Construcción propia: La Guía Completa para Principiantes

Una casa de construcción propia es la manera perfecta de crear una casa única, adaptada a su estilo de vida y requisitos específicos, y hay más de una opción de construcción propia por ahí.

Pero los beneficios de la autoconstrucción no terminan ahí. La autoconstrucción brinda la oportunidad de crear una casa de bajo mantenimiento diseñada para cambiar con usted a medida que cambian sus necesidades. También puede darle margen para diseñar en funciones de ahorro de energía y ahorro de dinero desde el principio.

Contrariamente a lo que algunas personas piensan, la construcción propia no significa necesariamente que usted será el único en el lugar, desbastándolo en una caravana con corrientes de aire, cavando zanjas de cimientos o colocando ladrillos usted mismo.

Hay numerosas rutas de autoconstrucción disponibles y la que elija debe depender de cuánto tiempo libre tenga, su presupuesto y su conjunto de habilidades, desde construir su casa por cuenta propia o actuar como su propio gerente de proyecto hasta un enfoque completamente sin manos a través de un proveedor de paquetes.

Independientemente de la ruta que tome, el proceso de autoconstrucción requiere un pensamiento cuidadoso y mucha planificación, y deberá tomar decisiones clave incluso antes de que comience cualquier trabajo de construcción.

Aquí, cubrimos las cosas clave que debe considerar antes de ir al sitio con su proyecto de autoconstrucción, desde encontrar terrenos y obtener financiación, obtener permisos de planificación y elegir el mejor sistema de construcción, hasta enganchar y reclamar el IVA de todos los artículos elegibles al final del proyecto.

¿Qué es Self Build?

Una construcción propia es una casa individual que ha sido encargada por un propietario individual para adaptarse perfectamente a sus requisitos y gustos exactos.

Esto no significa que tenga que ensuciarse las manos y poner cimientos o construir paredes usted mismo. Mientras que aproximadamente 11,000 casas de construcción propia se construyen cada año, menos del 10% de esos propietarios participaron físicamente en el proceso al asumir el trabajo de construcción.

La mayoría de los auto constructores eligen involucrarse mucho más en el proceso creativo, participar en las etapas de diseño, elegir a los comerciantes y decidir los toques finales.

(MÁS: Recursos esenciales para un Auto Generador)

¿Cuánto cuesta Construir?

En promedio, una casa de construcción propia costará entre £1,000 y £3,000/m2 para construir.

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También tendrá que ser consciente de los factores que pueden hacer que sus costos de construcción se disparen, como:

• Ubicación: los precios de la tierra y los costos de mano de obra variarán en todo el país
• Tamaño: cuanto más grande sea la casa, más cara será la construcción (aunque un diseño cuidadoso puede ayudar a lograr algunas economías de escala)
• Plan, forma y diseño: el plano de planta más simple y rentable es cuadrado
• Número de plantas: las plantas múltiples hacen un mejor uso del terreno y pueden reducir los costos de cimentación y techo por m2
• Especificación: si desea productos premium o no estándar, espere que sus costos de construcción aumenten considerablemente
• Participación: dependiendo de la cantidad de trabajo que sea capaz de asumir por sí mismo, puede reducir sustancialmente sus costos de construcción

(MÁS: Viviendas Autoconstruidas para cada presupuesto)

Razones para Autoconstruirse

• Puede ahorrar hasta un 30% en el valor de mercado
• Generalmente puede construir algo más grande de lo que podría comprar por el mismo dinero
• Su casa se ajustará a sus necesidades y preferencias exactas
• Puede agregar la última tecnología para el hogar o medidas de sostenibilidad en el etapa de diseño
• Normalmente puede disfrutar de un beneficio del 25% de su inversión.

¿Los Compradores por primera vez Pueden Construir por Sí Mismos?

Mientras que las rutas de autoconstrucción más tradicionales requieren tiempo y aportes financieros que no son viables para la mayoría de los compradores por primera vez, la idea de la construcción personalizada puede ser adecuada. Esta ruta elimina algunos de los obstáculos a los que se enfrentan los constructores, incluida la búsqueda de terrenos, la obtención de permisos de planificación y la obtención de servicios en el sitio.

Este es también un enfoque más sin intervención, pero aún ofrece la oportunidad de un hogar individual que satisfaga las necesidades individuales.

(MÁS: Cómo Crear a medida)

¿Cómo Financio una Autocompilación?

Necesitará acceso a dinero para comprar una parcela, para pagar servicios profesionales como honorarios de diseñadores arquitectónicos y cualquier estudio de sitio requerido, y para financiar la construcción en sí.

El dinero puede provenir de ahorros, plusvalía en su casa existente, a través de una hipoteca de autoconstrucción o una combinación de los tres.

Sorprendentemente, pocos bancos comerciales ofrecen instalaciones formales para la financiación de autoconstrucción, por lo que es probable que deba acercarse a un proveedor especializado de hipotecas de autoconstrucción.

