Un propriétaire ne peut pas engager une action en justice pour expulsion sans avoir d’abord résilié légalement la location. Pour résilier légalement une location, le propriétaire doit en aviser le locataire par écrit, comme spécifié dans le statut de résiliation de l’État. Si le locataire ne déménage pas (ou ne résout pas le problème qui a provoqué la résiliation — par exemple, en payant le loyer ou en trouvant un nouveau logement pour le chien), le propriétaire peut alors intenter une action en justice pour expulser. Les poursuites pour expulsion dans votre région peuvent être appelées poursuites pour détenus illégaux (UD) ou un autre nom similaire.
Les lois de l’État énoncent des exigences détaillées pour mettre fin à une location. Le type d’avis de résiliation qu’un propriétaire doit signifier dépend de la situation, et chaque État a ses propres procédures quant à la façon dont les avis de résiliation et les documents d’expulsion doivent être rédigés et remis (« signifiés »).
Avis de résiliation avec motif
Bien que la terminologie varie quelque peu, lorsque les propriétaires ont une raison (cause) de vouloir quitter un locataire, ils peuvent utiliser l’un des trois types d’avis de résiliation:
- Avis de paiement du loyer ou de départ, que les propriétaires utilisent généralement lorsque le locataire n’a pas payé le loyer. Ils donnent au locataire quelques jours (trois à cinq dans la plupart des États) pour payer le loyer ou déménager (« quitter »). Voir le tableau des lois de l’État de Nolo sur la résiliation pour non-paiement du loyer pour plus de détails.
- Avis de guérison ou de cessation, que les propriétaires donnent généralement après qu’un locataire a enfreint une condition du bail ou du contrat de location, comme une clause d’interdiction d’animaux de compagnie ou l’obligation de s’abstenir de faire du bruit excessif. Habituellement, le locataire dispose d’un délai déterminé pour corriger ou » guérir » la violation. Un locataire qui ne le fait pas doit déménager ou faire face à la possibilité d’une poursuite en expulsion. Voir le tableau des lois de l’État de Nolo sur la résiliation pour violation du bail pour plus de détails.
- Avis de cessation inconditionnelle, qui sont les plus sévères de tous. Ceux-ci ordonnent au locataire de déménager sans possibilité de payer le loyer ou de corriger une violation du bail ou du contrat de location. Dans la plupart des États, les avis de cessation inconditionnelle ne sont autorisés que lorsque le locataire a:
- a violé à plusieurs reprises une clause importante du bail ou du contrat de location
- a été en retard avec le loyer à plus d’une occasion
- a gravement endommagé les locaux, ou
- s’est livré à une activité illégale grave, telle que le trafic de drogue sur les lieux.
Dans certains États, les propriétaires ne sont pas tenus de donner aux locataires la possibilité de payer un loyer en retard ou de réparer une violation de bail. Dans ces États, les propriétaires peuvent utiliser immédiatement des avis de cessation inconditionnelle — ils peuvent prolonger une deuxième chance s’ils le souhaitent, mais aucune loi ne les y oblige. Voir le tableau des lois de l’État de Nolo sur les cessations inconditionnelles pour plus de détails.
Lorsque les locataires ont reçu un avis mais ne déménagent pas ou ne réparent pas la violation du bail ou du contrat de location dans le délai indiqué dans l’avis, le propriétaire peut intenter une action en expulsion.
Avis de résiliation sans motif
En règle générale, les propriétaires qui n’ont pas de motif ne peuvent résilier la location d’un locataire avec un bail à durée déterminée.
Lorsque la location fait l’objet d’un contrat de location mensuel ou d’un autre contrat de location à plus courte durée, les propriétaires peuvent résilier sans motif. Ils doivent simplement fournir au locataire le montant de l’avis requis par la loi de l’État. (Notez que de nombreuses lois sur le contrôle des loyers ne permettent pas aux propriétaires de résilier même des contrats de location de mois en mois ou à plus courte durée sans motif.)
Défenses d’expulsion Le locataire Peut soulever
Si le locataire décide de monter une défense contre une poursuite d’expulsion, cela pourrait ajouter des semaines, voire des mois, au processus d’expulsion. Un locataire peut signaler des erreurs dans l’avis ou la plainte d’expulsion, ou un service incorrect (livraison) de l’un ou l’autre, dans une tentative de retarder ou de rejeter l’affaire.
Les tribunaux tiennent souvent compte de l’action passée (ou de l’absence d’action) d’un propriétaire lorsqu’ils décident d’une action en expulsion. Lorsqu’un propriétaire n’a pas réussi à maintenir la location dans un état sûr et habitable, ou lorsque le propriétaire a intenté une action en expulsion en représailles aux actes juridiques d’un locataire, les tribunaux sont moins susceptibles de se prononcer en faveur de l’expulsion.
Expulsion du locataire Après une Procédure d’expulsion
Les propriétaires qui obtiennent gain de cause dans une procédure d’expulsion reçoivent un jugement de possession du bien, et éventuellement une ordonnance ordonnant au locataire de payer tout loyer impayé. Cependant, même un propriétaire reçoit un jugement pour possession, il est illégal pour le propriétaire d’essayer de retirer le locataire en le fermant à clé ou en éteignant les services publics. Au contraire, les propriétaires doivent suivre les procédures étatiques et locales pour le déménagement physique des locataires. Ceux-ci exigent souvent que les propriétaires retiennent le shérif ou d’autres forces de l’ordre locales pour procéder à l’expulsion réelle.
En règle générale, vous devez rendre le jugement du tribunal à un agent d’application de la loi local (shérif ou maréchal), ainsi que des frais qui sont facturés au locataire dans le cadre de vos frais d’intenter une action en justice. Le shérif ou le maréchal donne au locataire un avis indiquant que l’agent sera de retour dans un certain nombre de jours pour le retirer physiquement si le locataire n’est pas parti d’ici là.
Pour plus de détails, consultez le tableau des lois de l’État de Nolo sur la gestion des biens abandonnés des locataires.
Justification des règles Relatives à l’expulsion d’un locataire
Les propriétaires s’irritent souvent des règles détaillées qu’ils doivent suivre. Il y a cependant une raison pour laquelle la plupart des États insistent sur le strict respect des dispositions. Tout d’abord, les poursuites pour expulsion sont, relativement parlant, des procédures juridiques rapides. (Combien d’autres affaires civiles sont terminées et terminées après quelques semaines?) Le prix à payer pour ce traitement simplifié est le respect indéfectible des règles.
Deuxièmement, ce qui est en jeu ici — la maison d’un locataire – est sans doute plus important qu’une affaire civile concernant de l’argent ou des affaires. Par conséquent, les législateurs ont été très attentifs à ce que les locataires reçoivent un préavis adéquat et aient la possibilité de répondre.
Pour plus d’aide pour expulser un locataire
À moins que vous ne connaissiez parfaitement vos droits et devoirs légaux avant d’expulser un locataire, et à moins que vous ne pointiez chaque « i » et ne croisiez chaque « t », vous risquez de vous retrouver du côté des perdants.
Si vous avez besoin d’aide pour comprendre les processus et les règles d’expulsion dans d’autres États ou si vous avez besoin de conseils spécifiques à un État sur l’expulsion légale d’un locataire, consultez nos guides État par état sur l’expulsion des locataires.
Pour un aperçu des résiliations et des expulsions dans d’autres États, y compris les lois pertinentes des États sur la résiliation pour non-paiement du loyer et pour les violations de bail, voir le Guide juridique de chaque propriétaire de Nolo, par Marcia Stewart, Janet Portman et Ann O’Connell.