—endda måneder—til udsættelsesprocessen. En lejer kan pege på fejl i meddelelsen eller udsættelse klage, eller forkert service (levering) af enten, i et forsøg på at forsinke eller afvise sagen.
domstole tager ofte hensyn til en udlejers tidligere handling (eller manglende handling), når de beslutter en udsættelsesdragt. Når en udlejer har undladt at holde lejen i en sikker og beboelig tilstand, eller når udlejer har indgivet udsættelsesdragten som gengældelse for en lejers retsakter, domstole er mindre tilbøjelige til at finde til fordel for udsættelse.
fjernelse af lejeren efter en Udsættelsesdragt
udlejere, der vinder en udsættelsesdragt, modtager en dom for besiddelse af ejendommen og muligvis en ordre om, at lejeren betaler ubetalt leje. Men selv en udlejer modtager en dom for besiddelse, det er ulovligt for udlejer at forsøge at fjerne lejeren ved at låse lejeren ud eller slukke for forsyningsselskaber. Snarere skal udlejere følge de statslige og lokale procedurer for fysisk fjernelse af lejere. Disse kræver ofte udlejere at beholde sheriffen eller anden lokal retshåndhævelse for at udføre den faktiske udsættelse.
typisk skal du give retsafgørelsen til en lokal retshåndhævende officer (sheriff eller marskal) sammen med et gebyr, der opkræves lejeren som en del af dine omkostninger for at anlægge sag. Sheriffen eller marskalk giver lejeren en meddelelse om, at officeren vil være tilbage inden for et antal dage for fysisk at fjerne lejeren, hvis lejeren ikke er væk da.
for detaljer, se Nolos diagram over statslige love om håndtering af lejers forladte ejendom.
begrundelse for reglerne om udsættelse af en lejer
udlejere Chafer ofte de detaljerede regler, de skal følge. Der er dog en grund til, at de fleste stater insisterer på streng overholdelse. For det første er udsættelsessager relativt set hurtige juridiske procedurer. (Hvor mange andre civile sager er forbi og færdig med efter et par uger?) Prisen for denne strømlinede behandling er urokkelig overholdelse af reglerne.
for det andet er det, der står på spil her—en lejers hjem—uden tvivl vigtigere end en civil sag om penge eller forretning. Derfor har lovgivere været ekstra omhyggelige med at se, at lejere får tilstrækkelig varsel og en mulighed for at svare.
For mere hjælp til at udskyde en lejer
medmindre du grundigt kender dine juridiske rettigheder og pligter, før du udsætter en lejer, og medmindre du prikker hvert “jeg” og krydser hvert “t”, kan du ende på den tabende side.
hvis du har brug for hjælp til at forstå udsættelsesprocesserne og reglerne i andre stater eller har brug for statsspecifik vejledning om juridisk udsættelse af en lejer, se vores statslige vejledninger om udsættelse af lejere.
for en oversigt over opsigelser og udsættelser i andre stater, herunder relevante statslige love om opsigelse for manglende betaling af husleje og for leasingovertrædelser, se Nolo ‘s hver udlejers juridiske Guide, af Marcia Stuart, Janet Portman og Ann O’ Connell.