miten välttää vuokrakiinteistöjen Poistovero

jos olet kuin jotkut vuokrakiinteistöjen omistajat, et ollut koskaan kuullut termistä poistovero takaisinveto tai edes ymmärtänyt sen logiikkaa ennen kuin ensimmäinen vuokra menee myyntiin. Vaikka omistaminen vuokra omaisuutta tarjoaa sinulle hyötyä potentiaalinen tasainen kassavirta, saatat olla tietämätön erilaisia veroja joudut, kun päätät myydä omaisuutta.

tässä artikkelissa, opit lisää poistot, poistojen takaisinotto, ja miten välttää poistot takaisin veroa myynnin Oman vuokra omaisuutta.

poistojen ymmärtäminen

IRS määrittelee poistot pääomakuluiksi, jotka ovat mekanismi, jolla saat kulut tuloja tuottavassa kiinteistössä, ja jotka on otettava kiinteistön odotetun käyttöiän aikana. Sen avulla voit vähentää kiinteistön ostamisesta ja parantamisesta aiheutuvat kustannukset sen käyttöiän aikana.

kun ostat asunnon vuokra-asunnon, verovirasto sallii verovähennyksen, joka perustuu asunnon arvon mahdolliseen poistumiseen 27,5 vuoden aikana. Vähennykset voi poistaa heti, kun ottaa vuokratontin käyttöön. Useimpien asuntojen vuokrakiinteistöjen poistot ovat vuosittain 3,636% sen kustannusperusteesta.

käyttämällä yksinkertaista tapaustutkimusta, oletetaan, että ostit fourplex-kiinteistön 1. tammikuuta 300 000 dollarilla.

poistolaskelma näyttäisi tältä:

1. maan arvolla vähennetty kustannusperuste (ostohinta) vastaa rakennuksen arvoa.
2. rakennuksen arvo jaettuna 27,5: llä antaa vuosittaisen poistovähennyksen.

olettaen, että sen erän arvo, jolla fourplex istuu, on 75 000 dollaria, laskelma näyttäisi tältä:

1. $300,000 75 000 dollarilla vähennettynä rakennuksen arvo
2. 225 000 dollaria jaettuna 27,5 vuodella vastaa noin 8 182 dollaria.

sallittu vuotuinen poistovähennys on 8 182 dollaria. Kuitenkin, kun myyt pois vuokra omaisuutta voitto, IRS täytyy saada joitakin näistä poistot vähennykset tai voitot takaisin. Tätä kutsutaan poistojen Takaisinvedoksi. Alla on kaikki mitä sinun tarvitsee tietää vuokra omaisuuden poistot takaisinotto.

mikä on Vuokrakiinteistön poistojen takaisinveto?

useimpien kiinteistönomistajien vähennettyä kiinteistönsä taloudellisen käyttöiän arvonalennukset IRS otti käyttöön arvonalennusten takaisinperinnän tai IRC: n pykälän 1250. Kun nämä vähennykset otetaan poistojen nimissä, vähennykset katsotaan voitoksi, koska se alentaa kustannusperustetta ja verotettavaa tuloa.

Kun siis myyt kiinteistön voitolla, verovirasto vaatii, että maksat takaisin tietyn prosentin poistojen omavastuista, jotka olet kerännyt siltä ajalta, kun kiinteistö on ollut käytössä. Nopea esimerkki laskemisesta poistojen takaisinveto myynnin vuokra kiinteistön perustuu tapaustutkimuksemme.

1. ostit fourplexin 300 000 dollarilla, mutta koska tontin kustannukset on jätettävä pois, rakennuksen arvo jää 225 000 dollariin.
2. otat 8 182 dollarin arvonalennuksen joka vuosi, 11 vuoden ajan. Vähennetty arvonalennus on 90 002 dollaria.
3. fourplexin oikaistu kustannusperuste on nyt $134,998 (saadaksesi oikaistun kustannusperusteen, vähennät yksinkertaisesti koko poiston rakennuksen arvosta)
4. yksitoista vuotta myöhemmin päätät myydä kiinteistön $500,000: lla, ja toteutunut voitto on $365,002.
5. koska olet ymmärtänyt voitto, kun myynti fourplex, IRS edellyttää, että maksat jopa 25% osa voitot sidottu teidän yhteensä poistot vähennykset. Joten, jos tavallinen-tulot korko on rajattu 25%, niin se olisi ($90,002*.25), joka vastaa 22,500 dollarin
6. poiston takaisinvetoa, jäljellä olevaa osaa toteutuneista voitoista verotetaan IRS: n pitkän aikavälin myyntivoittoveroprosentilla. Jos myyntivoittojen veroluokka on korkein (eli 20%), niin myyntivoittojen vero olisi ($275,000*.20), joka vastaa 55 000 dollarin myyntivoittoveroa.

