lejekontrol er et specielt sæt love, som bestemte byer vedtager. Det omfatter generelt leje øge grænser og udsættelse restriktioner. Nogle Byers lejekontrol kræver, at der under visse omstændigheder udbetales flytningshjælp til lejere og renter på sikkerhedsindskud. Tjek listen.
disse love gælder ikke for andre byer eller for alle lejeboliger i byen. En af de mest misforståede ideer fra lejere er, at de var under lejekontrol, når de ikke var.
Antag ikke. Opdage. For et forenklet kig på Los Angeles rent control, se her.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills har lejekontrol, men Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena og andre byer i nærheden har intet lignende. Lejere kan leve i sådanne steder som Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venedig, og Holly, og tror, de ikke bor i “Los Angeles.”Dette er dog alle dele af byen Los Angeles og slet ikke separate byer. Disse er lejekontrollerede områder. Her er et kort, der hjælper dig med at afgøre, om du er en Angeleno.
i modsætning hertil kan folk, der bor i dette generelle område af landet, vi kalder “LA”, faktisk bo i en separat by, idet de fejlagtigt tror, at de har lejekontrol for at beskytte dem. Hvis du er i Los Angeles-området og betaler vand og elektricitet, skal du kontrollere din regning for at se, hvilken by der får den. Los Angeles har “DV” som deres nytte.
tilføjelse til forvirringen er, hvad strukturer har lejekontrol. Bare fordi de er i en huslejekontrolleret by, inkluderer de dem ikke inden for beskyttelsen af disse love. For eksempel passerede Los Angeles lejekontrol i 1978 midt i råb fra udlejere om, at lejekontrol ville forhindre fremtidig lejlighedsbygning, så Los Angeles undtog enhver struktur bygget efter oktober 1978 som et politisk kompromis. Nyere strukturer i Los Angeles er slet ikke under lejekontrol.
når en lejer frivilligt forlader eller udsættes af de fleste grunde, kan udlejer hæve lejen til ethvert beløb for den nye lejer , hvis husleje derefter låses ind i lejekontrolgrænserne . Enhver leje enhed bygget efter 2/1/95, samt huse og ejerlejligheder, er ikke under leje restriktioner. Selv hvor disse huslejebegrænsninger ikke gælder, udsættelse beskyttelse fortsætter.
to nye tilføjelser til LA Rent Control er værd at bemærke. Bekendtgørelse 175130 forbyder nu udlejer at ændre lejebetingelser uden gensidig aftale mellem lejeren. Bekendtgørelse 174501 forbyder udlejere at hæve lejerens del af lejen efter afslutning af et lejehjælpsprogram, som Afsnit 8; udlejer kan komme ud af programmet, men opgiver alle hjælpepenge, hvis han gør det.
en anden udelukkelse gælder for enfamilieboliger: et lejet hus i sig selv på en masse er ikke under lejekontrol, men en dupleks eller “to på en masse” huse ville være under lejekontrol . Der er andre undtagelser som college sovesale, moteller og hospitaler.
byer, der har lejekontrol, giver opkaldsnumre, hvor du kan finde ud af, om det område, du bor i, har lejekontrol, og om din enhed er registreret under denne lejekontrol. Du kan også få dem til at sende dig en pakke med lejekontrolloven, hvis du elsker detaljerne.
forhøjelse af huslejen
normalt kan huslejen forhøjes med 30 dages varsel. På grund af den nuværende bølge af lejeforhøjelser, der træder i kraft den 1.januar 2001, kræver den nyligt reviderede Civil Code Section 827 en 60-dages varsel, hvis lejeforhøjelsen får årets stigninger til at overstige 10%. Ideen er at give lejere mulighed for at tilpasse sig stigende huslejeforhøjelser, men ikke at stoppe dem. Beregningen er lidt underlig; det behøver ikke at være en stor huslejeforhøjelse på en gang, men kun det samlede antal stigninger over et år. Denne nye lov vil for det meste påvirke de dyre huslejer, som også har tendens til at have forholdsmæssigt meget større stigninger. Det påvirker heller ikke årlige lejemål, men kun lejemål fra måned til måned. Denne lov udløber automatisk i 2006, medmindre lovgiveren forlænger tiden eller gør den permanent.
