by Benjamin Weinstock, Esq.
intuicyjną reakcją większości przedsiębiorców i ich prawników jest odrzut na samą wzmiankę o gwarancji. Inni śpiewają, że gwarant jest ” głupcem z długopisem.”Niemniej jednak Gwarancje pozostają istotnym elementem transakcji leasingu komercyjnego, a” Good Guy Guaranty ” jest wśród nich wszechobecna. Zrozumienie konsekwencji i kwestii istotnych dla tej formy gwarancji jest niezwykle ważne, ponieważ stwarza wiele możliwości kosztownych błędów.
Gwarancje zazwyczaj dzielą się na trzy szerokie kategorie – płatność, wydajność i odbiór. Najczęściej stosowanymi formami są gwarancje płatności i wykonania. Ze względu na swoje ograniczenia gwarancja odbioru jest niepożądana i rzadko stosowana.
gwarancje dotyczące płatności i wydajności są klasyfikowane dalej jako „pełne gwarancje” lub „ograniczone gwarancje”. Good guy guaranty nie jest nowym gatunkiem guaranty. Jest to raczej prawie zawsze „gwarancja ograniczonej płatności”, a zatem podlega zasadom budowy i egzekwowania, które mają zastosowanie do innych form gwarancji ograniczonej płatności. Niektóre z jego unikalnych problemów, zarówno z perspektywy właściciela, jak i najemcy, są przedmiotem tego artykułu.
gwarancja dobrego faceta rozpoczęła się jako środek ochrony właścicieli przed niechcianą sytuacją posiadania nieopłacalnego najemcy w posiadaniu lokalu, która często występuje w sprawach upadłościowych. Właściciele odkryli, że gdy najemca złożył wniosek o ochronę upadłościową, najemca był praktycznie odporny na pozew i nie mógł zostać eksmitowany. Nawet nie-bankruci lokatorzy mogą manipulować procesem sądowym w postępowaniu doraźnym, aby osiągnąć duże opóźnienia przed eksmitacją. Miesiące kosztownego opóźnienia sfrustrowane właścicieli. Nie mieli praktycznego wyjścia. Problem ten doprowadził do powstania gwarancji dobrego faceta, która w momencie jej powstania po prostu pod warunkiem, że tak długo, jak dzierżawca pozostawał w posiadaniu, GWARANT był odpowiedzialny za czynsz.
istotnym ograniczeniem gwarancji dobrego faceta jest to, że odpowiedzialność gwaranta przestaje narastać, gdy najemca opuścił lokal I oddał własność wynajmującemu. W szczególności po opuszczeniu lokalu przez najemcę gwarant nie ponosi odpowiedzialności za czynsz naliczony przez pozostałą część pierwotnego okresu najmu. Ponieważ gwarant jest zwykle zjednoczony w interesie finansowym Z NAJEMCĄ, daje to najemcy zdrowy przymus ekonomiczny, aby być dobrym facetem i nie kontynuować w posiadaniu po tym, jak przestał płacić czynsz. W porównaniu do pełnej gwarancji, „dobry facet” gwarancja jest stosunkowo łatwe do uzyskania. W końcu jak potencjalny najemca i gwarant może odmówić bycia „dobrymi facetami”? Czy ośmieliliby się powiedzieć właścicielowi w okresie zalotów (negocjacje dzierżawy), że zamierzają pozostać w posiadaniu bez płacenia czynszu?
minimalny okres i koszty budowy
z punktu widzenia wynajmującego, bosy dobry facet nie idzie wystarczająco daleko. Rozważ wpływ na właściciela, który zainwestował znaczną sumę w budowanie przestrzeni dla najemcy i zapłacił prowizję maklerską, tylko po to, aby najemca nie zawiódł, zanim kiedykolwiek wejdzie w posiadanie, lub wkrótce po tym. Dobry facet gwarantuje, że obejmuje jedynie zapłatę czynszu, gdy najemca jest w obłożeniu, nie zapewnia rekompensaty za wydatki leasingowe z góry wynajmującego. Aby temu zaradzić, dobry facet guaranty powinien, jeśli to możliwe, zapewnić, że gwarant lub najemca zapłaci czynsz za z góry określony czas wystarczający do tego, aby właściciel mógł odzyskać swoją początkową inwestycję. Alternatywnie, good guy guaranty może przewidywać likwidację zobowiązań z tytułu rozwiązania umowy na pokrycie tych elementów,które będą się zmniejszać w czasie trwania umowy najmu.
straty wakatów
podobnie, podstawowa gwarancja dobrego faceta nie zapewnia ochrony strat, które właściciel poniesie w okresie wakatu, który następuje po rezygnacji z posiadania najemcy, podczas gdy właściciel szuka najemcy zastępczego, buduje przestrzeń i płaci więcej prowizji maklerskich. Rozwiązanie jest oczywiste. Gwarancja dobrego faceta powinna również wymagać okresu wcześniejszego powiadomienia, zanim najemca będzie mógł się poddać i opuścić. Alternatywnie, najem i gwarancja powinny wymagać od Najemcy i gwaranta zapłaty zlikwidowanej kwoty w momencie oddania na pokrycie tych kosztów.