Una hipoteca tradicional (en la que la financiación se libera en una sola suma al final del proyecto) no es viable. Las hipotecas de autoconstrucción difieren de las hipotecas tradicionales en que los fondos se liberan por etapas (ya sea en mora, cuando el dinero se pone a disposición después de que se haya completado una etapa de la construcción; o por adelantado, cuando se libera al comienzo de cada etapa de construcción).

Recuerda que también deberás tener en cuenta el costo de tu parcela, que consumirá una parte considerable de tu presupuesto y reservará entre el 10% y el 30% de tu presupuesto como contingencia.

Costo de construcción + costo de parcela + contingencia = < el valor de su casa terminada

Encontrar una parcela para una Construcción propia

Servicios de plotfinding especializados (como plotfinder.net) son increíblemente útiles cuando se trata de encontrar tierras, pero no deberían impedirte ser proactivo.

• Estudie el área local. Conduzca o use Google Maps para buscar casas en parcelas grandes que tengan un gran jardín lateral o terrenos de relleno
• Póngase en contacto con expertos. Algunas compañías de paquetes, como Potton o Border Oak, tienen listas de parcelas disponibles en línea
• Visite subastas locales. Muchas oportunidades se venden en subasta de compra, por lo que vale la pena averiguar quiénes son los agentes clave en su área
• Consulte el sitio web de la autoridad local para obtener aplicaciones de planificación recientes. En la mayoría de los casos, se incluyen los detalles del propietario o agente y no hay nada que impida que se comunique con ellos directamente.

Los gráficos rara vez caerán en tu regazo, por lo que a menudo necesitarás ser inteligente para asegurar uno.

(MÁS: La Guía completa para Encontrar una Parcela)

Al evaluar su parcela, busque:

• el permiso de planificación que ha caducado o está a punto de expirar
• cualquier problemas de acceso
• cualquier pactos
• servicios — están ya en su lugar?
• títulos de propiedad: asegúrese de que estos títulos de propiedad sean «absolutos» en lugar de «posesorios» o negocie el precio de la parcela en consecuencia

Además, asegúrese de registrarse en su autoridad local bajo el Derecho a construir, que requiere que las autoridades locales en Inglaterra realicen un seguimiento de la demanda de parcelas con servicios en su área.

¿Qué Ruta de Autoconstrucción Elegir?

El proceso de autocompilación es lo suficientemente flexible como para que un autocompilador pueda decidir qué tan involucrado quiere estar en el proyecto. Tome esta decisión en una etapa temprana, ya que tendrá importantes implicaciones de costos.

La mayoría de los proyectos son manejados por un contratista/constructor principal o un proyecto de subcontratistas administrado por los propietarios, pero puede elegir diferentes rutas para diferentes etapas del proyecto, dependiendo de sus habilidades o presupuesto disponible.

Piense en cuánto tiempo podrá dedicar al proyecto, cuanto más pueda participar, más dinero podrá ahorrar, pero esta regla solo se aplica si acepta trabajos dentro de sus capacidades.

• BRICOLAJE
• Autogestionado
• Gestionado profesionalmente
• Contratista principal
• Paquete/Kit
• Construcción personalizada

Sistemas de construcción Autoconstrucción

Si bien la elección del material de la superestructura tendrá poco impacto en el aspecto de su autoconstrucción terminada, vale la pena considerar los sistemas de construcción disponibles:

• Mampostería
• Marco de madera
• Paneles estructurales aislados (SIPs)
• Encofrado de hormigón aislado (ICF)
• Marco de roble
• Madera laminada cruzada (CLT)
• Materiales naturales, que utilizan materiales como paja pacas, hormigón de cáñamo y mazorca

Algunos constructores están menos preocupados por cómo se ve la casa «debajo del capó», y están felices de dejar la decisión con su arquitecto o ingeniero estructural.

Cómo diseñar una construcción propia

Mientras que algunos constructores diseñan sus propias casas, es más que probable que necesite un diseñador a bordo para ayudarlo a formular planes para la casa de sus sueños. Puede ser un arquitecto, un tecnólogo arquitectónico, un diseñador arquitectónico o un diseñador interno de una empresa de paquetes.

Encontrar un diseñador adecuado y completar el proceso de diseño es probable que tome al menos un par de meses, pero puede llevar más tiempo.

Necesito el Permiso de Planificación para la Auto Construcción?

Cuando construyas por ti mismo, tendrás que solicitar permiso de planificación a tu autoridad local.

El costo de presentar una solicitud de planificación varía en todo el Reino Unido, pero actualmente es de £462 en Inglaterra. Sin embargo, el costo real de obtener un permiso de planificación discutible proviene de la preparación de los planes y documentos (las tarifas de diseño) en preparación para su presentación y cualquier estudio adjunto (como estudios ecológicos) que pueda ser necesario.

Debe averiguar cuándo la autoridad de planificación local ha aprobado su solicitud después de ocho semanas, aunque los planes más complejos pueden llevar más tiempo.

Todos los permisos de obra se otorgan con condiciones adjuntas. El incumplimiento de las condiciones invalidará su consentimiento, haciendo que cualquier trabajo realizado sea ilegal.

