Le contrôle des loyers est un ensemble spécial de lois que certaines villes adoptent. Il comprend généralement des limites d’augmentation de loyer et des restrictions d’expulsion. Le contrôle des loyers de certaines villes exige que l’aide à la réinstallation soit versée aux locataires dans certaines circonstances, ainsi que des intérêts sur les dépôts de garantie. Vérifiez la liste.
Ces lois ne s’appliquent pas aux autres villes, ni à toutes les unités locatives de la ville. L’une des idées les plus souvent mal comprises par les locataires est qu’ils étaient sous contrôle des loyers, alors qu’ils ne l’étaient pas.
Ne présumez pas. Savoir. Pour un aperçu simplifié du contrôle des loyers à Los Angeles, regardez ici.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills et West Hollywood ont un contrôle des loyers, mais Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey et d’autres villes à proximité n’ont rien de tel. Les locataires peuvent vivre dans des endroits tels que Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venise et Hollywood, et pensent qu’ils ne vivent pas à « Los Angeles. »Cependant, ce sont toutes des parties de la ville de Los Angeles, et pas du tout des villes séparées. Ce sont des zones à loyer contrôlé. Voici une carte pour vous aider à déterminer si vous êtes un Angeleno.
En revanche, les personnes vivant dans cette région générale du pays que nous appelons « LA » peuvent en fait vivre dans une ville séparée, croyant à tort qu’elles ont un contrôle des loyers pour les protéger. Si vous êtes dans la région de Los Angeles et payez de l’eau et de l’électricité, vérifiez votre facture pour voir quelle ville l’obtient. Los Angeles a « DWP » comme utilité.
Ce qui ajoute à la confusion est ce que les structures ont un contrôle des loyers. Ce n’est pas parce qu’ils se trouvent dans une ville à loyer contrôlé qu’ils sont protégés par ces lois. Par exemple, Los Angeles a adopté le contrôle des loyers en 1978 au milieu des cris des propriétaires que le contrôle des loyers empêcherait la construction future d’appartements, de sorte que Los Angeles a exempté toute structure construite après octobre 1978 en tant que compromis politique. Les nouvelles structures à Los Angeles ne sont pas du tout sous contrôle des loyers.
En vertu de la loi « Costa-Hawkins », lorsqu’un locataire quitte volontairement ou est expulsé pour la plupart des raisons, le propriétaire peut augmenter le loyer à N’IMPORTE QUEL MONTANT pour le nouveau locataire, dont les loyers sont ensuite bloqués dans les limites de contrôle des loyers. Toute unité locative construite après 2/1/95, ainsi que les maisons et les condos, ne sont pas soumises à des restrictions de loyer. Même lorsque ces restrictions de loyer ne s’appliquent pas, les protections d’expulsion continuent.
Deux nouveaux ajouts au contrôle des loyers de LA sont à noter. L’ordonnance 175130 interdit désormais au propriétaire de modifier les conditions de location sans accord mutuel du locataire. L’ordonnance 174501 interdit aux propriétaires d’augmenter la part du loyer du locataire après la résiliation d’un programme d’aide à la location, comme l’article 8; le propriétaire peut sortir du programme, mais renonce à tout l’argent de l’aide s’il le fait.
Une autre exclusion s’applique aux maisons unifamiliales: une maison louée seule sur un terrain n’est pas sous contrôle des loyers, mais une maison en duplex ou « deux sur un terrain » serait sous contrôle des loyers. Il y a d’autres exclusions comme les dortoirs, les motels et les hôpitaux.
Les villes qui ont un contrôle des loyers fournissent des numéros d’appel où vous pouvez savoir si la région dans laquelle vous habitez a un contrôle des loyers et si votre unité est enregistrée sous ce contrôle des loyers. Vous pouvez également leur faire envoyer un paquet de la loi sur le contrôle des loyers, si vous aimez les détails.
Augmentation du loyer de Gougeage
Normalement, le loyer peut être augmenté avec un préavis de 30 jours. Cependant, en raison de la vague actuelle de hausses de loyer, à compter du 1er janvier 2001, l’article 827 du Code civil nouvellement révisé exige un préavis de 60 jours si l’augmentation de loyer fera dépasser 10% des augmentations de cette année. L’idée est de donner aux locataires la possibilité de s’adapter aux hausses de loyer, mais pas de les arrêter. Le calcul est un peu bizarre; il ne s’agit pas nécessairement d’une augmentation de loyer importante à la fois, mais juste du total des augmentations sur une année. Cette nouvelle loi affectera principalement les locations coûteuses, qui ont également tendance à avoir des hausses proportionnellement beaucoup plus importantes. De plus, cela n’affecte pas les baux annuels, mais uniquement les baux mensuels. Cette loi expire automatiquement en 2006, à moins que le Législateur ne la prolonge ou ne la rende permanente.
