av Benjamin Weinstock, Esq.
den intuitiva reaktionen hos de flesta företagare och deras advokater är att rekyl vid enbart omnämnande av en garanti. Andra sjunger att en garant är ” en dåre med en penna.”Ändå förblir garantier en viktig del av kommersiella leasingtransaktioner, och ”Good Guy Guaranty” är allestädes närvarande bland dem. En förståelse för konsekvenserna och frågorna som är relevanta för denna form av garanti är kritiskt viktigt, eftersom det ger många möjligheter till kostsamma misstag.
garantier faller i allmänhet i tre breda eponymous kategorier-betalning, prestanda och insamling. De vanligaste formerna är garantierna för betalning och prestanda. På grund av dess begränsningar är en garanti för insamling oönskad och används sällan.
betalnings-och prestationsgarantier klassificeras vidare i ”fullständiga garantier” eller ”begränsade garantier”. The good guy guaranty är inte en ny typ av garanti. Snarare är det nästan alltid en” begränsad betalningsgaranti ” och regleras därför av reglerna för byggande och verkställighet som är tillämpliga på andra former av begränsade betalningsgarantier. Några av dess unika problem, från både hyresvärden och hyresgästens perspektiv, är fokus för denna artikel.
good guy guaranty började som ett sätt att skydda hyresvärdar från den oönskade situationen att ha en icke-betalande hyresgäst i besittning av lokalerna, vilket ofta uppstår i konkursfall. Hyresvärdar fann att när en hyresgäst ansökte om konkursskydd, hyresgästen var praktiskt taget immun från kostym och kunde inte bli vräkta. Även icke-konkursförvaltare kunde manipulera den rättsliga processen i sammanfattande förfaranden för att uppnå långa förseningar innan de kastades ut. Månader av kostsamma förseningar frustrerade hyresvärdar. De hade ingen praktisk möjlighet. Detta problem ledde till skapandet av Good guy guaranty, som vid starten helt enkelt förutsatte att så länge hyresgästen var kvar i besittning var garantisten ansvarig för hyran.
den avgörande begränsningen av en bra kille garanti är att borgensmannen ansvar upphör att tillfalla när hyresgästen har utrymt lokalerna och överlämnade innehav till hyresvärden. När hyresgästen har lämnat lokalerna har borgensmannen inget ansvar för hyra som uppkommer för resten av den ursprungliga leasingperioden. Eftersom en garant vanligtvis förenas i ekonomiskt intresse med hyresgästen, ger detta hyresgästen en hälsosam ekonomisk tvång att vara en bra kille och inte fortsätta i besittning efter att den har slutat betala hyra. Jämfört med en full garanti, en” bra kille ” garanti är relativt lätt att få. När allt kommer omkring, hur kan en potentiell hyresgäst och garant vägra att vara ”bra killar”? Skulle de våga berätta för en hyresvärd under fängelseperioden (leasingförhandlingar) att de avser att förbli i besittning utan att betala hyra?
minsta löptid och Utbyggnadskostnader
ur hyresvärdens perspektiv går inte en bare-bones bra kille garanti tillräckligt långt. Tänk på påverkan på en hyresvärd som har investerat en betydande summa för att bygga ut utrymmet för hyresgästen och betalat en mäklarprovision, bara för att hyresgästen ska misslyckas innan den någonsin tar besittning eller strax efter. En bra kille garanti som bara täcker betalning av hyran medan hyresgästen är i beläggning ger ingen ersättning för hyresvärdens up-front leasingutgifter. För att övervinna detta, en bra kille garanti bör, om möjligt, föreskriva att borgensmannen eller hyresgästen kommer att betala hyra för en förutbestämd tid som är tillräcklig för att tillåta hyresvärden att ta igen sin initiala investering. Alternativt kan good guy guaranty tillhandahålla ett likviderat uppsägningsansvar för att täcka dessa poster, vilket kommer att minska med tiden under leasingperioden.
