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Hausbesitzer, die in schwere Zeiten geraten, riskieren, ihre Häuser zu verlieren, wenn sie ihre Grundsteuern nicht zahlen. Das liegt daran, dass die lokalen Regierungen das Recht haben, ein Pfandrecht auf das Haus für Nachsteuern zu legen, das verhindert, dass die Immobilie verkauft oder refinanziert wird, bis die Schulden bezahlt sind. Für Immobilieninvestoren stellt dies eine Chance dar. Anstatt durch Zwangsvollstreckung zu gehen, ziehen Grafschaften es oft vor, ihre Steuerpfandrechte zu versteigern. Der Meistbietende erhält das Recht, seine Investition zuzüglich einer Zinszahlung vom Hausbesitzer zurückzufordern.

Was ist ein Steuerverkauf?

Grafschaften und Städte haben einen mächtigen Durchsetzungsmechanismus, wenn Hausbesitzer auf ihre Grundsteuern delinquent fallen: das Recht, ein Pfandrecht gegen das Haus zu platzieren. Ein Pfandrecht ist ein Rechtsanspruch gegen das Eigentum. Es gibt dem Pfandrechtsinhaber das Recht, die Steuerschuld zuzüglich Zinsen und Strafen vom Eigentümer einzuziehen. Der Pfandrechtsinhaber kann das Grundstück auch abschotten, wenn die Schulden nicht innerhalb einer bestimmten Zeit beglichen werden.

Während Pfandrechte der Gemeinde das Recht auf Zwangsvollstreckung geben, entscheiden sich die meisten dafür, die mit der Zwangsvollstreckung verbundenen Kosten zu umgehen und stattdessen ihr Pfandrecht bei einem Steuerverkauf zu verkaufen. Steuerverkäufe sind Auktionen, bei denen Anleger für den Besitz des Steuerpfandrechts bieten. Investoren verdienen Geld auf zwei Arten: durch das Sammeln von Zinsen auf die Steuerschuld des Hausbesitzers oder durch die Zwangsvollstreckung der Immobilie und die Übernahme des Eigentums an der Eigentumsurkunde.

Wo finden Sie steuerdelinquente Immobilien zum Verkauf?

Verschiedene Gemeinden haben unterschiedliche Regeln für den Verkauf von Grundsteuerpfandrechten, aber im Allgemeinen, wenn ein Pfandrecht eingereicht wird, wird die Immobilie auf eine delinquente Steuerliste gesetzt und in der nächsten Auktion zum Verkauf angeboten. Eine Liste der anstehenden Steuerverkäufe finden Sie auf der Website des Landkreises. Sprechen Sie mit dem Büro des County Tax Assessor darüber, wie die Auktion funktioniert und wie Sie teilnehmen können. Einige Gerichtsbarkeiten erheben Gebühren oder Einlagen für die Teilnahme. Die meisten kalifornischen Grafschaften verlangen beispielsweise eine Anzahlung von 2.500 bis 5.000 US-Dollar, um gefälschte Bieter auszuschließen. Die Kaution wird nach der Auktion zurückerstattet, wenn Sie nicht gewinnen.

Am Auktionstag verpflichtet sich der gewinnende Bieter rechtlich, die Steuern zurückzuzahlen und das steuerdelinquente Grundpfandrecht zu kaufen. Achten Sie darauf, die Eigenschaft zu recherchieren, auf die Sie bieten, damit Sie nicht mit einer Zitrone stecken bleiben. Es ist einfach, an der Unterkunft vorbeizufahren und nach offensichtlichen Problemen wie Feuer- oder Hochwasserschäden zu suchen. Wenn Sie 10.000 US-Dollar für ein Steuerpfandrecht zahlen und das Land nur 5.000 US-Dollar wert ist, weil das Haus abgebrannt ist, verlieren Sie Geld.

Möglicherweise möchten Sie nicht auf eine Immobilie mit vielen anderen Pfandrechten und Urteilen wie einem IRS-Steuerpfandrecht bieten, da Sie bei einer Zwangsvollstreckung an diesen Schulden festhalten. Überprüfen Sie den Titel mit dem County Recorder. Sie können auch das Büro des County Surveyor besuchen und deren Plat-Karten und Umfragen nachschlagen. Wenn die Immobilie, an der Sie interessiert sind, Binnenland ist oder keinen Straßenzugang hat, ist sie möglicherweise nicht so viel wert, wie Sie denken.

Beachten Sie, dass Immobilien aus der Auktionsliste entfernt werden, wenn der Hausbesitzer die Steuerschuld begleicht. Es ist eine gute Idee, Ihre Recherchen so nah wie möglich am Auktionsdatum durchzuführen, damit Sie keine Zeit mit einer eingelösten Immobilie verschwenden und sicherstellen, dass Sie eine aktualisierte Liste haben.

Wie funktioniert die Pfandauktion?

Es gibt zwei primäre Auktionsmethoden. Einer ist als Bid-Down bekannt, bei dem potenzielle Anleger den niedrigsten Zinssatz bieten, den sie für das Zertifikat akzeptieren möchten. Die Gemeinde hat einen maximalen gesetzlichen Satz, der bis zu 18 Prozent betragen kann, und Investoren bieten von dort ab. Die meisten Anleger kommen mit einer Rate zwischen 3 Prozent und 7 Prozent weg.