Par exemple, si l’année dernière, en janvier, vous payiez 500 $ et que le propriétaire a déjà augmenté le loyer de 25 July en juillet, une augmentation de plus de 25 this en janvier nécessiterait un préavis de 60 jours, car le total des augmentations pour l’année serait supérieur à 50 $, soit 10% de 500 $. Si le total de l’augmentation était de 10% ou moins pour l’année, tout ce que vous obtenez est le préavis de 30 jours. Si les augmentations de loyer de l’année totalisent déjà 10% et que le propriétaire souhaite alors augmenter le loyer d’un dollar, il doit le faire par préavis de 60 jours, pour atténuer l’impact.
La nouvelle loi ajoute également 5 jours pour les avis de changement de conditions de location envoyés par la poste. Un avis de 30 jours envoyé par la poste entre en vigueur 35 jours plus tard; un avis de 60 jours envoyé par la poste entre en vigueur 65 jours plus tard.
Comment Pouvons-Nous Obtenir Le Contrôle Des Loyers?
Le contrôle des loyers n’est vraiment nécessaire que lorsque le taux de vacance dans la région est inférieur à environ 5%, car à ce moment-là, les propriétaires ne s’inquiètent pas d’avoir un poste vacant en augmentant le loyer ou en négligeant les réparations, et vous n’avez pas beaucoup de choix lorsque vous regardez autour de vous. Par conséquent, le contrôle des loyers est une loi adoptée par des villes où le marché du logement est tendu et où les loyers augmentent simplement parce que les propriétaires contrôlent une nécessité de la vie qui est en pénurie. Le contrôle des loyers ne sera probablement pas une loi d’État, car le problème est local.
Il y a deux façons d’obtenir le contrôle des loyers. Le plus simple mais le plus faible est que votre conseil municipal l’adopte, comme l’a fait Los Angeles. Le plus difficile mais le plus fort est l’endroit où les locataires s’organisent et mettent le contrôle des loyers sur le bulletin de vote en obtenant des signatures de pétition, comme l’a fait Santa Monica. Ces deux éléments nécessitent un pouvoir de vote des locataires, qu’un grand nombre de locataires soient inscrits pour voter, votent aux élections locales et votent tous ensemble. Si le Conseil municipal l’adopte, ce serait une ordonnance, mais les électeurs peuvent en faire une modification de la Charte.
Votre première étape serait d’aller à la réunion du conseil municipal, et pendant la partie de la présentation orale, vous leur parlez du problème et leur demandez s’ils envisagent d’adopter un contrôle des loyers, ou au moins de Provoquer une expulsion, comme Glendale l’a fait. Vous voulez mentionner ces villes dans votre présentation, car leur première réaction réflexe est que « le contrôle des loyers détruit les villes », mais ils peuvent difficilement dire cela à propos de ces villes.
Ils disent tout publiquement, mais vous prenez ensuite rendez-vous avec eux individuellement pour voir où ils en sont personnellement et jusqu’où ils iraient. Vous pourriez constater que l’expulsion pour cause juste n’est pas répréhensible, et qu’ils pourraient même accepter de payer une aide à la réinstallation pour les locataires d’immeubles en cours de démolition ou en cours de réhabilitation majeure ou de fumigation de termites. Évitez d’être en confrontation avec eux. Ils ne veulent pas offenser les bailleurs de fonds qui contribuent à leurs campagnes, mais peuvent être assez sympathiques pour mettre leur pied politique dans l’eau. Si une majorité d’entre eux approuvent en privé quelque chose, l’un d’eux doit introduire l’idée dans le débat public.
Si le Conseil municipal veut promulguer quelque chose, ils veulent être des héros pour l’avoir fait, même s’il manque de contrôle des loyers. Alors qu’ils se préparent à franchir cette étape, vous voudrez contacter le journal local pour parler de votre plan d’organisation des locataires pour de meilleures protections juridiques. Une fois que vous êtes aux nouvelles, d’autres locataires commenceront à vous contacter, et vous pourrez former un groupe qui pourra tous aller au Conseil municipal et amplifier ce que vous avez dit. Cette clameur publique déclenche alors la réponse du Conseil municipal pour passer à l’action, et vous êtes sur votre chemin. Le groupe remercie le Conseil municipal de leur préoccupation et ils voient la réaction du public à cela. Si c’est une bonne réaction, ils sont encouragés à en faire plus.
