Mietkontrolle ist eine spezielle Reihe von Gesetzen, die bestimmte Städte verabschieden. Es enthält in der Regel Mieterhöhungsgrenzen und Räumungsbeschränkungen. Die Mietkontrollen einiger Städte verlangen, dass den Mietern unter bestimmten Umständen Umzugshilfe und Zinsen für Sicherheitsleistungen gezahlt werden. Überprüfen Sie die Liste.
Diese Gesetze gelten weder für andere Städte noch für jede Mieteinheit in der Stadt. Eine der am häufigsten missverstandenen Ideen von Mietern ist, dass sie unter Mietkontrolle standen, wenn sie es nicht waren.
Gehen Sie nicht davon aus. Herauszufinden. Für einen vereinfachten Blick auf Los Angeles Rent Control, schau hier.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills und West Hollywood haben Mietkontrolle, aber Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey und andere Städte in der Nähe haben nichts Vergleichbares. Mieter können an Orten wie Encino leben, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venedig, und Hollywood, und denken, dass sie nicht in „Los Angeles“ leben.“ Dies sind jedoch alle Teile der Stadt Los Angeles und überhaupt keine getrennten Städte. Dies sind streng kontrollierte Gebiete. Hier ist eine Karte, anhand derer Sie feststellen können, ob Sie ein Angeleno sind.
Im Gegensatz dazu können Menschen, die in diesem allgemeinen Gebiet des Landes leben, das wir „LA“ nennen, tatsächlich in einer separaten Stadt leben und fälschlicherweise glauben, dass sie die Mietkontrolle haben, um sie zu schützen. Wenn Sie in der Gegend von Los Angeles sind und Wasser und Strom bezahlen, überprüfen Sie Ihre Rechnung, um zu sehen, welche Stadt es bekommt. Los Angeles hat „DWP“ als Dienstprogramm.
Zu der Verwirrung kommt hinzu, welche Strukturen Mietkontrolle haben. Nur weil sie sich in einer mietkontrollierten Stadt befinden, fallen sie nicht unter den Schutz dieser Gesetze. Zum Beispiel passierte Los Angeles Mietkontrolle 1978 unter Schreien von den Vermietern, dass Mietkontrolle zukünftigen Wohnungsbau verhindern würde, so befreite Los Angeles jede Struktur, die nach Oktober 1978 als ein politischer Kompromiss gebaut wurde. Neuere Strukturen in Los Angeles stehen überhaupt nicht unter Mietkontrolle.
Unter dem „Costa-Hawkins“ Gesetz, wenn ein Mieter freiwillig verlässt oder aus den meisten Gründen vertrieben wird, kann der Vermieter die Miete auf einen beliebigen Betrag für den neuen Mieter erhöhen, dessen Mieten danach in die Mietkontrollgrenzen gesperrt sind . Jede Mieteinheit, die nach 2 / 1 / 95 gebaut wurde, sowie Häuser und Eigentumswohnungen unterliegen keinen Mietbeschränkungen. Selbst wenn diese Mietbeschränkungen nicht gelten, wird der Räumungsschutz fortgesetzt.
Zwei neue Ergänzungen zu LA Rent Control sind erwähnenswert. Die Verordnung 175130 verbietet es dem Vermieter nun, die Mietbedingungen ohne gegenseitige Zustimmung des Mieters zu ändern. Verordnung 174501 verbietet Vermietern, den Mietanteil des Mieters nach Beendigung eines Mietassistenzprogramms wie Abschnitt 8 zu erhöhen; Der Vermieter kann aus dem Programm aussteigen, gibt aber das gesamte Unterstützungsgeld auf, wenn er dies tut.
Ein weiterer Ausschluss gilt für Einfamilienhäuser: Ein gemietetes Haus allein auf einem Grundstück steht nicht unter Mietkontrolle, aber ein Duplex- oder „Zwei auf einem Grundstück“ -Häuser würden unter Mietkontrolle stehen . Es gibt andere Ausschlüsse wie Studentenwohnheime, Motels und Krankenhäuser.