for eksempel, hvis du sidste år i Januar betalte $500, og udlejeren allerede hævede lejen $25 i Juli, ville en stigning for mere end $25 I Januar kræve en 60-dages varsel, fordi det samlede antal stigninger for året ville være mere end $50, 10% af $500. Hvis stigningen i alt var 10% eller mindre for året, er alt hvad du får 30-dages varsel. Hvis årets husleje allerede stiger i alt 10%, og udlejeren derefter ønsker at øge huslejen med en dollar, skal det være med 60-dages varsel for at afbøde virkningen.
den nye lov tilføjer også 5 dage for mailede meddelelser om ændring af lejevilkår. En mailet 30-dages varsel træder i kraft 35 dage senere; en mailet 60-dages varsel træder i kraft 65 dage senere.
Hvordan Kan Vi Få Lejekontrol?
lejekontrol er virkelig kun nødvendig, hvor ledige stillinger i området er under omkring 5%, fordi udlejere på det tidspunkt ikke bekymrer sig om at have en ledig stilling ved at hæve lejen eller forsømme reparationer, og du har ikke meget valg, når du kigger rundt. Derfor er lejekontrol en lov vedtaget af byer, hvor boligmarkedet er stramt og huslejen stiger, bare fordi udlejere har kontrol over en livsnødvendighed, der er mangelvare. Lejekontrol vil sandsynligvis ikke være en statslov, fordi problemet er lokalt.
der er to måder at få lejekontrol på. Det nemmeste, men svageste, er, at dit Byråd vedtager det, som Los Angeles gjorde. Det sværeste , men stærkeste er, hvor lejere organiserer og sætter lejekontrol på afstemningen ved at få underskrifter på andragender, som Santa Monica gjorde. Begge disse kræver lejer stemme slagkraft, at et stort antal lejere er registreret til at stemme, stemme i lokalvalget, og alle stemme sammen. Hvis byrådet vedtager det , ville det være en ordinance, men vælgerne kan gøre det til et Charterændring .
dit første skridt ville være at gå til byrådsmødet, og under den mundtlige præsentationsdel fortæller du dem om problemet og spørger , om de overvejer at vedtage lejekontrol eller i det mindste bare forårsage udsættelse , som Glendale har. Du vil nævne disse byer i din præsentation, da deres første knæ-jerk-reaktion er, at “lejekontrol ødelægger byer”, men de kan næppe sige det om disse byer.
de siger hvad som helst offentligt, men du laver derefter en aftale med dem individuelt for at se, hvor de personligt står, og hvor langt de ville gå. Du kan opleve, at Just Cause-udsættelse ikke er anstødelig, og at de måske endda er enige om at betale flytningshjælp til lejere af bygninger, der nedrives eller gennemgår større rehabilitering eller termitfumigation. Undgå at være konfronterende med dem. De ønsker ikke at fornærme udlejerens bidragydere til deres kampagner, men kan være sympatiske nok til at sætte deres politiske tå i vandet. Hvis du får et flertal af dem til PRIVAT at godkende noget, skal en af dem introducere ideen i offentlig diskussion.
hvis byrådet skal vedtage noget, vil de være helte for at gøre det, selvom det mangler lejekontrol. Mens de gør sig klar til at tage dette skridt, vil du være i kontakt med den lokale avis for at tale om din plan om at organisere lejere for bedre juridisk beskyttelse. Når du er i nyhederne, vil andre lejere begynde at kontakte dig, og du kan danne en gruppe, der alle kan gå byrådet og forstærke det, du har sagt. Denne offentlige clamor udløser derefter byrådets svar på at handle, og du er på vej. Gruppen takker byrådet for deres bekymring, og de får se den offentlige reaktion på det. Hvis det er en god reaktion, opfordres de til at gøre mere.
