Die Grundlagen eines gewerblichen Mietvertrags / Pall Mall Estates

Zuvor haben wir in unserem Blog viele der Hindernisse behandelt, denen Sie bei der Auswahl einer zu vermietenden Gewerbeimmobilie gegenüberstehen. Schließlich ist es kein kleines Problem: Die richtige Immobilie – oder die falsche – kann die Zukunft Ihres Unternehmens stark beeinflussen.

In diesem Beitrag werden wir etwas anderes behandeln: den Mietvertrag selbst. Hier finden Sie alles, was Sie über gewerbliches Leasing in Großbritannien wissen müssen.

Das Wichtigste zuerst, was ist ein gewerblicher Mietvertrag?

Ein gewerblicher Mietvertrag ist eine Form eines rechtsverbindlichen Vertrags zwischen einem Geschäftsmieter – Ihrem Unternehmen – und einem Vermieter. Der Mietvertrag gibt Ihnen das Recht, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum geschäftlich oder gewerblich zu nutzen. Im Gegenzug zahlen Sie Geld an den Vermieter. Der Mietvertrag beschreibt auch die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters während der Mietdauer.

Was ist der Unterschied zwischen einem Gewerbeimmobilienleasing und einem Wohnmietvertrag?

Obwohl das zugrunde liegende Prinzip dasselbe ist – der Austausch von Immobiliennutzung gegen Geld – gibt es mehrere Unterschiede zwischen gewerblichen Mietverträgen und der Art, die Sie bei der Anmietung einer Wohnung unterschreiben könnten.

Erstens gibt es weniger staatlichen Schutz für gewerbliche Immobilienmieter. Es versteht sich, dass Sie, wenn Sie einen gewerblichen Immobilienmietvertrag abschließen, über die Führung eines Unternehmens Bescheid wissen sollten und daher besser für die Verantwortung geeignet sind als jemand, der beispielsweise seine erste Wohnung mietet.

Es gibt auch mehr Verhandlungsspielraum in einem gewerblichen Mietvertrag, auch aus dem Grund, dass beide Parteien in der Regel über mehr Kenntnisse der Geschäftspraktiken verfügen und daher eher mit realistischen Zielen verhandeln.

Gibt es jemals mündliche Mietverträge?

Typischerweise nicht. Das Problem bei jeder Art von mündlichem Mietvertrag ist, dass sie sehr schwer durchzusetzen sein können. Sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, würde die Verwaltung der Meinungsverschiedenheit einfach darin bestehen, das Wort einer Person über das Wort einer anderen zu stellen. Mit einer schriftlichen Vereinbarung sind die Gerichte verpflichtet, die festgelegten Bedingungen einzuhalten, und es kann wenig Spielraum für Streitigkeiten geben.

Welche Bestimmungen werden in einem gewerblichen Mietvertrag behandelt?

In der Regel deckt ein gewerblicher Mietvertrag die folgenden Angelegenheiten ab:

• Die Art der zu vermietenden Immobilie
• Die Adresse der Immobilie
• Die Dauer des Mietverhältnisses und ob es sich um eine feste oder eine periodisch verlängerbare Laufzeit handelt
• Die Höhe der Miete und wann die Miete gezahlt wird
• Welche Arten von Geschäften können in der Immobilie ausgeführt werden
• Wer ist verantwortlich für alle Verbesserungen des Mietverhältnisses
• Welche Bestimmungen gelten für die Kaution

In einigen Fällen kann der gewerbliche Mietvertrag auch diese Bereiche abdecken:

• Die Bestimmungen für die Mietvertragsverlängerung
• Alle Verbesserungen, für die der Vermieter verantwortlich ist
• Alle Verbesserungen, für die der Mieter verantwortlich ist
• Ob die Untervermietung der Immobilie zulässig ist
• Welche Kündigungsbestimmungen werden für die Kündigung des Mietverhältnisses angeboten
• Wer ist für die Verwaltung der Versicherung der Immobilie verantwortlich

Welche Organe sind für die Streitbeilegung zuständig?

