벤자민 와인 스톡,변호사.
대부분의 기업가와 그들의 변호사의 직관적 인 반응은 보증의 단순한 언급에서 반동하는 것입니다. 다른 사람들은 보증인이”펜을 가진 바보”라고 노래합니다.”그럼에도 불구하고 보증은 상업 임대 거래의 중요한 구성 요소로 남아 있으며”좋은 사람 보증”은 그 중 어디에나 있습니다. 이 형태의 보증과 관련된 결과 및 문제에 대한 이해는 비용이 많이 드는 실수에 대한 많은 기회를 제공하기 때문에 매우 중요합니다.
보증은 일반적으로 지불,성과 및 징수의 세 가지 광범위한 범주로 분류됩니다. 가장 일반적으로 사용되는 양식은 지불 및 성과 보증입니다. 그 한계로 인해 수집 보증은 바람직하지 않으며 거의 사용되지 않습니다.
지불 및 성과 보증은”전체 보증”또는”제한 보증”으로 더 분류됩니다. 좋은 사람 보증은 새로운 종류의 보증이 아닙니다. 오히려 그것은 거의 항상”제한된 지불 보증”이며,따라서 다른 형태의 제한된 지불 보증에 적용되는 건설 및 집행 규칙에 의해 규율됩니다. 집주인과 세입자의 관점에서 볼 때 독특한 문제 중 일부는이 기사의 초점입니다.
좋은 사람 보증은 자주 파산의 경우에 발생하는 건물의 소유 비 지불 세입자를 갖는 원치 않는 상황에서 집주인을 보호하기위한 수단으로 시작했다. 집주인은 세입자가 파산 보호를 신청했을 때 세입자가 사실상 소송에서 면역되어 퇴거 될 수 없다는 것을 발견했습니다. 비 파산 세입자조차도 퇴거되기 전에 긴 지연을 달성하기 위해 요약 절차에서 사법 절차를 조작 할 수 있습니다. 비용이 많이 드는 지연의 달 집주인을 좌절. 그들은 실질적인 의지가 없었습니다. 이 문제는 그것의 처음에,단순히 너무 오래 세입자가 소유에 남아로,보증인이 임대료에 대한 책임이 있음을 제공,좋은 사람 보증의 창조되었다.
좋은 사람 보증의 중요한 제한은 임차인이 건물을 비우고 집주인에게 소유권을 양도 할 때 보증인의 책임이 발생하지 않는다는 것입니다. 특히,임차인이 건물을 비운 후에는 보증인은 원래 임대 기간의 나머지 부분에 대해 임대 발생에 대한 책임이 없습니다. 보증인은 일반적으로 세입자와 재정적 인 관심에 연합되어 있기 때문에,이 세입자에게 좋은 사람이 될 수있는 건강한 경제적 강박을 제공하고 임대료를 지불 중지 한 후 소유를 계속하지. 전체 보증에 비해”좋은 사람”보증은 비교적 쉽게 얻을 수 있습니다. 결국,예비 세입자와 보증인은 어떻게”좋은 사람”이되기를 거부 할 수 있습니까? 그들은 구애 기간 동안 집주인을 말할 감히(임대 협상)그들은 임대료를 지불하지 않고 소유로 유지하려는 것을?
최소 기간 및 빌드 아웃 비용
집주인의 관점에서 볼 때,베어 본 좋은 사람 보증은 충분히 멀리 가지 않습니다. 세 입자에 대 한 공간을 밖으로 건물에 상당한 금액을 투자 하 고 중개 수수료를 지불 하는 집주인에 미치는 영향을 고려,그것은 이제까지 소유,또는 곧 후 소요 하기 전에 세 입자 실패만. 거주자가 점령안에 있는 동안 단순하게 지대의 지불을 덮는 좋은 녀석 보증은 땅임자 선행 임대계약 비용을 위해 사례금을 제공하지 않는다. 이를 극복하기 위해,좋은 사람 보증은 가능한 경우,보증인 또는 세입자가 집주인이 초기 투자를 회수 할 수 있도록 충분한 시간의 미리 결정된 길이에 대한 임대료를 지불 할 것을 제공해야합니다. 대안안에,좋은 녀석 보증은 빌림의 기간동안에 전면 시간을 줄일 것이다 이 품목을 충당하기 위하여 청산한 종료 책임을 제공할 수 있었다.
