Les bases d’un bail commercial | Pall Mall Estates

Précédemment sur notre blog, nous avons couvert de nombreux obstacles auxquels vous pouvez faire face lorsque vous choisissez une propriété commerciale à louer. Après tout, ce n’est pas un problème mineur: obtenir le bon bien – ou le mauvais – peut avoir un impact considérable sur l’avenir de votre entreprise.

Dans cet article, nous allons aborder quelque chose de légèrement différent: le bail lui-même. Voici tout ce que vous devez savoir sur la location commerciale au Royaume-Uni.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un bail commercial?

Un bail commercial est une forme de contrat juridiquement contraignant conclu entre un locataire d’entreprise – votre entreprise – et un propriétaire. Le bail vous donne le droit d’utiliser la propriété pour une activité commerciale ou commerciale pendant une période déterminée. En échange de cela, vous paierez de l’argent au propriétaire. Le bail décrira également les droits et les responsabilités du propriétaire et du locataire pendant la période de location.

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail résidentiel?

Bien que le principe sous-jacent soit le même – l’échange de l’utilisation de la propriété contre de l’argent – il existe plusieurs différences entre les baux commerciaux et le type que vous pourriez signer lors de la location d’un appartement.

Premièrement, il y a moins de protection gouvernementale en place pour les locataires d’immeubles commerciaux. Il est entendu que si vous prenez un bail commercial, vous devez connaître la gestion d’une entreprise et, par conséquent, être mieux adapté à la responsabilité que quelqu’un – par exemple – louant son premier appartement.

Il y a également plus de marge de négociation dans un bail commercial, encore une fois parce que les deux parties sont généralement considérées comme ayant une meilleure connaissance des pratiques commerciales et sont donc plus susceptibles d’aborder la négociation avec des objectifs réalistes à l’esprit.

Y a-t-il déjà des contrats de location oraux?

Généralement pas. Le problème avec tout type de contrat de location oral est qu’ils peuvent être très difficiles à appliquer. Si une audience devait avoir lieu, la gestion du désaccord consisterait simplement à prendre la parole d’une personne au détriment de celle d’une autre. Avec un accord écrit en place, les tribunaux seront tenus de respecter les conditions énoncées, et il peut y avoir peu de place pour un litige.

Quelles dispositions sont traitées dans un bail commercial?

En règle générale, un bail commercial couvre les questions suivantes:

• Le type de bien loué
• L’adresse du bien
• La durée de la location, et s’il s’agit d’une durée déterminée ou renouvelable périodiquement
• Le montant du loyer facturé, et quand le loyer sera payé
• Quels types d’affaires peuvent être exercés dans le bien
• Qui est responsable des améliorations locatives
• Quelles sont les dispositions du dépôt de garantie

À certaines occasions, le bail commercial peut également couvrir ces domaines:

• Les dispositions relatives au renouvellement du bail
• Toute amélioration dont le propriétaire est responsable
• Toute amélioration dont le locataire est responsable
• Si la sous-location du bien est autorisée
• Quelles dispositions de préavis sont offertes pour la résiliation de la location
• Qui est responsable de la gestion de l’assurance du bien

Quels organes directeurs sont responsables de la gestion des litiges ?

La loi applicable du bail est la juridiction où se trouve la propriété, plutôt que l’endroit où vous êtes votre propriétaire pourrait vivre. C’est le conseil local de la propriété qui gérera tout litige.

Quelles sont les parties impliquées dans la signature du bail?

Il y a deux parties principales:

• Le locateur, autrement appelé le locateur
• Vous, le locataire, autrement appelé le locataire

Dans certains cas, le locateur peut demander un garant ou une caution: il s’agit d’une personne qui accepte de payer les pertes directement au propriétaire si vous devenez incapable de payer le loyer ou si vous violez le contrat de location d’une autre manière.

Les locaux eux-mêmes

Le bail contiendra une description légale des locaux; c’est simplement ainsi que le bien est identifié dans les transactions juridiques immobilières et de la même manière qu’il serait décrit dans toute forme de documents d’achat tels qu’une demande d’hypothèque ou un formulaire de cadastre.

Les autres conditions que vous devrez connaître concernant la propriété incluent:

• Luminaires – Il s’agit d’un bien qui est attaché aux locaux de manière à le retirer endommagerait la propriété. Des exemples de cela seraient une armoire intégrée, un lavabo, des toilettes ou une baignoire.
• Biens meubles – Ce sont des biens personnels et sont considérés comme distincts des locaux dans la plupart des cas. Ce sont des choses comme les stores, les rideaux, les micro-ondes, les bureaux ou les produits blancs tels que les réfrigérateurs et les machines à laver.
• Améliorations locatives – Il s’agit d’une dépense engagée lors d’une amélioration permanente des locaux. Les améliorations locatives sont considérées comme des immobilisations et leur valeur se déprécie généralement au cours du bail.

