de Benjamin Weinstock, Esq.
reacția intuitivă a majorității antreprenorilor și a avocaților lor este de a se retrage la simpla menționare a unei garanții. Alții scandează că un garant este „un prost cu un stilou.”Cu toate acestea, garanțiile rămân o componentă semnificativă a tranzacțiilor comerciale de leasing, iar” garanția tipului bun ” este omniprezentă printre ele. O înțelegere a consecințelor și a problemelor relevante pentru această formă de garanție este extrem de importantă, deoarece prezintă multe oportunități pentru greșeli costisitoare.
garanțiile se încadrează în general în trei mari categorii omonime – plată, performanță și colectare. Cele mai utilizate formulare sunt garanțiile de plată și performanță. Datorită limitărilor sale, o garanție de colectare este nedorită și rar utilizată.
garanțiile de plată și de performanță sunt clasificate în continuare în „garanții complete” sau „garanții limitate”. Good guy guaranty nu este o nouă specie de garanție. Mai degrabă este aproape întotdeauna o „garanție de plată limitată” și, prin urmare, este guvernată de regulile de construcție și executare care sunt aplicabile altor forme de garanții de plată limitate. Unele dintre problemele sale unice, atât din perspectiva proprietarului, cât și a chiriașului, sunt punctul central al acestui articol.
good guy guaranty a început ca un mijloc de a proteja proprietarii de situația nedorită de a avea un chiriaș neplătitor în posesia spațiilor, care apare frecvent în cazurile de faliment. Proprietarii au descoperit că atunci când un chiriaș a depus pentru protecția falimentului, chiriașul era practic imun la costum și nu putea fi evacuat. Chiar și chiriașii fără faliment ar putea manipula procesul judiciar în proceduri sumare pentru a obține întârzieri îndelungate înainte de a fi evacuați. Luni de întârziere costisitoare frustrat proprietari. Ei nu au avut nici un recurs practic. Această problemă a dus la crearea good guy guaranty, care, la începuturile sale, prevedea pur și simplu că, atâta timp cât chiriașul a rămas în posesia, garantul a fost responsabil pentru chirie.
limitarea crucială a unei garanții de tip bun este că răspunderea garantului încetează să se acumuleze atunci când chiriașul a eliberat sediul și a predat posesia proprietarului. În special, odată ce chiriașul a eliberat sediul, garantul nu are nicio răspundere pentru chiria acumulată pentru restul termenului inițial de închiriere. Deoarece un garant este de obicei Unit în interes financiar cu chiriașul, acest lucru îi oferă chiriașului o constrângere economică sănătoasă de a fi un tip bun și de a nu continua să dețină după ce a încetat să plătească chiria. În comparație cu o garanție completă, o garanție „tip bun” este relativ ușor de obținut. La urma urmei, cum poate un potențial chiriaș și garant să refuze să fie „băieți buni”? Ar îndrăzni să spună unui proprietar în timpul perioadei de curte (negocieri de închiriere) că intenționează să rămână în posesia fără a plăti chiria?
termenul minim și costurile de construcție
din perspectiva proprietarului, o garanție de tip bun nu merge suficient de departe. Luați în considerare impactul asupra unui proprietar care a investit o sumă semnificativă în construirea spațiului pentru chiriaș și a plătit un comision de brokeraj, doar pentru ca chiriașul să eșueze înainte de a intra vreodată în posesia sau la scurt timp după aceea. O garanție de tip bun care acoperă doar plata chiriei în timp ce chiriașul este ocupat nu oferă nicio recompensă pentru cheltuielile de leasing ale proprietarului. Pentru a depăși acest lucru, o garanție de tip bun ar trebui, dacă este posibil, să prevadă că garantul sau chiriașul va plăti chiria pentru o perioadă de timp prestabilită suficientă pentru a permite proprietarului să-și recupereze investiția inițială. În subsidiar, garanția good guy ar putea prevedea o datorie de reziliere lichidată pentru a acoperi aceste elemente, care va scădea în timp pe durata contractului de închiriere.