lediga förluster
På samma sätt erbjuder basic good guy guaranty inget skydd för de förluster som en hyresvärd kommer att drabbas av under vakansperioden som följer en försumlig hyresgästs överlämnande av innehav medan hyresvärden letar efter en ersättningshyresgäst, bygger ut utrymmet och betalar mer mäklarprovisioner. Lösningen är uppenbar. Den goda killen garanti bör också kräva en uppsägningstid innan hyresgästen kan ge upp och utrymma. Alternativt bör hyresavtalet och garantin kräva att hyresgästen och garantisten betalar ett likviderat BELOPP vid överlämnandet för att täcka dessa kostnader.
gratis hyra och träning
För att få hyresgäster att teckna hyresavtal erbjuder många hyresvärdar en hyreskoncession vid leasingperiodens början, eller de sprider koncessionen över en period av år. I båda fallen beräknar hyresvärdarna värdet av den fria hyran som en kostnad som ska amorteras under leasingperioden. Med andra ord förväntar hyresvärden att få all hyran reserverad under hela leasingperioden för att betala koncessionen. Vissa noggrant utarbetade hyresavtal inkluderar en bestämmelse som tillåter hyresvärden att få tillbaka hela eller en del av värdet av den så kallade ”fria hyran” om hyresgästen inte betalar hyra till slutet av leasingperioden. Om ett sådant leasingavtal stöds av en bra kille garanti, specifikt språk i garantin bör ta upp om garantin täcker denna hyresintäkt. Om inte, kommer garantisten säkert att bestrida ansvaret på teorin om att denna skyldighet, som uppstår först efter att hyresavtalet upphör, inte utgör ”hyra” från hyresgästen medan den innehade lokalerna.
detta koncept gäller även för bra kille garantier som ofta används i situationer där en hyresgäst har fallit på dåliga tider och misslyckats med att göra snabba hyresbetalningar eller där en hyresgäst bara gör delhyresbetalningar. I stället för att vräka hyresgästen kan en hyresvärd föredra att ingå ett träningsavtal med hyresgästen som minskar hyresgästens månatliga hyresbetalning tills dess ekonomiska hälsa återställs. I sådana fall bör good guy-garantin innehålla en bestämmelse om att om hyresgästen inte betalar hyran under träningsperioden, kommer garantisten inte bara att vara ansvarig för den reducerade hyran utan för hela det belopp som skulle ha betalats under en sådan period om hyresminskningen inte hade beviljats. Detta ger ytterligare incitament för hyresgästen att göra betalningar i rätt tid.
slutet av Terminsförpliktelser
slutligen vill hyresvärden försäkra sig om att hyresgästen vid förtida uppsägning av hyresavtalet kommer att utföra sina förpliktelser vid slutet av terminen, särskilt de som rör lokalernas skick och utförandet av eventuella restaureringsarbeten. Dessa anses rättvist spel för att ingå i en bra kille garanti, som annars inte ger någon täckning för dessa poster.
se upp för”extra hyra”
varje garant vill begränsa sitt ansvar till betalning av bashyra och kanske skatte-och driftskostnader. En garant vill verkligen inte bli utsatt för ansvar för eventuella icke-monetära försummelser av hyresgästen som senare omvandlas till likviderade belopp. Därför bör borgensmannen tveka att underteckna en bra kille garanti som lovar att betala alla skyldigheter som utgör ” extra hyra.”Leasingavtal tillåter nästan universellt hyresvärden att konvertera icke-monetära skyldigheter för hyresgästen (även de som garantisten inte hade för avsikt att täcka) till ekonomiska skyldigheter för hyresgästen som extra hyra och därmed ingår i en brett formulerad bra kille garanti. Därför, från en garant perspektiv, en bra kille garanti bör begränsas till obetalda fasta eller grundläggande hyra plus de specifika avgifter och eskaleringar garanti uttryckligen identifierar. Garantisten bör undvika att anta något blankettavtal för att betala all ”extra hyra”, en fras som kan ge en ovälkommen överraskning för garantisten.