Städte mit Mietkontrolle bieten Call-In-Nummern, unter denen Sie herausfinden können, ob das Gebiet, in dem Sie leben, Mietkontrolle hat und ob Ihre Einheit unter dieser Mietkontrolle registriert ist. Sie können Ihnen auch ein Paket des Mietkontrollgesetzes zusenden lassen, wenn Sie die Details lieben.
Fugenhobeln Mieterhöhungen
Normalerweise kann die Miete mit einer Frist von 30 Tagen erhöht werden. Aufgrund der aktuellen Welle von Mieterhöhungen, die am 1. Januar 2001 in Kraft trat, verlangt der neu überarbeitete Abschnitt 827 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine 60-tägige Kündigungsfrist, wenn die Mieterhöhung in diesem Jahr 10% übersteigt. Die Idee ist, den Mietern die Möglichkeit zu geben, sich an aushöhlende Mieterhöhungen anzupassen, sie aber nicht zu stoppen. Die Berechnung ist ein wenig seltsam; Es muss keine große Mieterhöhung auf einmal sein, sondern nur die Summe der Erhöhungen über ein Jahr. Dieses neue Gesetz wird vor allem die teuren Mieten betreffen, die auch proportional viel größere Wanderungen haben. Es betrifft auch keine jährlichen Mietverträge, sondern nur monatliche Mietverträge. Dieses Gesetz läuft 2006 automatisch aus, es sei denn, der Gesetzgeber verlängert die Zeit oder macht sie dauerhaft.
Wenn Sie beispielsweise letztes Jahr im Januar 500 US-Dollar bezahlt haben und der Vermieter die Miete bereits im Juli um 25 US-Dollar erhöht hat, würde eine Erhöhung um mehr als 25 US-Dollar im Januar dieses Jahres eine 60-tägige Kündigungsfrist erfordern, da die Summe der Erhöhungen für das Jahr mehr als 50 US-Dollar betragen würde, 10% von 500 US-Dollar. Wenn die Erhöhung insgesamt 10% oder weniger für das Jahr war, alles, was Sie bekommen, ist die 30-Tage-Frist. Wenn die Jahresmiete bereits um 10% steigt und der Vermieter dann die Miete um einen Dollar erhöhen möchte, muss dies mit einer Frist von 60 Tagen geschehen, um die Auswirkungen zu mildern.
Das neue Gesetz fügt auch 5 Tage für per Post versandte Mitteilungen über Änderungen der Mietbedingungen hinzu. Eine 30-tägige Benachrichtigung per Post wird 35 Tage später wirksam; Eine 60-tägige Benachrichtigung per Post wird 65 Tage später wirksam.
Wie können wir Mietkontrolle bekommen?
Mietkontrolle ist wirklich nur dann notwendig, wenn die Leerstandsquote in der Gegend unter etwa 5% liegt, denn ungefähr zu diesem Zeitpunkt machen sich Vermieter keine Sorgen, einen Leerstand zu haben, indem sie die Miete erhöhen oder Reparaturen vernachlässigen, und Sie haben keine große Wahl, wenn Sie sich umsehen. Folglich ist die Mietpreisbremse ein Gesetz, das von Städten verabschiedet wird, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und die Mieten steigen, nur weil die Vermieter die Kontrolle über eine knappe Lebensnotwendigkeit haben. Mietkontrolle wird wahrscheinlich kein staatliches Gesetz sein, weil das Problem lokal ist.
Es gibt zwei Möglichkeiten, die Mietkontrolle zu erhalten. Am einfachsten, aber am schwächsten ist es für Ihren Stadtrat, es zu erlassen, wie es Los Angeles getan hat. Am schwierigsten, aber stärksten ist es, wenn Mieter die Mietkontrolle organisieren und auf den Stimmzettel setzen, indem sie Petitionsunterschriften erhalten , wie es Santa Monica getan hat. Beide erfordern Mieter Stimmkraft, dass eine große Anzahl von Mietern registriert sind, um zu wählen, stimmen bei den Kommunalwahlen, und alle stimmen zusammen. Wenn der Stadtrat es erlässt, wäre es eine Verordnung , aber die Wähler können es zu einer Satzungsänderung machen .