Pendant ce temps, vous devez trouver d’autres locataires qui sont à la fois motivés à faire quelque chose par leur propre situation et prêts à mettre du temps pour le faire. Les groupes de personnes âgées, certaines institutions religieuses, les enseignants, les pompiers, les syndicats, le Club démocratique local ou un groupe libéral similaire, certaines organisations libérales et de nombreux propriétaires d’entreprises locales peuvent aider de différentes manières à faire passer le mot et à vous aider à former un groupe politique. Il y a beaucoup de locuteurs, mais peu de faiseurs, alors vous voulez faire participer des bénévoles à des comités de projet, qui filtrent naturellement les locuteurs. Voici une explication utile pour les nouvelles personnes.
Si vous devez obtenir le contrôle des loyers par pétition, autant avoir la loi la plus forte possible, car les propriétaires ne vous combattront pas moins si la loi est faible. Ils se battent jusqu’au bout, et l’ont toujours fait. La fraude électorale est leur principal outil. La propagande, les fausses informations et les arguments trompeurs sont tout ce que vous entendez d’eux. Ils ont l’argent pour acheter des millions en publicité politique, tandis que vous aurez la chance de sortir un courrier aux électeurs. Des célébrités et des personnalités publiques diront au public que le contrôle des loyers entraînera la criminalité dans votre ville, la transformera en bidonville, réduira la valeur de leurs propriétés, volera aux propriétaires, empêchera les propriétaires de payer les réparations, accumulera des millions de dépenses des contribuables et forcera les propriétaires à expulser tous leurs locataires. Voici quelques mythes courants sur le contrôle des loyers. Rien de tout cela n’est vrai, bien sûr, mais les électeurs indiscutables seront convaincus. De votre côté, vous avez une controverse publique, une actualité, des talk-shows, des articles de journaux, une couverture télévisée et des histoires pathétiques sur les abus des locataires vulnérables par les propriétaires. La bataille politique ne porte pas du tout sur le libellé de la loi, mais sur des questions émotionnelles et philosophiques en général.
Le libellé technique de la loi sur l’encadrement des loyers impose à un avocat d’écrire. Il doit être constitutionnel, pas empêché par les lois de l’État, couvrir toutes les failles et créer efficacement les types de protection que vous souhaitez. Il doit être clair et organisé, de sorte qu’il puisse être facilement suivi et ne se retrouve pas devant les tribunaux pendant des années. Lorsqu’il est distribué pour signatures, il y a des lois spécifiques qui doivent être suivies en ce qui concerne la procédure, le format, le calendrier et l’information publique, et vous devriez avoir l’aide d’un avocat pour vous assurer que ces choses sont faites. Ce site Web PEUT fournir une partie de cette assistance, mais en pratique, des conseils juridiques locaux sont nécessaires. Pour commencer, voici un projet de loi sur l’encadrement des loyers que vous voudrez peut-être faire circuler par pétition dans votre ville. Il peut être modifié dans une certaine mesure, facilement, mais des changements majeurs nécessiteraient une refonte car tant de choses sont interconnectées en son sein.
L’inscription des électeurs locataires est une partie importante de ce processus. Les locataires sont tellement habitués à ne pas avoir leur mot à dire, à ne pas voir leurs opinions prises en compte, à ne pas avoir le pouvoir de changer leur vie, que le vote semble incompatible avec la façon dont ils en sont venus à se voir. Seulement environ 5% des locataires votent réellement aux élections locales. Les locataires sont vraiment une majorité politiquement privée de ses droits. Les propriétaires ne représentent que 2% de la population, mais semblent gérer les choses, car ils tirent parti de leur argent et de leur pouvoir. Un taux de participation des locataires de 10% pourrait changer l’histoire de la politique dans votre ville. Les politiciens cesseraient de dire qu’ils sont contre le contrôle des loyers et commenceraient à exprimer leur inquiétude pour les locataires maltraités qui ont besoin de leur aide. C’est un jeu de chiffres, pour être sûr.
Si vous êtes vraiment sincère de vouloir agir, il y a des groupes comme ACORN qui vous aideront, pour un pourcentage de vos dons. Il y a peut-être déjà un groupe de locataires formé dans votre ville, que les journalistes locaux ou le greffier de la ville pourraient connaître, et vous pouvez vous joindre à eux. Tu n’es pas le seul à penser comme ça.