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Les propriétaires qui vivent des moments difficiles risquent de perdre leur maison s’ils ne paient pas leurs impôts fonciers. C’est parce que les gouvernements locaux ont le droit de placer un privilège sur la maison pour les arriérés d’impôts, ce qui empêche la vente ou le refinancement de la propriété jusqu’à ce que la dette soit payée. Pour les investisseurs immobiliers, cela présente une opportunité. Plutôt que de passer par la forclusion, les comtés préfèrent souvent vendre aux enchères leurs privilèges fiscaux. Le plus offrant gagne le droit de récupérer son investissement plus un paiement d’intérêts du propriétaire.

Qu’est-ce qu’une Vente Fiscale?

Les comtés et les villes disposent d’un puissant mécanisme d’application lorsque les propriétaires sont en retard sur leurs impôts fonciers: le droit de placer un privilège sur la maison. Un privilège est une action en justice contre le bien. Il donne au titulaire du privilège le droit de recouvrer la dette fiscale, plus les intérêts et les pénalités, auprès du propriétaire. Le titulaire du privilège peut également saisir la propriété si la dette n’est pas payée dans un certain délai.

Alors que les privilèges donnent à la municipalité le droit de saisir, la plupart choisissent de contourner les dépenses associées à la forclusion et de vendre plutôt leur privilège lors d’une vente fiscale. Les ventes fiscales sont des ventes aux enchères où les investisseurs soumettent une offre pour la propriété du certificat de privilège fiscal. Les investisseurs gagnent de l’argent de l’une des deux manières suivantes: en percevant des intérêts sur la dette fiscale du propriétaire, ou en saisissant la propriété et en prenant possession du titre de propriété.

Où Trouvez-Vous des Biens en Souffrance fiscale à Vendre?

Différentes municipalités ont des règles différentes pour la vente de privilèges d’impôt foncier, mais généralement, lorsqu’un privilège est déposé, la propriété sera placée sur une liste d’impôts en souffrance et sera mise en vente lors de la prochaine vente aux enchères. Vous pouvez trouver une liste des ventes fiscales à venir sur le site Web du comté. Parlez au bureau de l’évaluateur fiscal du comté du fonctionnement de la vente aux enchères et de la façon de participer. Certaines juridictions facturent des frais ou des dépôts pour participer. La plupart des comtés de Californie, par exemple, facturent un dépôt allant de 2 500 $ à 5 000 to pour exclure les faux soumissionnaires. L’acompte est remboursé après l’enchère si vous ne gagnez pas.

Le jour de l’enchère, l’enchérisseur gagnant s’engage légalement à payer les arriérés d’impôts et à acheter le privilège de propriété en souffrance. Assurez-vous de rechercher la propriété sur laquelle vous enchérissez afin de ne pas rester coincé avec un citron. Il est facile de passer par la propriété et de vérifier les problèmes évidents tels que les dommages causés par un incendie ou une inondation. Si vous payez 10 000 $ pour un privilège fiscal et que le terrain ne vaut que 5 000 because parce que la maison a brûlé, vous perdrez de l’argent.

Vous ne voudrez peut-être pas enchérir sur une propriété avec beaucoup d’autres privilèges et jugements, comme un privilège fiscal IRS, car vous serez coincé avec ces dettes si vous forcez. Vérifiez le titre avec le registraire du comté. Vous pouvez également visiter le bureau de l’arpenteur du comté et consulter leurs cartes et levés. Si la propriété qui vous intéresse est enclavée ou n’a pas d’accès routier, elle peut ne pas valoir autant que vous le pensez.

Gardez à l’esprit que les propriétés sont retirées de la liste des enchères lorsque le propriétaire rembourse la dette fiscale. C’est une bonne idée de faire vos recherches le plus près possible de la date de la vente aux enchères afin de ne pas perdre de temps sur une propriété rachetée, et assurez-vous d’avoir une liste à jour.

Comment fonctionne la Vente aux enchères de Privilèges ?

Il existe deux méthodes d’enchères principales. L’une est connue sous le nom de « bid-down », où les investisseurs potentiels soumettent le montant d’intérêt le plus bas qu’ils sont prêts à accepter sur le certificat. La municipalité a un taux légal maximum qui peut atteindre 18%, et les investisseurs soumissionnent à partir de là. La plupart des investisseurs repartent avec un taux compris entre 3 et 7%.