Die zweite Option besteht darin, eine Prämie auf das Zertifikat zu bieten. Wenn Sie ein Steuerpfandrecht kaufen, zahlen Sie im Grunde den Betrag der Verschuldung des Hausbesitzers – das sind Steuern plus Zinsen und Strafen. Der Anleger, der die höchste Prämie über diesem Betrag zahlt, gewinnt.

Wenn ich Steuern auf eine Immobilie zurückzahle, besitze ich sie?

Wenn Sie ein Steuerpfandrecht kaufen, kaufen Sie das Recht, eine Schuldenzahlung zu erhalten, nicht die Urkunde zum Haus. Der Hausbesitzer ist immer noch der rechtmäßige Eigentümer des Hauses. Wenn er die Steuerschuld nicht bezahlt, können Sie abschotten. Aber Sie können kein Steuerpfandrecht kaufen, sich umdrehen und das Grundstück am nächsten Tag abschotten.

In jeder Gerichtsbarkeit haben Hausbesitzer eine Rückzahlungsfrist zwischen drei Monaten und drei Jahren, um den Betrag, den Sie für das Zertifikat bezahlt haben, zuzüglich Zinsen und Strafen zurückzuzahlen. Erst nach Ablauf der Rückzahlungsfrist können Sie eine Zwangsvollstreckungsklage einreichen, um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Dies geschieht selten, da die überwiegende Mehrheit der Steuerpfandrechte vor dem Rückzahlungstermin gezahlt wird.

Hier ist ein Beispiel. Nehmen wir an, ein Hausbesitzer ist mit seinen Steuern in Höhe von 3.000 US-Dollar straffällig geworden und Sie haben einen Zinssatz von 10 Prozent geboten. Der Staat erhebt auch eine $ 50 Strafe alle 6 Monate. Sie erwerben das Steuerpfandrecht und halten es 12 Monate lang, bis der Eigentümer die Schulden in Höhe von 3.000 US-Dollar beglichen hat. Ihre Einnahmen bestehen aus Zinsen in Höhe von 300 USD (12 Monate bei 10 Prozent) und 100 USD Strafeinkommen (zwei Zyklen bei 50 USD). Die Gesamtverzinsung beträgt 400 US-Dollar gegenüber einer Investition von 3.000 US-Dollar. Das ist ein Gewinn, wenn es Ihr Ziel ist, Ihr Investitionskapital zu einem angemessenen Zinssatz zurückzubekommen. Aber wenn Ihr Ziel ist, Immobilien zu Knock-Down-Preisen zu kaufen, werden Sie kein Glück haben, wenn der Hausbesitzer zahlt.

Sind die Verkäufe von Steuerpfandrechten die gleichen wie die Verkäufe von Steuerurkunden?

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung sind 31 Staaten „tax deed states.“ In diesen Staaten bieten Investoren direkt auf die Eigentumsurkunde und nicht nur auf die Steuerschuld. Der Ersteigerer erwirbt am Auktionstag den Rechtsanspruch auf den Betrag seines Ersteigerungsgebots. Hausbesitzer haben jedoch immer noch eine gesetzliche Rückzahlungsfrist, um das, was sie schulden, wieder gut zu machen und den Titel in den meisten Staaten zurückzubekommen. In Wirklichkeit werden Sie den Titel also mehrere Monate oder Jahre lang nicht frei und klar bekommen. Sie verlieren die Immobilie, wenn der Eigentümer einlöst, aber Sie sollten eine Rendite für Ihre Investition in Form von Zinsen und Strafen sehen.

Steuerurkunde Verkäufe sind in der Regel Auktionen, und das Bieten beginnt mit der Höhe der Steuern, Strafen und Zinsen und Ratschen von dort. Diese Auktionen folgen dem traditionellen Format, wobei die Urkunde an den Meistbietenden geht. Andere Staaten verkaufen steuerpflichtige Immobilien zu einem festen Preis direkt an Käufer und umgehen so den Auktionsverkauf. In jedem Fall liegen die Preise in der Regel ziemlich nahe am aktuellen Marktwert des Eigenheims. Während es sicherlich möglich ist, ein Schnäppchen zu landen, ist es unwahrscheinlich, dass Sie einen Pennies-on-the-Dollar-Deal bekommen.

Achten Sie auf Hausbesitzer Konkurs

Während Steuerpfandrechte wie eine relativ sichere Investition erscheinen mögen, verstehen Sie, dass, wenn der straffällige Steuerzahler Konkurs anmeldet, sie noch mehr Zeit erhalten, um ihre Verschuldung einzulösen. Konkurs neigt Sammlung Bemühungen zu stoppen, so dass Sie noch länger warten müssen, um die Rendite Ihrer Investition oder Datei für die Abschottung zu sammeln. Ein Konkursantrag könnte auch einen niedrigeren Zinssatz auslösen, da die Insolvenzgerichte einen großen Spielraum haben, die Zinssätze zu senken, um den Schuldnern zu helfen, wieder auf die Beine zu kommen.