Auswirkungen von COVID-19 auf Vermieter- und Mieterprobleme

Die Zentralregierung verhängte ab dem 25. März eine landesweite Sperrung, um die Ausbreitung der Covid-19-Krankheit einzudämmen. Es hat die Beziehung der Vermieter und Mieter erheblich beeinträchtigt. Wenn der Mieter Mittel zur Verfügung hat, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht beeinträchtigt.

Von Kiran Bhardwaj

Obwohl die COVID-19-Pandemie kein erwartetes Ereignis war, erfüllt if nicht die Anforderung eines Mieters, die Zahlung der Miete auszusetzen. Die Regierung von Delhi hatte die Bürgerbewegung in der Stadt ab dem 23. März eingeschränkt, da zu dieser Zeit Covid-19-Fälle in der Hauptstadt auftraten. Viele Mieter sind aufgrund des Coronavirus in eine Finanzkrise geraten und können keine Miete zahlen. Wenn der Mieter mit der Miete in Verzug gerät, leiden die Vermieter und sind möglicherweise nicht in der Lage, ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, z. B. die Hypothekenzahlungen für das Mietobjekt, Strom- und Wassergebühren, Versicherungen, Unterhalt, Grundsteuer usw. Während Covid-19 ist es notwendig, dass Vermieter in dieser herausfordernden Zeit und unter beispiellosen Umständen keine Benachrichtigung geben oder nach Besitz suchen, um sich gegenseitig zu schützen, und ohne einen sehr guten Grund, dies zu tun. Mieter sollten weiterhin Miete zahlen und alle anderen Bedingungen ihres Mietvertrags nach besten Kräften einhalten.

In einer normalen Situation, in der Mieter keine Miete zahlen, haben die Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemäß den geltenden Gesetzen zu kündigen, und Vermieter können dann einen Räumungsfall einreichen, um die Mieter physisch aus der Miete zu entfernen. Aufgrund von COVID-19 haben Gesundheits- und Sicherheitsbedenken jedoch dazu geführt, dass jeder Ort, selbst Gerichte, ein vorübergehendes Räumungsverbot verhängt hat. Ein Wirt kann Räumungsfall in einem Gericht archivieren, aber der Fall konnte nicht gehört werden, da nur dringende Angelegenheiten für das Hören aufgelistet werden. Aber selbst wenn die Vermieter jetzt Mieter entfernen, werden die Vermieter mit vielen Problemen konfrontiert sein, neue Mieter zu bekommen, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen und die neuen Mieter dazu zu bringen, alle Maßnahmen zu ergreifen, um die von der Regierung verabschiedeten Notfallrichtlinien und Gesundheits- und Sicherheitsmaßnahmen einzuhalten. Ein Vermieter kann eine Maßnahme ergreifen, z. B. einen Monat lang auf die Miete verzichten, die Miete verschieben oder einen Rabatt auf die Miete gewähren oder den Mietbetrag senken. Der Vermieter kann mit dem Mieter über die Situation und die Umstände sprechen und versuchen, seinen Vorschlägen Rechnung zu tragen. Der Mieter kann alles tun, um sein Verhandlungsende aufrechtzuerhalten, und alle Vereinbarungen schriftlich niederlegen, vorzugsweise als Nachtrag zu Ihrem aktuellen Mietvertrag oder Mietvertrag, einschließlich aller Einzelheiten der vereinbarten Vereinbarungen, und kann die im Rahmen der COVID-19-Erleichterungen, -regelungen usw. gegebenen Optionen in Anspruch nehmen. oder sammeln Sie Geld oder Gutscheine, um den Mietern zu helfen.

Während das alte Mietkontrollgesetz die Registrierung der Mietverträge über 11 Monate oder über Rs vorschrieb. 50.000 im Wert, schreibt das neue Gesetz vor, dass alle Mietverträge bei der Mietbehörde registriert werden müssen, unabhängig von der Laufzeit und dem Wert des Mietverhältnisses. Es umfasst sowohl Gewerbe- als auch Wohnmieten; einschließlich der Nutzung von Räumlichkeiten für Bildungszwecke, jedoch nicht die nach dem Factories Act von 1948 registrierten Räumlichkeiten. Vermieter kann nur zwei Monate Miete als Sicherheit nehmen. Wenn der Vermieter der Meinung ist, dass in gemieteten Räumlichkeiten illegale Aktivitäten stattfinden oder Fahrlässigkeit des Mieters vorliegt oder vom Mieter verursachte Belästigungen und Schäden an den Nachbarn verursacht werden, kann er vor Gericht gehen, um die Räumlichkeiten zu räumen. Der Vermieter kann die gemieteten Räumlichkeiten nicht betreten, wie und wann er will. Der Vermieter muss dem Mieter 24 Stunden im Voraus Bescheid geben, um die gemieteten Räumlichkeiten zu betreten, und jede Reparatur oder Wartung des Mietobjekts muss vom Vermieter durchgeführt werden.