공석 손실
마찬가지로,기본 굿 가이 보증은 집주인이 대체 세입자를 찾고,공간을 만들고,중개 수수료를 더 많이 지불하는 동안 채무 불이행 세입자의 소유 포기에 따른 공석 기간 동안 집주인이 겪게 될 손실에 대한 보호를 제공하지 않습니다. 이 솔루션은 분명하다. 좋은 사람 보증 또한 세 입자 항복 하 고 비워 수 있습니다 전에 사전 통지 기간을 요구 한다. 대안안에,빌림과 보증은 거주자 및 보증인이 이 비용을 충당하기 위하여 항복의 때에 청산한 합계를 지불할것을 요구해야 한다.
무료 임대 및 운동
임차인이 임대에 서명하도록 유도하기 위해 많은 집주인은 임대 기간이 시작될 때 임대료 양보를 제공하거나 수년 동안 양보를 전파합니다. 어느 경우든,땅임자는 빌림의 기간에 상각해야 하는 경비로 자유로운 지대의 가치를 산출한다. 즉,집주인은 양보를 충당하기 위해 임대의 전체 기간에 따라 예약 된 모든 임대료를받을 것으로 예상. 일부 신중 하 게 초안 임대 임대 기간이 끝날 때까지 임대료를 지불 하는 세 입자 실패 하는 경우 소위”무료 임대료”의 값의 전부 또는 일부를 회수 하는 집주인을 허용 하는 조항을 포함 합니다. 그런 빌림이 좋은 녀석 보증에 의해 역행되는 경우에,보증에 있는 특정한 언어는 보증이 이 지대 회수를 커버한다는 것을 제시해야 한다. 그렇지 않은 경우,보증인은 임대 종료 후에 만 발생하는이 의무가 임차인이 소유하고있는 동안”임대”를 구성하지 않는다는 이론에 대해 반드시 이의를 제기 할 것입니다.
이 개념은 또한 임차인이 나쁜 시간에 떨어져서 적시에 임대료를 내지 못하거나 임차인이 부분 임대료 만 지불하는 상황에서 자주 사용되는 좋은 사람 보증에도 적용됩니다. 임차인을 퇴거시키는 대신,집주인은 재정 상태가 회복 될 때까지 임차인의 월별 임대료 지불을 줄이는 임차인과 운동 계약을 체결하는 것을 선호 할 수 있습니다. 이 경우,굿 가이 보증에는 작업 기간 동안 임차인이 임대료 지불을 불이행 한 경우 보증인은 임대료 감면에 대한 책임뿐만 아니라 임대료 감면이 부여되지 않은 경우 해당 기간 동안 지불했을 전액에 대한 책임이 있다는 조항이 포함되어야합니다. 이 적시에 지불 하는 거주자에 대 한 추가 인센티브를 제공 합니다.
임기 종료 의무
마지막으로,임대인은 임대의 조기 종료 시 임차인이 임기 종료 의무,특히 건물의 상태 및 복원 작업의 수행과 관련된 의무를 이행할 것을 보장하고자 합니다. 이들은 그렇지 않으면 이러한 항목에 대한 범위를 제공하지 않는 좋은 사람 보증에 포함 공정한 게임으로 간주됩니다.
“추가 임대료”
보증인은 기본 임대료 및 세금 및 운영 비용 상승에 대한 책임을 제한하려고합니다. 보증인은 나중에 청산 된 금액으로 전환되는 임차인의 비 금전적 채무 불이행에 대한 책임에 노출되기를 원하지 않습니다. 따라서 보증인은”추가 임대료”를 구성하는 모든 의무를 지불 할 것을 약속하는 좋은 사람 보증에 서명하는 것을 주저해야합니다.”임대는 거의 보편적으로 땅임자가 추가 지대로 수집 가능한 거주자의 재정적인 의무로 거주자의 비 금전적인 의무를(보증인이 커버하는 것을 예정하지 않은 그들 조차)개조하는 것을 허용하고,따라서,대체로 말로 나타낸 좋은 녀석 보증의 밑에 포함해. 따라서,보증인의 관점에서 좋은 사람 보증 그 특정 요금 및 에스컬레이션 보증 명시적으로 식별 플러스 미지급 고정 또는 기본 임대 제한 되어야 합니다. 보증인은 모든”추가 임대료”를 지불하기 위해 어떤 담요 계약을 가정하지 않도록해야한다,보증인에 대한 반갑지 않은 놀라움을 생성 할 수있는 문구.