Construcción propia y las Regulaciones de Construcción

Todas las casas nuevas deben cumplir con las Regulaciones de Construcción, y como tal, un inspector de control de edificios visitará las etapas clave de la construcción para inspeccionar el trabajo y asegurarse de que cumple. Estas etapas incluyen:

• excavación para los cimientos
• vertido de hormigón para los cimientos
• construcción del sitio exterior
• construcción del curso a prueba de humedad
• drenaje
• una visita antes de la finalización
• una visita final al finalizar

Establecer su Equipo de Autoconstrucción

Puede establecer contacto y alinear a un constructor, contratista principal, empresa de paquetes y/o subcontratistas durante los procesos de diseño y planificación, pero no obtendrá un presupuesto preciso para el trabajo hasta que se hayan finalizar.

Una de las mejores formas de encontrar un constructor y/o subcontratistas es a través del boca a boca: pida recomendaciones a su diseñador, amigos, familiares o vecinos que hayan emprendido proyectos y a cualquier otra persona que conozca a nivel local que haya construido su propia casa.

Al igual que encontrar un diseñador, elegir un constructor requiere mucha investigación. Lo mejor es reunirse con ellos para discutir su proyecto y pedirles que citen (su diseñador puede ayudarlo a preparar los documentos de licitación). También es una buena idea visitar un proyecto que han completado y hablar con clientes anteriores.

Los mejores constructores y subcontratistas se reservarán con meses de anticipación, por lo que vale la pena comenzar su búsqueda lo antes posible.

(MÁS: 5 cosas que nunca debe decirle a su constructor)

¿Qué Seguro de Autoconstrucción se Requiere?

Tan pronto como se intercambien contratos en su parcela, necesitará tener un seguro, generalmente una póliza especializada para constructores autónomos. Se aconseja una póliza integral de autoconstrucción que cubrirá cualquier responsabilidad pública, obras de construcción, responsabilidad de los empleadores y accidentes personales.

Obtenga una cotización ahora para proteger su autoconstrucción.

Obtener servicios en su Sitio

Obtener servicios en su sitio (si es necesario) puede costar entre £500 y £10,000+, dependiendo de su situación y si la conexión debe hacerse a través de terrenos privados (donde deberá asegurar una hoja de ruta para permitir el acceso a la excavación) o carreteras públicas (que pueden implicar excavaciones de carreteras).

Aunque la electricidad y el gas no son esenciales durante la construcción, se necesita un suministro de agua desde el principio.

Dónde vivir Durante una construcción propia

Muy pocos constructores independientes están en condiciones de permanecer en sus casas existentes mientras construyen una nueva, por lo que deberá considerar dónde va a vivir mientras construye la casa de sus sueños.

• Quedarse con la familia / amigos: el proyecto de autoconstrucción promedio toma alrededor de un año en el sitio, por lo que si planea quedarse con amigos o familiares, asegúrese de ser realista sobre la escala de tiempo del proyecto
• Alquilar alojamiento temporal: esta es una opción, pero costosa (aún más si su proyecto sufre retrasos imprevistos)
• Vivir en el sitio

¿Cuánto tiempo tarda una autoconstrucción?

Una vez que esté listo para comenzar en el sitio, necesitará saber qué sucede y cuándo, independientemente de cuán involucrado físicamente esté en el proceso. Este horario típico de autoconstrucción le dará una idea de para qué prepararse y cuándo.

¿Qué es una Lista de enganches?

A pesar de carecer de una definición concreta y no ser parte del conjunto de contratos de construcción de JCT, se acepta generalmente que las preocupaciones de enganche identifican partes del trabajo que se han completado, pero pueden requerir medidas correctivas antes de la aprobación oficial.

¿Califico para la Exención CIL?

La Tasa de Infraestructura Comunitaria (CIL) impone una tasa a la creación de nuevas viviendas, que es determinada por la autoridad local y se basa en el tamaño de la casa.

La buena noticia es que, sujeto a criterios (es decir, esta debe ser su residencia principal durante tres años o más), los constructores autónomos ahora están exentos de pagar CIL. Sin embargo, el proceso de exención en cuatro etapas debe seguirse al pie de la letra.

Cómo Recuperar el IVA en Tu Autoconstrucción

Uno de los principales beneficios de la autoconstrucción es que puede recuperar el IVA en la mayoría de los materiales de construcción. Los constructores y subbies registrados con IVA también deben aplicar una tasa cero a sus facturas (mientras que, por supuesto, si no están registrados con IVA, no deberían agregarlo a las facturas en primera instancia).

En general, puede reclamar todos los materiales que se fijan en la casa, aunque la interpretación de esto puede ser bastante compleja.

Solo puede hacer una reclamación (utilizando el formulario de IVA 431NB) y debe hacerse dentro de los tres meses posteriores a la finalización del proyecto.

Obtenga y conserve todos los recibos de IVA para presentar junto con su reclamación. No subestime el tiempo que ahorrará al guardar sus recibos de IVA de forma segura en un solo lugar a medida que avanza.