Maßnahmen während des Coronavirus, 2020:-

1. Am 23. März 2020 kündigte die Regierung ein Einfrieren von Mieterhöhungen und Schutz vor Mietkündigungen an. Dies wurde durch das COVID-19 Response (Urgent Management Measures) -Gesetz, das am 26. März 2020 in Kraft trat, als Gesetz angewendet. Dies bedeutet, dass Vermieter die Miete für ihre Mietobjekte nicht erhöhen können. Dies gilt zunächst für einen Zeitraum von sechs Monaten, vom 26.März 2020 bis zum 25.September 2020.
2. Die Beschränkungen für die Beendigung eines Mietverhältnisses gelten vom 26.März 2020 bis zum 25.Juni 2020. Ab dem 26. Juni 2020 können Vermieter ein Mietverhältnis nach den Bestimmungen des normalen Wohnungsmietgesetzes kündigen. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen ab dem Tag der Bekanntgabe.
3. Vermieter und Mieter sollten sich an die Richtlinien für körperliche Distanzierung, persönliche Hygiene und Oberflächenreinigung halten und Aufzeichnungen zur Kontaktverfolgung führen. Sie müssen die Gesundheitsempfehlungen der Regierung zu COVID-19 befolgen.
4. Am 29. März hatte der Premierminister von Hon’ble Delhi an die Vermieter appelliert, die Mieter nicht für ein oder zwei Monate zu zwingen, Miete zu zahlen und Ratenzahlungen zu akzeptieren, wenn der Mieter wenig Geld hat. Später, im April, hatte eine Anordnung der Katastrophenschutzbehörde von Delhi die „strikte Einhaltung“ der Anweisungen gefordert, wonach Vermieter einen Monat lang keine Miete von Wanderarbeitern und Studenten verlangen. Sie forderte die zuständigen Bezirksrichter auf, das Bewusstsein für diese Richtlinie zu schärfen und im Falle der Nichteinhaltung rechtliche Schritte einzuleiten.
5. Infolgedessen kündigte die Regierung von Delhi an und forderte die Vermieter auf, die Miete für die nächsten 3 Monate zu vergeben, und der Hon’ble CM erklärte auch, dass die Regierung die Miete zahlen werde, wenn der Mieter dies nicht tue.
6. In Uttar Pradesh erließ die Regierung auch eine richterliche Anordnung, Vermieter einzusperren oder zu bestrafen, die die Mieterhebung nicht um einen Monat verschieben. Darüber hinaus rät das Maharashtra Housing Department den Vermietern, die Miete um mindestens drei Monate zu verschieben und den Mieter nicht wegen Nichtzahlung der Miete oder Zahlungsrückständen zu vertreiben.
7. Es gibt bereits eine Helpline, um die Situation zu überwachen, und Betroffene können sich an die betroffenen Behörden wenden.
8. Die RBI kündigte auch einen 3-monatigen EMI-Urlaub für verschiedene Darlehensarten an. Aber solche Nachsichtsprogramme verschieben nur Hypothekenzahlungen. Die Zinsen fallen weiterhin auf den ausstehenden Darlehensbetrag an, anstatt vollständig darauf zu verzichten oder ihn einzustellen.

Die bloße Ankündigung in Ermangelung staatlicher Verordnungen zur Einhaltung der Miete entbindet die Mieter jedoch nicht rechtlich von den Mietgebühren. Da es sich um einen Berater handelt, sollte es von den Mietern nicht als absolut oder rechtlich durchsetzbar missverstanden werden. Der Grund für die Anordnung war, Mietern, die in dieser Krisenzeit keine Miete zahlen können, eine Verschnaufpause zu verschaffen. Vermieter mit vollen Taschen und in guter Absicht wie die Lodha Group kündigten einen vollständigen Verzicht auf über 200 gewerbliche Mieter an, bis die Normalität zurückkehrt. Allerdings können sich nicht alle Vermieter Mietverzichte oder Stundungen leisten, insbesondere Senioren, deren Überleben weitgehend von den Mieteinnahmen abhängt.

