vireillä olevat haut ovat tehokas työkalu julkiseen due diligence-työkalupakkiisi tietojen keräämiseksi kiinteistöihin liittyvistä mahdollisista panttioikeuksista.
tyypillisesti tehdessäsi julkista due diligence-selvitystä piirikuntatasolla, haet liittovaltion verolakeja, osavaltioiden verolakeja, UCC-asetelmia ja tuomiolakeja.
piirikuntatasolla on kuitenkin muitakin julkisia asiakirjoja – kuten mechanics liens, EPA liens, ERISA liens, materialman ’ s liens ja warehouse liens – joilla voi olla suuri vaikutus liiketoimiin, varsinkin jos yksi liiketoimessa välitettävistä varoista on kiinteää omaisuutta.
noiden joukossa? Vireilläoloilmoitukset.
mikä on Vireilläoloilmoitus?
vireilläolo on latinaksi ”vireillä oleva kanne”. Se on kuin laillinen Kirjanmerkki, kirjallinen ilmoitus maarekisteriin, jossa ilmoitetaan suurelle yleisölle (erityisesti kaikille, jotka ovat kiinnostuneita ostamaan tai rahoittamaan tietyn kiinteistön), että on nostettu oikeusjuttu, joka voi vaikuttaa omistusoikeuteen tai omistusosuuteen kyseisessä kiinteistössä. Vireilläoloilmoituksissa on yleensä lainmukainen kuvaus kiinteistöstä, asianosaisten nimet ja muita tietoja kiinteistöön vaikuttavasta oikeusjutusta.
Vireilläoloaika vs. Tuomioiden panttioikeudet
on jo pitkään todettu, että perusteelliseen julkiseen rekisteriin olisi kuuluttava vireillä olevien kanteiden ja tuomioiden etsiminen tuomioistuinjärjestelmässä sekä tuomioiden panttioikeuksien etsiminen paikallisilla lainkäyttöalueilla, joilla maarekistereitä pidetään. Tässä yhteydessä on erityisen tärkeää pitää mielessä, että oikeusjutut tehdään usein piirikunnan tuomioistuimessa, joka ei liity mitenkään siihen, missä näistä oikeusjutuista johtuva panttioikeus voidaan myöhemmin kirjata. Syy tähän on tuomion panttioikeudet voidaan kirjata missä tahansa läänissä osavaltiossa, jossa kiinteistö sijaitsee, mikä antaa vallitsevalle osapuolelle menetelmän tuomion täytäntöön panemiseksi osavaltion laajuisesti. Näin ollen tuomion panttioikeus on tärkeä väline, jota vallitseva osapuoli voi käyttää saadakseen maksun tuomiostaan.
vireilläoloilmoitus toimii eri tavalla ja sillä on erilainen tehtävä. Ensinnäkin se voidaan kirjata vain siinä kreivikunnassa, jossa kiistelty kiinteistö sijaitsee, toisin kuin tuomiot, jotka voidaan kirjata missä tahansa piirikunnassa, jossa toteutettavaksi haettu kiinteistö voi sijaita. Toiseksi sen tarkoituksena ei ole panna täytäntöön tuomiota, vaan pikemminkin toimia varoituksena siitä, että tiettyä kiinteistöä koskeva tuomio saattaa olla tulossa – joten jokainen, joka haluaa ostaa kyseisen kiinteistön tai sisällyttää sen omaisuuseräksi liiketoimeen, tekee sen omalla vastuullaan. Jos panttioikeudet ovat ”tosiasioita” kiinteistöstä, vireilläoloilmoitukset toimivat ”varoitusmerkkeinä”. Kolmanneksi kaikki eivät etsi vireillä olevia kanteita osana kaupallista due diligence-tarkastustaan, joten vireilläoloaika voi olla heille paras tapa saada tieto kiinteistöä koskevasta kiistasta.
Pitäisikö Julkisiin Asiakirjoihin Sisältyviin Due Diligence-Tutkimuksiin Sisällyttää Vireilläoloaika?
jokainen lakimies on erilainen, jokainen sopimus on erilainen ja jokaisen sopimuksen budjetti on erilainen. Vireilläoloilmoitukset ovat vain yksi niistä monista ”työkaluista”, joita laki antaa etsijöille, jotta he saisivat sopimuksen kuntoon. Vireilläoloilmoitusten etsiminen voi olla tehokas osa julkista due diligence-työkalupakkia, riippuen käytettävissä olevista resursseista.
esimerkiksi jos hakija on varma siitä, että tiettyä kauppaa koskeva julkinen due diligence-menettely saa käsiteltäväkseen vireillä olevan kanteen, joka liittyy kaupan kohteena olevaan tärkeään kiinteistöön, hänen ei todennäköisesti tarvitse huolehtia erikseen vireilläoloilmoitusten etsimisestä.
mutta…
jos etsivällä osapuolella on epäilyksiä due diligence-etsintästrategiastaan tai sanotaan, että sopimuksen budjettiin ei sisälly laajaa piirikuntatason due diligence-selvitystä, vireillä olevat haut voivat olla paras tapa selvittää, että kyseessä on kiinteistöjä koskeva riita. Tässä tilanteessa olisi ainakin viisasta etsiä panttioikeuksia ja vireilläoloilmoituksia kaikista maakunnista, joissa sijaitsee kaupan kannalta tärkeitä kiinteistöjä.