임대 가속 및 종료 후 손해
마찬가지로,보증인의 관점에서,보증에 따른 재정적 책임의 발생은 임차인이 빈 소유물을 제공 할 때 종료되어야합니다. 그 때문에,보증인은 아마도 만료되지 않은 기간에 대한 임대료를 가속화하는 보증 조항에 의도적으로 동의하지 않을 것입니다. 이 예기치 않게 발생할 수 있습니다.,하지만,임대 기본 후 모든 임대료의 가속에 대 한 제공 하는 경우. 가속 항복하기 전에 언제든지 발생하는 경우,이 임대 종료하기 전에 발생한 임대 의무의 일부가되고,따라서,아마”용어의 항복 이전에 임대에 따라 발생하는 모든 임대료를 지불 할 수있는 광범위한 약속에 속하는.”
메시지가 분명합니다. 보증인은 노출 범위를 이해하기 위해 보증보다 더 많은 것을 읽어야합니다. 그들은 보증안에 그들외에 빌림의 과태 그리고 치료 지급에 주의깊은 주의를 지불해야 한다. 보증인은”좋은 사람”의 보증에 대해,임대 가속 조항이나 다른 채무 불이행 조항(예:재 임대 비용,퇴거 비용,복원 비용 등)이 임대 기간에 관계없이 보증인의 보증 의무의 일부가 아니라는 것을 명시하기를 원할 것입니다.
보증금
좋은 사람 보증의 많은 협상자는 세입자의 보증금의 치료에 초점,또는 더 구체적으로,입금 보안이 좋은 사람 보증인의 의무에 대해 적립됩니다 여부. 반대로 보증에 특정 조항이 없으면 보증인의 책임은 일반적으로 세입자의 보증금의 응용 프로그램에 의해 감소 될 것이다. 이는 보증금이 임차인의 채무 불이행된 임대 의무의 부분적 만족에 적용되므로 보증인의 노출이 그에 상응하여 감소하기 때문에 발생합니다. 그 결과 채무자(세 입자)채권자(집주인)채권자의 소유에 보안을 항복 하는 경우 채권자 방전 보증인의 책임 적어도 보안의 범위,그렇지 않으면 완전히 일반 보증인 원칙을 다음과 같습니다. 이 규칙의 근거는 집주인에 대한 보안이 해제되면 보증인이 임차인에 대한 대위 변제의 잠재적 권리를 행사할 수있는 능력이 손상된다는 것입니다. 따라서 보증인은 그 책임의 부분적 또는 전체 배출을 할 권리가 있습니다.
당연히 집주인은 보증인에게 혜택을주지 않고 보증금을 유지하는 것을 선호합니다. 집주인은 보증금이 집주인이 임차인의 채무 불이행 및 임대의 조기 종료로 인해 겪게 될 다른 비용을 충당하기 위한 것이라고 주장할 것입니다. 제안 된 한 가지 해결책은 보증이 침묵하는 곳에서 집주인이 임차인의 항복 전에 발생하는 미지급 임대료에 보증금을 적용해서는 안된다는 것입니다. 오히려,땅임자는 좋은 녀석 보증에서 제외되는 단 그 의무향하여 보증금을 적용해야 한다,전형적으로 전제의 경비 또는 복원을 재발행한. 나는 법원이 선거를 시행 할 것이라고 회의적이다. 따라서,보증금의 처분,그것은 보증인의 의무의 감소에 적립됩니다 여부,좋은 사람 보증에 명확하게 명시하고 적절한 언어도리스의 보증금 조항에 포함 할 것을 권장합니다.
많은 사람들에게 처음에는 단순한 보증으로 보이는 것은 전혀 간단하지 않습니다. 좋은 사람 보증은 각 확장 된 사용 및 버전으로 더욱 정교하고 복잡해졌습니다. 나는 더욱 포괄적 인 형태가 진화 할 것이라고 확신한다. 변호사는 이러한 도구를 다룰 때 경계하고 사려 깊어야합니다.