Das geltende Recht des Mietvertrags ist die Gerichtsbarkeit, in der sich die Immobilie befindet, und nicht, wo Sie Ihr Vermieter wohnen könnten. Es ist der Gemeinderat für die Immobilie, der Streitigkeiten regelt.

Welche Parteien sind an der Unterzeichnung des Mietvertrags beteiligt?

Es gibt zwei Hauptparteien:

• Der Vermieter, auch bekannt als Vermieter
• Sie, der Mieter, auch bekannt als Mieter

In einigen Fällen kann der Vermieter einen Bürgen oder eine Bürgschaft verlangen: dies ist eine Person, die sich bereit erklärt, Verluste direkt an den Vermieter zu zahlen, wenn Sie nicht in der Lage sind, die Miete zu zahlen oder den Mietvertrag auf andere Weise zu verletzen.

Die Räumlichkeiten selbst

Der Mietvertrag enthält eine rechtliche Beschreibung der Räumlichkeiten; Dies ist einfach, wie die Immobilie in Immobilienrechtsgeschäften identifiziert wird und ist die gleiche Art und Weise, wie es in jeder Form von Kaufdokumenten wie einem Hypothekenantrag oder einem Grundbuchformular beschrieben würde.

Andere Begriffe, die Sie in Bezug auf die Immobilie wissen müssen, sind:

• Befestigungen – Dies bezieht sich auf ein Stück Eigentum, das so an den Räumlichkeiten befestigt ist, dass das Entfernen das Eigentum beschädigen würde. Beispiele hierfür wären ein Einbauschrank, ein Waschbecken, eine Toilette oder eine Badewanne.
• Chattels – Dies sind persönliches Eigentum und werden in den meisten Fällen als von den Räumlichkeiten verschieden angesehen. Dies sind Dinge wie Jalousien, Vorhänge, Mikrowellen, Schreibtische oder weiße Waren wie Kühlschränke und Waschmaschinen.
• Leasehold Improvements – Dies sind Kosten, die bei einer dauerhaften Verbesserung der Räumlichkeiten anfallen. Mieterhöhungen gelten als Anlagevermögen und verlieren im Laufe des Mietverhältnisses in der Regel an Wert.

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie das Mietobjekt nur für die vom Vermieter vorgegebenen Zwecke nutzen können. Es wird in der Regel eine Klausel über die zulässige Nutzung von Räumlichkeiten im Mietvertrag geben, in der diese Zwecke aufgeführt sind. Wenn Sie die Immobilie für einen Zweck nutzen möchten, der nicht im Mietvertrag festgelegt ist, müssen Sie die schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen.

Was Sie über Miete wissen müssen

Bei Gewerbeimmobilien ist die Miete in der Regel vierteljährlich im Voraus zu zahlen. Gemeinsame Termine hierfür sind 25 März, 24 Juni, 29 September und 25 Dezember. Da gewerbliche Mietverträge jedoch verhandelbarer sind als Wohnverträge, kann es möglich sein, alternative Termine mit Ihrem Vermieter zu vereinbaren.

Andere Bedingungen und Arten von gewerblichen Leasingverhältnissen, die Sie beachten sollten, sind:

• Grundmiete – Dies ist der im Mietvertrag festgelegte Mindest- oder Grundbetrag der zu zahlenden Miete und schließt prozentuale Mieten oder andere zusätzliche Betriebskosten aus.
• Prozentsatz Leasing – Diese Art von Leasing tritt typischerweise im Einzelhandel auf und wird häufig in Einkaufszentren verwendet. Im Rahmen dieser Vereinbarungen zahlt der Mieter eine feste Grundmiete zuzüglich eines Prozentsatzes seines Bruttoeinkommens. Der Prozentsatz wird im Voraus vom Vermieter vereinbart.
• FRI leases – FRIin diesem Fall steht für eine vollständige Reparatur und Versicherung Leasing. Einfach ausgedrückt; es bedeutet, dass der Mieter alle Kosten für Wartung, Reparatur und Versicherung auf dem Grundstück tragen muss.
• Bruttomietvertrag – Ein Bruttomietvertrag ist eine Form des gewerblichen Mietvertrags, bei dem der Mieter für die Zahlung der Grundmiete und aller angegebenen Kosten verantwortlich ist, während der Vermieter für die Zahlung aller Kosten verantwortlich ist, die mit dem Betrieb und der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind, wie Versicherung, Nebenkosten und Wartung. In einigen Bruttomietmieten kann der Vermieter auch für die Zahlung einer Grundsteuer verantwortlich sein.

Was Sie über Ihre Kaution wissen müssen

Wie bei Standard-Mietverträgen für Wohnimmobilien sind Sie für die Zahlung einer Sicherheits- / Schadenskaution verantwortlich, um sicherzustellen, dass Sie alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllen. Im Laufe des Mietverhältnisses wird der Vermieter die Kaution halten, und sollten Sie entweder das Eigentum beschädigen oder die Miete nicht bezahlen, wird der Vermieter die Kaution verwenden, um die Schulden zurückzuzahlen.

Sobald die Mietdauer abgeschlossen ist, erhält der Mieter die Kaution abzüglich etwaiger Abzüge für Reparaturen oder Restaurierungen der Immobilie zurück.

Wie hoch ist eine kommerzielle Einzahlung?

Schadenskautionen im gewerblichen Bereich entsprechen in der Regel maximal einer Monatsmiete. Der Vermieter kann jedoch je nach Immobilie mehr verlangen. In bestimmten Branchen kann die Kaution bis zu drei Monatsmieten betragen.

Untervermietung und Zuweisung von Mietverhältnissen

In einigen Fällen kann es erforderlich werden, dass Sie den Mietvertrag untervermieten, sofern dies vom Vermieter zulässig ist. Untervermietung des Mietvertrags bezieht sich einfach darauf, dass Sie die Verantwortlichkeiten des Mietvertrags für den Rest der Laufzeit an einen Dritten übertragen.

Wenn Sie beispielsweise zwei Etagen in einem Bürogebäude gemietet haben und dann zur Hälfte der Laufzeit eines davon nicht mehr benötigen, können Sie das nicht benötigte Stockwerk an ein anderes Unternehmen untervermieten.

Die Zuweisung eines Mietvertrags unterscheidet sich geringfügig, da alle Rechte vollständig auf einen Dritten übertragen werden. Auch hier würde die Zuweisung eines Mietvertrags die Erlaubnis des Vermieters erfordern.

Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags

In der Regel können Sie den Mietvertrag bei Abschluss kündigen, wenn Sie dies wünschen. Dies wird die Kommunikation mit dem Vermieter und allen relevanten Immobilienmaklern vereinfachen und alle erforderlichen Unterlagen ausfüllen.

Ein gewerblicher Mietvertrag kann nur dann vorzeitig aufgelöst werden, wenn der Mietvertrag selbst eine Break-Klausel enthält. Eine Unterbrechungsklausel legt fest, dass der Mietvertrag beendet werden kann, ohne dass jemand mit einer Strafe konfrontiert wird, und Sie müssen in der Regel zwei Monate im Voraus kündigen, bevor Sie ihn aktivieren.

Möglicherweise können Sie den Mietvertrag auch vorzeitig beenden, wenn:

• Sie können den Mietvertrag an eine andere Person weitergeben – der Vermieter kann verlangen, dass Sie als Bürge für diesen Dritten fungieren
• Sie können – und dürfen – den Mietvertrag untervermieten
• Ihr Vermieter erteilt Ihnen die Erlaubnis dazu

Wenn die oben genannten Situationen nicht zutreffen, sind Sie gesetzlich verpflichtet, die Miete für den Rest Ihres das Mietverhältnis.

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