La deuxième option consiste à offrir une prime sur le certificat. Lorsque vous achetez un privilège fiscal, vous payez essentiellement le montant de la dette du propriétaire– c’est-à-dire des arriérés d’impôts plus les intérêts et les pénalités. L’investisseur qui paie la prime la plus élevée au-dessus de ce montant gagne.

Si je Rembourse des impôts sur une Propriété, en suis-je Propriétaire?

Lorsque vous achetez un certificat de privilège fiscal, vous achetez le droit de recevoir un paiement de dette, pas l’acte de propriété. Le propriétaire est toujours le propriétaire légal de la maison. S’il ne paie pas la dette fiscale, vous pouvez saisir. Mais vous ne pouvez pas acheter un privilège fiscal, faire demi-tour et saisir la propriété le lendemain.

Dans toutes les juridictions, les propriétaires ont droit à une période de remboursement – entre trois mois et trois ans – pour rembourser le montant que vous avez payé pour le certificat, plus les intérêts et les pénalités. Ce n’est qu’une fois la période de rachat terminée que vous pouvez intenter une procédure de forclusion pour prendre possession de la propriété. Cela arrive rarement puisque la grande majorité des privilèges fiscaux sont payés avant la date de rachat.

Voici un exemple. Disons qu’un propriétaire est en retard sur ses impôts pour la somme de 3 000 $ et que vous avez offert un taux d’intérêt de 10%. L’État facture également une pénalité de 50 dollars tous les 6 mois. Vous acquérez le privilège fiscal et le conservez pendant 12 mois jusqu’à ce que le propriétaire rembourse la dette de 3 000 $. Vos gains se composent d’intérêts à 300 $ (12 mois à 10%) et de revenus de pénalité de 100 in (deux cycles à 50 $). L’intérêt total gagné est de 400 $ contre un investissement de 3 000 $. C’est une victoire si votre objectif est de récupérer votre capital d’investissement plus un taux d’intérêt décent. Mais si votre objectif est d’acheter des biens immobiliers à des prix renversants, vous n’aurez pas de chance lorsque le propriétaire paiera.

Les Ventes de Privilèges Fiscaux sont-elles les mêmes que les Ventes d’Actes fiscaux?

Au moment de la publication, 31 états sont des « états de l’acte fiscal. »Dans ces États, les investisseurs soumissionnent directement sur l’acte de propriété et pas seulement sur la dette fiscale. L’enchérisseur gagnant acquerra le titre légal le jour de l’enchère pour le montant de son enchère gagnante. Cependant, les propriétaires disposent toujours d’une période de rachat légale pour rembourser ce qu’ils doivent et récupérer le titre dans la plupart des États. Donc, en réalité, vous n’obtiendrez pas le titre libre et clair pendant plusieurs mois ou années. Vous perdrez la propriété si le propriétaire rachète, mais vous devriez voir un retour sur votre investissement sous forme d’intérêts et de pénalités.

Les ventes d’actes fiscaux sont généralement des ventes aux enchères, et l’enchère commence avec le montant des arriérés d’impôts, des pénalités et des intérêts et des cliquets à partir de là. Ces enchères suivent le format traditionnel avec l’acte au plus offrant. D’autres États vendent des propriétés défiscalisées directement aux acheteurs pour un prix fixe, contournant ainsi la vente aux enchères. De toute façon, les prix ont tendance à être assez proches de la valeur marchande actuelle de la maison. Bien qu’il soit certainement possible de conclure une bonne affaire, il est peu probable que vous obteniez un accord de quelques centimes sur le dollar.

Attention à la faillite d’un propriétaire

Bien que les privilèges fiscaux puissent sembler un investissement relativement sûr, sachez que si le contribuable en souffrance dépose le bilan, il aura encore plus de temps pour rembourser sa dette. La faillite a tendance à interrompre les efforts de recouvrement, vous devrez donc attendre encore plus longtemps pour percevoir le retour sur investissement ou déposer un dossier de forclusion. Un dépôt de bilan pourrait également déclencher un taux d’intérêt plus bas puisque les tribunaux de faillite ont une grande latitude pour réduire les taux d’intérêt afin d’aider les débiteurs à se remettre sur pied.