Il est important de noter que vous ne pourrez utiliser le bien loué qu’aux fins dictées par le propriétaire. Il y aura généralement une clause d' »utilisation autorisée des locaux » dans le bail qui énumérera ces fins. Si vous souhaitez utiliser la propriété à des fins non dictées dans le bail, vous devez obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.

Ce que vous devez savoir sur le loyer

Dans les immeubles commerciaux, le loyer est généralement payable trimestriellement à l’avance. Les dates communes pour cela sont le 25 mars, le 24 juin, le 29 septembre et le 25 décembre. Cependant, comme les baux commerciaux sont plus négociables que les baux résidentiels, il peut être possible de convenir d’autres dates avec votre propriétaire.

Les autres termes et types de bail commercial à connaître comprennent:

• Loyer de base – Il s’agit du montant minimum ou de base du loyer payable indiqué dans le bail, et exclut les loyers en pourcentage ou tout autre coût d’exploitation supplémentaire.
• Location en pourcentage – Ce type de location est généralement utilisé dans les commerces de détail et est souvent utilisé dans les centres commerciaux. Dans le cadre de ces conventions, le locataire paiera un loyer de base fixe majoré d’un pourcentage de son revenu brut. Le pourcentage sera convenu à l’avance par le propriétaire.
• FRI leases – FRIin ce cas représente un bail complet de réparation et d’assurance. En termes simples; cela signifie que le locataire doit assumer tous les coûts d’entretien, de réparation et d’assurance de la propriété.
• Bail à loyer brut – Un bail à loyer brut est une forme de bail commercial dans lequel le locataire est responsable du paiement du loyer de base et de toutes les dépenses spécifiées, tandis que le propriétaire est responsable de payer toutes les dépenses liées à l’exploitation et à l’entretien du bien, telles que les assurances, les services publics et l’entretien. Dans certains baux à loyer brut, le propriétaire peut également être responsable du paiement de toute taxe foncière.

Ce que vous devez savoir sur votre dépôt

Comme pour les baux résidentiels standard, vous serez responsable du paiement d’un dépôt de garantie / dommages pour garantir que vous remplirez toutes les obligations en vertu du bail. Au cours de la location, le propriétaire conservera le dépôt de garantie, et si vous endommagez la propriété ou ne payez pas le loyer, le propriétaire utilisera le dépôt de garantie pour récupérer la dette.

Une fois la durée du bail terminée, le locataire recevra le dépôt de garantie moins les déductions pour les réparations ou la restauration de la propriété.

Quel sera le montant d’un dépôt commercial?

Les dépôts de dommages dans le secteur commercial sont généralement équivalents au maximum d’un mois de loyer. Cependant, le propriétaire peut choisir de demander plus en fonction de la propriété. Dans certaines industries, le dépôt de garantie peut aller jusqu’à trois mois de loyer.

Sous-location et cession de baux

Dans certains cas, il peut s’avérer nécessaire pour vous de sous-louer le bail si cela est autorisé par le propriétaire. La sous-location du bail signifie simplement que vous transférez les responsabilités du bail à un tiers pour le reste de la durée.

Si, par exemple, vous avez loué deux étages dans un immeuble de bureaux et que vous n’en avez plus besoin à mi-parcours, vous pouvez sous-louer l’étage inutile à une autre entreprise.

La cession d’un bail est légèrement différente, en ce sens qu’elle implique le transfert complet de tous les droits à un tiers. Encore une fois, l’attribution d’un bail nécessiterait l’autorisation du propriétaire.

Résiliation d’un bail commercial

En règle générale, vous pourrez résilier le bail à sa conclusion si vous le souhaitez. Il s’agira également de communiquer avec le propriétaire et les agents immobiliers concernés et de remplir tous les documents nécessaires.

La seule façon dont un bail commercial peut être rompu tôt est si le bail lui-même contient une clause de rupture. Une clause de rupture précisera que le bail peut être résilié sans que personne ne subisse de pénalité, et vous devrez généralement donner un préavis de deux mois avant de l’activer.

Vous pouvez également mettre fin au bail plus tôt si:

• Vous pouvez transmettre le bail à quelqu’un d’autre – le propriétaire peut vous demander d’agir en tant que garant de ce tiers
• Vous pouvez – et êtes autorisé – à sous-louer le bail
• Votre propriétaire vous donne la permission de le faire

Si les situations ci-dessus ne s’appliquent pas, alors il est de votre obligation légale de continuer à payer le loyer pour le reste de la location.

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