pierderi De Post vacant
În mod similar, garanția de bază good guy nu oferă nicio protecție pentru pierderile pe care le va suferi un proprietar în perioada de post vacant care urmează predării posesiei unui chiriaș în incapacitate de plată, în timp ce proprietarul caută un chiriaș înlocuitor, construiește spațiul și plătește mai multe comisioane de brokeraj. Soluția este evidentă. Garanția tipului bun ar trebui să necesite, de asemenea, o perioadă de notificare prealabilă înainte ca chiriașul să se poată preda și elibera. În subsidiar, contractul de închiriere și garanția ar trebui să solicite chiriașului și garantului să plătească o sumă lichidată în momentul predării pentru a acoperi aceste costuri.
chirie gratuită și antrenamente
pentru a determina chiriașii să semneze contracte de leasing, mulți proprietari oferă o concesiune de chirie la începutul termenului de leasing sau răspândesc concesiunea pe o perioadă de ani. În ambele cazuri, proprietarii calculează valoarea chiriei gratuite ca o cheltuială care ar trebui să se amortizeze pe durata contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, proprietarul se așteaptă să primească toată chiria rezervată pe întreaga durată a contractului de închiriere pentru a acoperi concesiunea. Unele contracte de închiriere elaborate cu atenție includ o prevedere care permite proprietarului să recupereze integral sau parțial valoarea așa-numitei „Chirii gratuite” dacă chiriașul nu plătește chiria până la sfârșitul termenului de închiriere. Dacă un astfel de contract de închiriere este susținut de o garanție de tip bun, limba specifică din garanție ar trebui să abordeze dacă garanția acoperă această recuperare a chiriei. Dacă nu, garantul va contesta cu siguranță răspunderea pe teoria că această obligație, care apare numai după încetarea contractului de închiriere, nu constituie „chirie” datorată de chiriaș în timp ce acesta se afla în posesia spațiilor.
acest concept se aplică, de asemenea, garanțiilor de tip bun care sunt frecvent utilizate în situațiile în care un chiriaș a căzut în vremuri proaste și nu a reușit să plătească chiria la timp sau în cazul în care un chiriaș efectuează doar plăți parțiale de chirie. În loc să evacueze chiriașul, un proprietar poate prefera să încheie un acord de lucru cu chiriașul, reducând plata lunară a chiriei chiriașului până când sănătatea sa financiară este restabilită. În astfel de cazuri, garanția de tip bun ar trebui să includă o prevedere conform căreia, dacă chiriașul nu plătește chiria în perioada de lucru, garantul nu va fi răspunzător numai pentru chiria redusă, ci și pentru întreaga sumă care ar fi fost plătibilă în această perioadă dacă reducerea chiriei nu ar fi fost acordată. Acest lucru oferă stimulente suplimentare pentru chiriaș pentru a efectua plăți în timp util.
obligații la sfârșitul termenului
În cele din urmă, proprietarul dorește să se asigure că, la încetarea anticipată a contractului de închiriere, chiriașul își va îndeplini obligațiile la sfârșitul termenului, în special cele referitoare la starea spațiilor și la executarea oricărei lucrări de restaurare. Acestea sunt considerate joc corect pentru includerea într-o garanție tip bun, care altfel nu oferă nici o acoperire pentru aceste elemente.
Ferește-te de „chirie suplimentare”
orice garant vrea să limiteze răspunderea sa la plata chiriei de bază și, probabil, fiscale și de exploatare escaladări cheltuieli. Un garant cu siguranță nu dorește să fie expus răspunderii pentru orice neplată nemonetară a chiriașului care sunt ulterior convertite în sume lichidate. Prin urmare, garantul ar trebui să ezite să semneze o garanție tip bun, care promite să plătească toate obligațiile care constituie „chirie suplimentare.”Contractele de leasing permit aproape universal proprietarului să transforme obligațiile nemonetare ale chiriașului (chiar și cele pe care garantul nu intenționa să le acopere) în obligații financiare ale chiriașului colecționat ca chirie suplimentară și, astfel, incluse într-o garanție de tip bun formulată în linii mari. Prin urmare, din perspectiva unui garant, o garanție de tip bun ar trebui să se limiteze la chiria fixă sau de bază neplătită, plus acele Taxe și escaladări specifice pe care garanția le identifică în mod expres. Garantul ar trebui să evite asumarea oricărui acord de acoperire pentru a plăti toate „chiria suplimentară”, o frază care ar putea produce o surpriză nedorită pentru garant.