fourplexin myynnistä tulee 77 500 dollarin verot. Kun kirjaat veroa, sinun täytyy ilmoittaa poistojen takaisinotto IRS lomake 4797. Ota yhteyttä ammattimaiseen veroneuvojaan saadaksesi apua erityistilanteeseesi.

miten välttää Vuokrakiinteistön Poistovero

vaikka verovirasto vaatii poistojen palauttamista vuokrakiinteistön myynnin yhteydessä tai kun kiinteistökustannukset on peritty kokonaan takaisin, on olemassa useita laillisia tapoja myydä poistetut vuokrakiinteistöt ilman veroseuraamuksia.

kiinteistön myyminen tappiota vastaan poistojen Takaisinvuokrausveron välttämiseksi

tämä on yksi helpoista mutta vaikeista tavoista välttää poistojen takaisinvuokrausvero vuokrakiinteistön myynnin yhteydessä. Et tarvitse IRS maksaa poistot recapture vero, jos olet myynyt kotiisi tappiota.

esimerkiksi, jos hallussa fourplex 11 vuotta yhteensä poistot vähennys $90,002 aikana, mutta päättää myydä kiinteistön $100,000 koska romahtavat markkinat. Tässä skenaariossa, sinun ei tarvitse maksaa poistojen takaisinotto sen sijaan sinun pitäisi ilmoittaa tappio $34,998 (oikaistu kustannusperuste miinus myyntihinta).

jos olet omistanut vuokrakiinteistön tai esimerkissämme mainitun fourplexin yli vuoden, voit kirjata tämän tappion pykälän 1231 tappioluokkaan. Tämä tarkoittaa sitä, että voit käyttää tappiota verovelvollisuutesi pienentämiseen kuluvan tai viimeisen kahden vuoden verotettavan tulosi aikana.

tee samantyyppinen tai 1031-vaihto välttääksesi poistojen Takaisinvetoveron

tyypillisesti, kun myyt kiinteistön ja saat voittoa, verovirasto odottaa, että maksat realisoituneesta voitosta verot. IRC-pykälän 1031 mukaan voit kuitenkin lykätä myyntivoittoverojen ja poistojen takaisinmaksua, jos järjestät liiketoimesi osana samankaltaista tai 1031-vaihtoa.

joten, mikä on 1031 tai sen kaltainen vaihto? A 1031 exchange voit lykätä maksamista myyntivoitto verot tai poistot recapture verot, jos uudelleen sijoittaa myyntitulot oman kiinteistön ostoon korvaavan kiinteistön noudattamalla IRS suuntaviivoja.

Going by our earlier fourplex example;

jos tutkit taulukkoa tarkasti, huomaat, että verolasku investor olisi $77,500 ja osuus johtuvan poistojen pääomapohjan oli hieman yli $22,000. Onneksi 1031-pörssi-osio osoitti, että sijoittaja pystyi lykkäämään poistojen tai jopa myyntivoittojen maksamista.

joten, jos tavoitteesi on välttää poistojen takaisinperintä käyttämällä 1031-vaihtoa, voit saavuttaa sen sijoittamalla vuokrakiinteistösi myynnistä saatavat tulot jatkuvasti toiseen vuokrakiinteistöön. Tekemällä, että voit lykätä maksamalla poistot takaisin veroa kunnes oman kuoleman ja lapsesi voivat myydä kiinteistön verovapaasti.

lopulliset ajatukset siitä, miten voit välttää Vuokrakiinteistöihin kohdistuvan poiston Takaisinperintäveron

vaikka 1031: n vaihto-tai poistoprosessi saattaa vaikuttaa paperilla yksinkertaiselta, siihen sisältyy joukko sääntöjä eikä niin yksinkertaisia vaiheita. Muista, että tässä kirjoituksessa käytetyt esimerkit ovat liian yksinkertaistettuja. Myös vuokrakiinteistöverolait ovat monimutkaisia ja niitä muutetaan jatkuvasti.

ennen kuin aloitat vuokrakiinteistösi myyntiprosessin tai päätät välttää poistojen takaisinvetoveron maksamisen, ota yhteyttä pätevään verotarkastajaan, jotta voit keskustella tilanteestasi.