Ein Vermieter kann keine Räumungsklage einreichen, ohne das Mietverhältnis zuvor rechtlich zu kündigen. Um ein Mietverhältnis legal zu kündigen, muss der Vermieter den Mieter schriftlich benachrichtigen, wie im Kündigungsgesetz des Staates festgelegt. Wenn der Mieter nicht umzieht (oder das Problem behebt, das zur Kündigung geführt hat — z. B. durch Zahlung der Miete oder Suche nach einem neuen Zuhause für den Hund), kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Räumungsklagen in Ihrer Nähe können als Unlawful Detainer (UD) -Klagen oder ein anderer ähnlicher Name bezeichnet werden.
Staatliche Gesetze legen detaillierte Anforderungen fest, um ein Mietverhältnis zu beenden. Die Art der Kündigung, die ein Vermieter zustellen muss, hängt von der Situation ab, und jeder Staat hat seine eigenen Verfahren, wie Kündigungen und Räumungspapiere geschrieben und zugestellt werden müssen („serviert“).
Kündigungen aus wichtigem Grund
Obwohl die Terminologie etwas variiert, können Vermieter, wenn sie einen Grund (Grund) haben, einen Mieter zu entlassen, eine von drei Arten von Kündigungen verwenden:
- Miete zahlen oder kündigen, die Vermieter normalerweise verwenden, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt hat. Sie geben dem Mieter ein paar Tage (drei bis fünf in den meisten Staaten), um die Miete zu bezahlen oder auszuziehen („beenden“). Weitere Informationen finden Sie in der Tabelle der staatlichen Gesetze von Nolo zur Kündigung bei Nichtzahlung der Miete.
- Kündigungs- oder Kündigungsmitteilungen, die Vermieter in der Regel geben, nachdem ein Mieter gegen eine Bedingung des Mietvertrags verstoßen hat, z. B. eine Klausel über Haustiere oder die Verpflichtung, keinen übermäßigen Lärm zu machen. Normalerweise hat der Mieter eine festgelegte Zeit, um den Verstoß zu korrigieren oder zu „heilen“. Ein Mieter, der dies nicht tut, muss umziehen oder sich der Möglichkeit einer Räumungsklage stellen. Weitere Informationen finden Sie in der Tabelle der staatlichen Gesetze von Nolo zur Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrags.
- Bedingungslose Kündigungsmitteilungen, die die härtesten von allen sind. Diese weisen den Mieter an, auszuziehen, ohne die Möglichkeit zu haben, die Miete zu zahlen oder einen Verstoß gegen den Mietvertrag oder den Mietvertrag zu korrigieren. In den meisten Staaten sind bedingungslose Kündigungserklärungen nur zulässig, wenn der Mieter:
- wiederholt gegen eine bedeutende Miet- oder Mietvertragsklausel verstoßen
- mehr als einmal mit der Miete in Verzug geraten
- die Räumlichkeiten schwer beschädigt oder
- an schweren illegalen Aktivitäten wie Drogenhandel auf dem Gelände beteiligt.
In einigen Staaten sind Vermieter nicht verpflichtet, Mietern die Möglichkeit zu geben, überfällige Miete zu zahlen oder einen Mietverstoß zu beheben. In diesen Staaten können Vermieter bedingungslose Kündigungserklärungen sofort verwenden – sie können zweite Chancen verlängern, wenn sie es wünschen, aber kein Gesetz verlangt, dass sie dies tun. Siehe Nolo Diagramm der staatlichen Gesetze über bedingungslose Kündigung Kündigungen für weitere Details.
Wenn Mieter eine Benachrichtigung erhalten haben, aber den Miet- oder Mietvertragsverstoß nicht innerhalb der in der Benachrichtigung angegebenen Frist verschieben oder beheben, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
Kündigungen ohne Grund
In der Regel können Vermieter, die keinen Grund haben, das Mietverhältnis eines Mieters mit einem befristeten Mietvertrag nicht kündigen.
Wenn das Mietverhältnis einem monatlichen oder einem anderen kurzfristigen Mietvertrag unterliegt, können Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Sie müssen dem Mieter lediglich die nach staatlichem Recht erforderliche Kündigungsfrist mitteilen. (Beachten Sie, dass viele Mietkontrollgesetze es Vermietern nicht erlauben, auch nur monatliche oder kürzere Mietverträge ohne Grund zu kündigen.)