Ihr erster Schritt wäre, zur Stadtratssitzung zu gehen, und während des mündlichen Präsentationsteils erzählen Sie ihnen von dem Problem und fragen, ob sie erwägen, eine Mietpreisbremse zu erlassen oder zumindest eine Räumung zu verursachen, wie Glendale es getan hat. Sie möchten diese Städte in Ihrer Präsentation erwähnen, da ihre erste reflexartige Reaktion darin besteht, dass „Mietpreisbremse Städte zerstört“, aber sie können das kaum über diese Städte sagen.
Sie sagen öffentlich, was auch immer, aber Sie vereinbaren dann individuell einen Termin mit ihnen, um zu sehen, wo sie persönlich stehen und wie weit sie gehen würden. Sie könnten feststellen, dass Just Cause Räumung nicht zu beanstanden ist, und dass sie sogar mit der Zahlung von Umzugshilfe für Mieter von Gebäuden einverstanden sind, die abgerissen werden oder eine größere Sanierung oder Termitenbegasung durchlaufen. Vermeiden Sie es, mit ihnen konfrontativ zu sein. Sie wollen die Mitwirkenden der Vermieter an ihren Kampagnen nicht beleidigen, sind aber möglicherweise sympathisch genug, um ihren politischen Zeh ins Wasser zu legen. Wenn Sie eine Mehrheit von ihnen dazu bringen, etwas privat zu genehmigen, muss einer von ihnen die Idee in die öffentliche Diskussion einbringen.
Wenn der Stadtrat etwas erlassen wird, wollen sie Helden dafür sein, auch wenn es keine Mietkontrolle gibt. Während sie sich auf diesen Schritt vorbereiten, sollten Sie sich mit der lokalen Zeitung in Verbindung setzen, um über Ihren Plan zu sprechen, Mieter für einen besseren rechtlichen Schutz zu organisieren. Sobald Sie in den Nachrichten sind, werden andere Mieter beginnen, Sie zu kontaktieren, und Sie können eine Gruppe bilden, die alle in den Stadtrat gehen und verstärken kann, was Sie gesagt haben. Dieses öffentliche Geschrei löst dann die Reaktion des Stadtrats aus, Maßnahmen zu ergreifen, und Sie sind auf dem Weg. Die Gruppe dankt dem Stadtrat für ihre Besorgnis und sie sehen die Reaktion der Öffentlichkeit darauf. Wenn es eine gute Reaktion ist, werden sie ermutigt, mehr zu tun.
In der Zwischenzeit müssen Sie andere Mieter finden, die beide durch ihre eigene Situation motiviert sind, etwas zu tun, und bereit sind, etwas Zeit dafür zu investieren. Seniorengruppen, einige religiöse Institutionen, Lehrer, Feuerwehrleute, Gewerkschaften, der lokale Demokratische Club oder eine ähnliche liberale Gruppe, einige liberale Organisationen und viele lokale Geschäftsinhaber können auf verschiedene Weise helfen, das Wort zu verbreiten und Ihnen zu helfen, eine politische Gruppe zu bilden. Es gibt viele Redner, aber nur wenige Macher, daher möchten Sie Freiwillige in projektbasierte Komitees einbeziehen, die die Redner natürlich herausfiltern. Hier ist eine hilfreiche Erklärung für die neuen Leute.