Hyresacceleration och skador efter uppsägning
På samma sätt, ur garantigivarens synvinkel, bör eventuell periodisering av ekonomiskt ansvar enligt garantin upphöra när hyresgästen levererar Ledig besittning. Av den anledningen kommer garantisten förmodligen inte avsiktligt att godkänna en klausul i garantin som påskyndar hyran för den återstående löptiden. Detta kan dock inträffa oväntat om hyresavtalet föreskriver acceleration av all hyra efter en standard. Om accelerationen inträffar när som helst före överlämnandet, det blir en del av hyresförpliktelsen som uppkommit före uppsägning av hyresavtalet och, därför, förmodligen faller inom den breda löfte att ”betala all hyra som uppkommer under hyresavtalet före överlämnandet av termen.”
meddelandet är tydligt. Garanter måste läsa mer än garantin för att förstå omfattningen av deras exponering. De måste ägna stor uppmärksamhet åt standard-och korrigeringsbestämmelserna i hyresavtalet utöver de som finns i garantin. Även då vill garantisten att” good guy ” – garantin specifikt anger att eventuella hyresaccelerationsbestämmelser och andra standardskadeklausuler, såsom betalning för omräkningskostnader, kostnader för vräkning, restaurering och liknande, inte ingår i garantistens skyldighet enligt garantin oavsett när de uppkommer under hyresavtalet.
depositionen
många förhandlare av good guy guaranty fokuserar på behandlingen av hyresgästens deposition, eller mer specifikt, om säkerheten deponeras kommer att krediteras mot good guy guarantor skyldigheter. I avsaknad av en särskild bestämmelse i garantin om motsatsen kommer borgensmannens ansvar vanligtvis att minskas genom tillämpning av hyresgästens deposition. Detta kommer att inträffa eftersom depositionen kommer att tillämpas i delvis tillfredsställelse av hyresgästens försummade hyresförpliktelse, vilket därmed i motsvarande grad minskar borgensmannens exponering. Detta resultat följer den allmänna säkerhetsprincipen att när en gäldenär (hyresgästen) överlämnar till borgenären (hyresvärden) säkerheten i borgenärens besittning, beviljar borgenären borgenärens ansvar åtminstone i den utsträckning säkerheten, om inte helt. Motiveringen för denna regel är att frisläppandet av säkerhet till hyresvärden försämrar garantens förmåga att utöva sin potentiella subrogationsrätt mot hyresgästen. Därför har garantisten rätt till delvis eller total ansvarsfrihet.
naturligtvis föredrar hyresvärden att behålla depositionen utan att gynna garantisten. Hyresvärden skulle hävda att depositionen är avsedd att täcka de övriga kostnaderna hyresvärden kommer att drabbas av hyresgästens standard och förtida uppsägning av hyresavtalet. En lösning som har föreslagits är, där garantin är tyst, bör hyresvärden inte tillämpa depositionen på obetald hyra som uppkommer före hyresgästens överlämnande. Snarare bör hyresvärden tillämpa depositionen mot endast de skyldigheter som är undantagna från den goda killen garanti, vanligtvis omräkning kostnader eller restaurering av lokalerna. Jag är skeptisk till att en domstol skulle genomdriva detta val. Därför rekommenderar jag att dispositionen av depositionen, oavsett om den kommer att krediteras i minskning av garantens skyldighet, anges tydligt i good guy guaranty och lämpligt språk också inkluderas i depositionsklausulen i hyresavtalet.
vad många verkar först vara en enkel garanti, är knappast enkelt alls. Good guy guaranty har blivit mer sofistikerad och komplex med varje utökad användning och version. Jag är säker på att ännu mer omfattande former kommer att utvecklas. Advokater måste vara vaksamma och tankeväckande när de hanterar dessa instrument.