Abwehrmaßnahmen gegen die Räumung Der Mieter kann erhöhen
Wenn der Mieter beschließt, sich gegen eine Räumungsklage zu verteidigen, kann dies den Räumungsprozess um Wochen — sogar Monate — verlängern. Ein Mieter kann auf Fehler in der Bekanntmachung oder der Räumungsbeschwerde oder auf eine unsachgemäße Dienstleistung (Lieferung) hinweisen, um den Fall zu verzögern oder abzuweisen.
Gerichte berücksichtigen bei der Entscheidung über eine Räumungsklage häufig die frühere Handlung (oder mangelnde Handlung) eines Vermieters. Wenn ein Vermieter es versäumt hat, die Miete in einem sicheren und bewohnbaren Zustand zu halten, oder wenn der Vermieter die Räumungsklage als Vergeltung für die Rechtsakte eines Mieters eingereicht hat, sind Gerichte weniger wahrscheinlich für die Räumung zu finden.
Entfernen des Mieters nach einer Räumungsklage
Vermieter, die eine Räumungsklage gewinnen, erhalten ein Urteil über den Besitz der Immobilie und möglicherweise eine Anordnung, dass der Mieter unbezahlte Miete zahlt. Selbst wenn ein Vermieter ein Urteil über den Besitz erhält, ist es für den Vermieter illegal, zu versuchen, den Mieter zu entfernen, indem er den Mieter aussperrt oder die Versorgungsunternehmen ausschaltet. Vielmehr müssen Vermieter die staatlichen und lokalen Verfahren für die physische Entfernung von Mietern befolgen. Diese erfordern häufig Wirte, den Sheriff oder andere lokale Strafverfolgung zu behalten, um die tatsächliche Räumung durchzuführen.
In der Regel müssen Sie das Gerichtsurteil einem örtlichen Strafverfolgungsbeamten (Sheriff oder Marschall) zusammen mit einer Gebühr vorlegen, die dem Mieter als Teil Ihrer Klagekosten in Rechnung gestellt wird. Der Sheriff oder Marschall gibt dem Mieter eine Benachrichtigung, dass der Beamte innerhalb einiger Tage zurück sein wird, um den Mieter physisch zu entfernen, wenn der Mieter bis dahin nicht weg ist.
Für Details siehe Nolo’s chart of state laws on handling tenants‘ abandoned property.
Begründung für die Regeln zur Räumung eines Mieters
Vermieter scheuern oft an den detaillierten Regeln, die sie befolgen müssen. Es gibt jedoch einen Grund, warum die meisten Staaten auf strikter Einhaltung bestehen. Räumungsklagen sind vor allem relativ schnelle rechtliche Verfahren. (Wie viele andere Zivilsachen sind nach ein paar Wochen vorbei und erledigt?) Der Preis für diese optimierte Behandlung ist die unerschütterliche Einhaltung der Regeln.
Zweitens ist das, was hier auf dem Spiel steht — das Haus eines Mieters — wohl wichtiger als ein Zivilverfahren in Bezug auf Geld oder Geschäft. Folglich haben die Gesetzgeber besonders darauf geachtet, dass die Mieter angemessen benachrichtigt werden und die Möglichkeit haben, darauf zu reagieren.
Für weitere Hilfe bei der Räumung eines Mieters
Es sei denn, Sie kennen Ihre gesetzlichen Rechte und Pflichten vor der Räumung eines Mieters gründlich, und wenn Sie nicht jedes „i“ punktieren und jedes „t“ kreuzen, könnten Sie auf der Verliererseite landen.
Wenn Sie Hilfe beim Verständnis der Räumungsprozesse und -regeln in anderen Bundesstaaten benötigen oder eine landesspezifische Anleitung zur rechtlichen Räumung eines Mieters benötigen, lesen Sie unsere staatlichen Anleitungen zur Räumung von Mietern.
Für einen Überblick über Kündigungen und Räumungen in anderen Staaten, einschließlich der relevanten staatlichen Gesetze zur Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete und für Mietverletzungen, siehe Nolo’s Every Landlord’s Legal Guide, von Marcia Stewart, Janet Portman und Ann O’Connell.