accelerarea chiriei și daune post reziliere
În mod similar, din punctul de vedere al garantului, orice acumulare a răspunderii financiare în cadrul garanției ar trebui să se încheie atunci când chiriașul livrează posesia vacantă. Din acest motiv, garantul probabil nu va fi de acord în mod intenționat cu o clauză din garanție care accelerează chiria pentru termenul neexpirat. Acest lucru ar putea avea loc în mod neașteptat, deși, în cazul în care contractul de închiriere prevede accelerarea tuturor chirie după o implicit. Dacă accelerarea are loc în orice moment înainte de predare, aceasta devine parte a obligației de închiriere care s-a acumulat înainte de rezilierea contractului de închiriere și, prin urmare, se încadrează probabil în promisiunea largă de a „plăti toată chiria acumulată în cadrul contractului de închiriere înainte de predarea termenului.”
mesajul este clar. Garanții trebuie să citească mai mult decât garanția pentru a înțelege domeniul de aplicare al expunerii lor. Aceștia trebuie să acorde o atenție deosebită prevederilor de neplată și remediere ale Contractului de închiriere, pe lângă cele din garanție. Chiar și atunci, garantul va dori ca garanția” tip bun ” să precizeze în mod specific că orice prevederi de accelerare a chiriei și alte clauze de daune implicite, cum ar fi plata pentru reletarea cheltuielilor, costurile de evacuare, restaurare și altele asemenea, nu fac parte din obligația garantului în temeiul garanției, indiferent de momentul în care se acumulează în temeiul contractului de închiriere.
depozitul de garanție
mulți negociatori ai garanției good guy se concentrează pe tratamentul depozitului de garanție al chiriașului sau, mai precis, dacă garanția depusă va fi creditată împotriva obligațiilor garantului good guy. În absența unei dispoziții specifice în garanție, răspunderea garantului va fi de obicei redusă prin aplicarea depozitului de garanție al chiriașului. Acest lucru se va întâmpla deoarece depozitul de garanție va fi aplicat pentru satisfacerea parțială a obligației de închiriere neplătite a chiriașului, reducând astfel proporțional expunerea garantului. Acest rezultat urmează principiul general al garanției conform căruia, atunci când un debitor (chiriașul) predă creditorului (proprietarului) garanția aflată în posesia creditorului, creditorul achită răspunderea garanției cel puțin în măsura garanției, dacă nu în întregime. Motivul acestei reguli este că eliberarea garanției către proprietar afectează capacitatea garantului de a-și exercita potențialul drept de subrogare împotriva chiriașului. Prin urmare, garantul are dreptul la o descărcare parțială sau totală a răspunderii sale.
desigur, proprietarul ar prefera să păstreze depozitul de garanție fără a beneficia de garant. Proprietarul ar argumenta că depozitul de garanție este destinat să ajute la acoperirea celorlalte costuri pe care proprietarul le va suferi de neplata chiriașului și de încetarea anticipată a contractului de închiriere. O soluție care a fost sugerată este, în cazul în care garanția este tăcută, proprietarul nu ar trebui să aplice depozitul de garanție chiriei neplătite acumulate înainte de predarea chiriașului. Mai degrabă, proprietarul ar trebui să aplice depozitul de garanție numai împotriva acelor obligații excluse din garanția good guy, de obicei reletting cheltuieli sau restaurarea spațiilor. Sunt sceptic că o instanță ar impune aceste alegeri. Prin urmare, recomand ca dispoziția depozitului de garanție, indiferent dacă va fi creditată în reducerea obligației garantului, să fie menționată clar în garanția tipului bun și în limbajul adecvat să fie inclus și în clauza de depozit de garanție a contractului de închiriere.
ceea ce pentru mulți pare la început a fi o garanție simplă, nu este deloc simplu. Garanția Good guy a devenit mai sofisticată și mai complexă cu fiecare utilizare și versiune extinsă. Sunt sigur că vor evolua și forme mai cuprinzătoare. Avocații trebuie să fie vigilenți și atenți atunci când se ocupă de aceste instrumente.