Der Oberste Gerichtshof von Hon’ble Delhi hat kürzlich ein Urteil vom 21-05-2020 in Ramanand und anderen gegen Dr. Girish Soni und Anr gefällt., wo das Gericht den Antrag der Beschwerdeführerin-Mieter auf Aussetzung der Mietzahlung aufgrund der Covid19-Sperrsituation abgelehnt hat. Pratibha M Singh sagte, Mieter könnten sich nicht auf die Doktrin der Aussetzung der Miete auf der Grundlage eines „Ereignisses höherer Gewalt“ berufen, da sie (die Antragsteller) nicht beabsichtigen, die gemieteten Räumlichkeiten aufzugeben und weiter zu besetzen es „. Höhere Gewalt ist ein Ereignis, das außerhalb der Kontrolle der Parteien liegt und sowohl Naturereignisse wie Erdbeben, Überschwemmungen usw. als auch Handlungen von Menschen wie Unruhen, Streiks und Krieg usw. umfasst. In einem solchen Fall müssen sich die Parteien an die vertraglichen Bestimmungen der Klausel über höhere Gewalt halten, um festzustellen, ob der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist oder berechtigt ist, die Miete auszusetzen. Dass es keine vertraglichen Bestimmungen in Bezug auf höhere Gewalt oder über die Aussetzung oder den Verzicht auf die Miete im Falle des Eintritts eines Ereignisses höherer Gewalt gibt. Ferner sind die Abschnitte 32 und 56 des Vertragsgesetzes in diesem Fall nicht anwendbar, da das Delhi Rent Control Act 1958 anwendbar ist. „Der Antrag der Mieter auf Aussetzung der Miete kann daher abgelehnt werden, da aus den vorgebrachten Ausführungen hervorgeht, dass die Mieter nicht beabsichtigen, die gemieteten Räumlichkeiten aufzugeben, während sie sich auf die Doktrin der Aussetzung der Miete aufgrund eines Ereignisses höherer Gewalt berufen. Während die Aussetzung der Miete in diesen Tatsachen nicht zulässig ist, kann aufgrund der Sperrung eine gewisse Verschiebung oder Lockerung des Zahlungsplans gewährt werden „, sagte das Gericht. Das Gericht stellte ferner fest, dass der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet war, wenn er im Besitz der Räumlichkeiten war, die sich in bewohnbarem Zustand befanden. Da es sich bei dem Mietvertrag um einen abgeschlossenen Vertrag handle, sei der Mieter an die Bedingungen dieses Vertrags gebunden und müsse seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllen und die während des Covid-19-Zeitraums aufgelaufene Miete zahlen.

In einem kürzlichen Fall hatte der Oberste Gerichtshof von Honble am 30.April im Fall Pawan Pathak Prakash gegen den Bar Council of India, Writ Petition (Civil) No. 10949 von 2020, einen Beschluss erlassen, in dem es hieß, dass

Am 5. Mai entschied das Gericht in einem anderen Fall von Pawan Pathak Prakash gegen Union of India, Writ Petition No. 11005 von 2020, dass

‚Wir sind nicht geneigt, diese Petition gemäß Artikel 32 der Verfassung zu unterhalten. Die schriftliche Petition wird dementsprechend abgewiesen‘

In diesem Fall wies das Gericht die Petition ab, in der der Verzicht auf die Miete für Anwälte während der Sperrfrist beantragt wurde. Der Gerichtsbeschluss erwähnt nicht, dass die Zahlung der Miete für Mieter aller Immobilien, ob Wohn-, Industrie- oder Gewerbeimmobilien, obligatorisch ist. Der Oberste Gerichtshof von Hon’ble hat die Forderung nach Konzession für die Zahlung der Miete des Kammerbüros an die Anwälte der Anwaltskammer des Obersten Gerichtshofs abgelehnt. Das Gericht sagt, dass Anwälten keine besondere Befreiung gewährt werden kann.