Wenn Sie die Mietpreisbremse per Petition bekommen müssen, können Sie genauso gut das stärkste mögliche Gesetz haben, da die Vermieter Sie nicht weniger bekämpfen werden, wenn das Gesetz schwach ist. Sie kämpfen schmutzig den ganzen Weg, und immer haben. Wahlbetrug ist ihr Hauptwerkzeug. Propaganda, falsche Informationen und irreführende Argumente sind alles, was Sie von ihnen hören. Sie haben das Geld, um Millionen in politischer Werbung zu kaufen, während Sie das Glück haben, einen Mailer an die Wähler zu schicken. Sie werden Prominente und Persönlichkeiten des öffentlichen Lebens haben, die der Öffentlichkeit sagen, dass die Mietkontrolle Verbrechen in Ihre Stadt bringen, sie in einen Slum verwandeln, ihre Immobilienwerte senken, von den Vermietern stehlen, verhindern, dass die Vermieter für Reparaturen bezahlen können, Millionen von Steuerzahlern aufwenden und Vermieter zwingen, alle ihre Mieter zu vertreiben. Hier sind einige gemeinsame Mietkontrolle Mythen. Nichts davon stimmt natürlich, aber bedingungslose Wähler werden überzeugt sein. Auf Ihrer Seite haben Sie öffentliche Kontroversen, Nachrichtenwürdigkeit, Talkshows, Zeitungsgeschichten, Fernsehberichterstattung und erbärmliche Geschichten über den Missbrauch schutzbedürftiger Mieter durch Vermieter. Der politische Kampf geht überhaupt nicht um den Wortlaut des Gesetzes, sondern um emotionale und philosophische Fragen im Allgemeinen.
Der technische Wortlaut des Mietkontrollgesetzes erfordert das Schreiben eines Anwalts. Es muss verfassungsmäßig sein, nicht durch staatliche Gesetze verhindert werden, alle Schlupflöcher abdecken und effektiv die Art von Schutz schaffen, die Sie wollen. Es muss klar und organisiert sein, damit es leicht verfolgt werden kann und nicht jahrelang vor Gericht landet. Wenn es für Unterschriften in Umlauf gebracht wird, gibt es spezifische Gesetze, die in Bezug auf Verfahren, Format, Zeitpunkt und öffentliche Informationen befolgt werden müssen, und Sie sollten die Hilfe eines Anwalts haben, um sicherzustellen, dass diese Dinge getan werden. Diese Website kann einen Teil dieser Unterstützung bieten, aber als praktische Angelegenheit, Lokale Rechtsberatung ist notwendig. Zunächst einmal finden Sie hier einen Entwurf eines Mietkontrollgesetzes, das Sie möglicherweise per Petition in Ihrer Stadt in Umlauf bringen möchten. Es kann bis zu einem gewissen Grad leicht modifiziert werden, aber größere Änderungen würden eine Neufassung erfordern, da so viele Dinge darin miteinander verbunden sind.
Die Registrierung von Mieterwählern ist ein wichtiger Teil dieses Prozesses. Mieter sind es so gewohnt, kein Mitspracherecht zu haben, ihre Ansichten nicht zu berücksichtigen, keine Macht zu haben, ihr Leben zu ändern, dass die Abstimmung nicht damit übereinstimmt, wie sie sich selbst gesehen haben. Nur etwa 5% der Mieter wählen tatsächlich bei Kommunalwahlen. Mieter sind wirklich eine politisch entrechtete Mehrheit. Vermieter machen nur 2% der Bevölkerung aus, scheinen aber die Dinge zu führen, weil sie ihr Geld und ihre Macht nutzen. Eine Wahlbeteiligung von 10% könnte die Geschichte der Politik in Ihrer Stadt verändern. Politiker würden aufhören zu sagen, dass sie gegen die Mietpreisbremse sind, und anfangen, sich Sorgen um die missbrauchten Mieter zu machen, die ihre Hilfe brauchen. Es ist ein Zahlenspiel, um sicher zu sein.
Wenn Sie wirklich aufrichtig handeln möchten, gibt es Gruppen wie ACORN, die Ihnen für einen Prozentsatz Ihrer Spenden helfen. Möglicherweise gibt es in Ihrer Stadt bereits eine Mietergruppe, von der die örtlichen Reporter oder der Stadtschreiber wissen, und Sie können sich ihnen anschließen. Du bist nicht der einzige, der so denkt.