i mellemtiden skal du finde andre lejere, der begge er motiverede til at gøre noget ved deres egen situation og villige til at bruge lidt tid på at gøre det. Seniorgrupper, nogle religiøse institutioner, lærere, brandmænd, fagforeninger, den lokale Demokratiske klub eller lignende Liberale Gruppe, nogle liberale organisationer og mange lokale virksomhedsejere kan på forskellige måder hjælpe med at få ordet ud og hjælpe dig med at danne en politisk gruppe. Der er mange talere, men få Gørere, så du ønsker at få frivillige ind i projektbaserede udvalg, som naturligvis filtrerer talerne ud. Her er en nyttig forklaring til de nye mennesker.
hvis du skal få lejekontrol ved andragende, kan du lige så godt have den stærkest mulige lov, da udlejere ikke vil kæmpe dig mindre, hvis loven er svag. De kæmper beskidt hele vejen, og altid har. Valgsvindel er deres vigtigste redskab. Propaganda, falske oplysninger og vildledende argumenter er alt, hvad du hører fra dem. De har penge til at købe millioner i politisk reklame, mens du vil være heldig at komme ud en mailer til vælgerne. De vil have berømtheder og offentlige personer, der fortæller offentligheden, at lejekontrol vil bringe kriminalitet til din by, gøre det til en slum, drive deres ejendomsværdier ned, stjæle fra udlejere, forhindre udlejere i at kunne betale for reparationer, køre millioner i skatteydernes udgifter og tvinge udlejere til at udvise alle deres lejere. Her er nogle fælles leje kontrol myter. Ingen af disse er selvfølgelig sande, men ubestridte vælgere vil blive overbevist. På din side har du Offentlig kontrovers, nyhedsværdighed, taleforestillinger, avishistorier, TV-dækning og patetiske historier om udlejer misbrug af sårbare lejere. Den politiske kamp er slet ikke over lovens ordlyd, men over følelsesmæssige og filosofiske spørgsmål generelt.
den tekniske formulering af lejekontrolloven kræver, at en advokat skriver. Det skal være forfatningsmæssigt, ikke forhindret af statslige love, dække alle smuthuller og effektivt skabe den slags beskyttelse, du ønsker. Det skal være klart og organiseret, så det let kan følges og ikke ender i retten i årevis. Når det cirkuleres til underskrifter, er der specifikke love, der skal følges med hensyn til procedure, format, timing og offentlig information, og du skal have en advokats hjælp til at sikre, at disse ting er gjort. Denne hjemmeside kan give nogle af denne bistand, men som en praktisk sag, lokal juridisk rådgivning er nødvendig. Til at begynde med er her et udkast til en lov om lejekontrol, som du måske vil cirkulere ved andragende i din by. Det kan ændres til en vis grad, let, men store ændringer ville kræve en omskrivning, fordi så mange ting er sammenkoblet i det.
registrering af Lejervælgere er en vigtig del af denne proces. Lejere er så vant til ikke at have noget at sige, ikke have deres synspunkter overvejet, ikke have nogen magt til at ændre deres liv, at afstemningen synes uforenelig med, hvordan de er kommet til at se sig selv. Kun omkring 5% af lejerne stemmer faktisk ved lokalvalg. Lejere er virkelig et politisk disenfranchised flertal. Udlejere er kun 2% af befolkningen, men synes at køre ting, fordi de udnytter deres penge og magt. En valgdeltagelse på 10% kan ændre Politikens historie i din by. Politikere ville stoppe med at sige, at de er imod lejekontrol, og begynde at udtrykke bekymring for de misbrugte lejere, der har brug for deres hjælp. Det er et tal spil, for at være sikker.
hvis du virkelig er oprigtig om at ville handle, er der grupper som ACORN, der vil hjælpe, for en procentdel af dine donationer. Der kan allerede være en lejergruppe dannet i din by, som de lokale journalister eller byrådsmedarbejder måske kender til, og du kan slutte dig til dem. Du er ikke den eneste, der tænker sådan.