Unter diesen Umständen wird es für die meisten Vermieter bis zum 30.September 2020 schwierig sein, ein Besitzverfahren einzuleiten, es sei denn, sie haben ihren Mietern eine Frist von drei Monaten gesetzt.

Die Klausel über höhere Gewalt gewährt einer Partei einen vorübergehenden Aufschub von der Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus einem Vertrag.Die Formulierung der Klausel entscheidet, ob ein bestimmtes Ereignis in die Klausel fällt und welche Konsequenzen daraus folgen. Eine Frage, die sich stellen kann, ist, ob ein Mieter die Frustrationslehre in Ermangelung einer Klausel über höhere Gewalt wegen Nichtzahlung der Miete geltend machen kann? Typischerweise wird die Doktrin unter Umständen geltend gemacht, unter denen der Zweck ihres Vertrages nach Abschnitt 56 des indischen Vertragsgesetzes vereitelt wird. Der Oberste Gerichtshof von Hon’ble in Raja Dhruv Dev Chand gegen Raja Harmohinder Singh, (1968) 3 SCR 339, AIR 1968 SC 1024, hat jedoch festgestellt, dass „die Behörden vor den Gerichten in Indien im Allgemeinen die Ansicht vertreten haben, dass Abschnitt 56 des Vertragsgesetzes nicht anwendbar ist, wenn sich die Rechte und Pflichten der Parteien aus einer Übertragung von Eigentum im Rahmen eines Mietvertrags ergeben“. Daher ist es unwahrscheinlich, dass ein Mieter in Ermangelung einer Klausel über höhere Gewalt im Rahmen eines Mietvertrags eine Vertragsverletzung geltend machen und als Folge eines Ereignisses höherer Gewalt einen Verzicht auf die Miete beantragen kann. Allerdings haben die meisten Mietverträge nicht die Bestimmung der ‚höhere Gewalt‘ und kann nicht die Lehre von der Frustration berufen und so, wenn sie durch Verordnungen gesichert sind, bleibt die Unsicherheit ihrer Durchsetzbarkeit. Unabhängig von den Bemühungen der Regierung könnten individuelle Umstände zu Zwangsvollstreckungsverfahren im ganzen Land führen. Glücklicherweise hat der Hon’ble Supreme Court in seinem Urteil in Vishal N. Kalsaria Vs. Bank of India & Ors. (2016) 3 SCC 762 und im Fall von Bajarang Shyamsunder Agarwal Vs. Die indische Zentralbank (2019) 9SCC 94 hat festgestellt, dass „die Rechte eines rechtmäßigen Mieters im Rahmen des SARFAESI Act-Verfahrens nicht beeinträchtigt werden können. Der Betrieb des Mietkontrollgesetzes kann jedoch nicht auf einen „leidenden Mieter“ ausgedehnt werden.

Fazit

Die wirtschaftlichen Verwüstungen durch die Ausbreitung des Corona-Virus haben private Parteien und Fürsprecher gezwungen, im Kleingedruckten nach zukunftssicheren Verträgen zu suchen. Inmitten der Pandemie wirken sich die viel vergessenen und unsichtbaren Hände der Bestimmung „höhere Gewalt“ in Verträgen und Leasingverhältnissen auf die vertraglichen Verpflichtungen aus. Ereignisse höherer Gewalt sind jedoch gesetzlich nicht erschöpfend geregelt, und die Anwendbarkeit dieser Bestimmung hängt von der Sprache des Mietvertrags und der Auslegung der Gerichte ab. Die Auswirkungen dieses Virus auf den Mietvertrag hängen von der endgültigen Entscheidung der Gerichte ab. Ein ideales Szenario für einen Mieter und Vermieter wäre, die Situation zu verhandeln und zu diskutieren und die Bedingungen der Vereinbarung für den Verzicht auf Miete oder alternative Lösung neu zu verhandeln, um Rechtsstreitigkeiten und Komplexität zu vermeiden. Alle Vertragsbedingungen sollten schriftlich sein, um beiden Parteien Luft zum Atmen zu geben. Da die Behörden keine Klarheit über die Mietverpflichtungen aus gewerblichen Mietverträgen haben, haben die Unternehmen weiterhin mit null Verkäufen in Verbindung mit Gehalts- und Mietverpflichtungen zu kämpfen.

Der Autor ist Advocate-on-Record, Supreme Court of India.