bezpłatny czynsz i treningi
aby skłonić najemców do podpisania umów najmu, wielu właścicieli oferuje koncesję na wynajem na początku okresu najmu lub rozkładają koncesję na okres lat. W obu przypadkach wynajmujący obliczają wartość wolnego czynszu jako koszt, który powinien amortyzować w okresie najmu. Innymi słowy, wynajmujący oczekuje, że otrzyma cały czynsz zarezerwowany w pełnym okresie najmu w celu pokrycia koncesji. Niektóre starannie opracowane umowy najmu zawierają przepis, który pozwala wynajmującemu odzyskać całość lub część wartości tzw. „bezpłatnego czynszu”, jeśli najemca nie zapłaci czynszu do końca okresu najmu. Jeśli taka dzierżawa jest poparta gwarancją dobrego faceta, konkretny język gwarancji powinien dotyczyć tego, czy gwarancja obejmuje ten zwrot czynszu. W przeciwnym razie GWARANT z pewnością zakwestionuje odpowiedzialność z uwagi na teorię, że obowiązek ten, który powstaje dopiero po wygaśnięciu umowy najmu, nie stanowi „czynszu” należnego od Najemcy w czasie, gdy był on w posiadaniu lokalu.
pojęcie to odnosi się również do gwarancji dobrego faceta, które są często stosowane w sytuacjach, gdy najemca popadł w złe czasy i nie dokonał terminowych płatności czynszu lub gdy najemca dokonuje tylko częściowych płatności czynszu. Zamiast eksmisji najemcy, wynajmujący może preferować zawarcie umowy o dzieło z najemcą zmniejszając miesięczną opłatę czynszu najemcy do czasu przywrócenia jego kondycji finansowej. W takich przypadkach gwarancja dobrego faceta powinna zawierać zapis, że w przypadku niewywiązania się przez najemcę z płatności czynszu w okresie pracy, GWARANT będzie odpowiedzialny nie tylko za obniżony czynsz, ale za pełną kwotę, która byłaby należna w tym okresie, gdyby nie przyznano obniżenia czynszu. Stanowi to dodatkową zachętę dla najemcy do terminowego dokonywania płatności.
zobowiązania terminowe
wreszcie, wynajmujący chce zapewnić, że po wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu najemca wykona swoje zobowiązania terminowe, w szczególności dotyczące stanu lokalu i wykonania wszelkich prac konserwatorskich. Są one uważane za uczciwą grę dla włączenia w gwarancję dobrego faceta, która w inny sposób nie zapewnia żadnego pokrycia dla tych przedmiotów.
uważaj na”dodatkowy czynsz”
każdy GWARANT chce ograniczyć swoją odpowiedzialność do zapłaty czynszu podstawowego i być może podatków i kosztów operacyjnych. GWARANT z pewnością nie chce być narażony na odpowiedzialność za wszelkie niepieniężne niewykonania zobowiązań przez najemcę, które są później zamieniane na kwoty zlikwidowane. Dlatego GWARANT powinien zawahać się podpisać gwarancję dobrego faceta, która obiecuje zapłacić wszystkie zobowiązania stanowiące ” dodatkowy czynsz.”Umowy najmu niemal powszechnie pozwalają właścicielowi na zamianę niepieniężnych zobowiązań najemcy (nawet tych, których gwarant nie zamierzał pokryć) na zobowiązania finansowe najemcy Kolekcjonerskie jako dodatkowy czynsz, a tym samym objęte szeroko sformułowaną gwarancją dobrego faceta. Dlatego z punktu widzenia gwaranta gwarancja dobra powinna być ograniczona do niezapłaconego czynszu stałego lub podstawowego plus te szczególne opłaty i eskalacje, które wyraźnie określa gwarancja. GWARANT powinien unikać zakładania jakiejkolwiek ogólnej zgody na zapłatę całego „dodatkowego czynszu”, wyrażenia, które mogłoby wywołać niepożądaną niespodziankę dla gwaranta.
przyspieszenie czynszu i odszkodowanie za wypowiedzenie umowy
podobnie, z punktu widzenia gwaranta, wszelkie naliczenie odpowiedzialności finansowej z tytułu gwarancji powinno zakończyć się, gdy najemca dostarczy wolne posiadanie. Z tego powodu GWARANT prawdopodobnie nie zgodzi się celowo na klauzulę w gwarancji, która przyspiesza czynsz na pozostały okres. Może to jednak nastąpić nieoczekiwanie, jeśli dzierżawa przewiduje przyspieszenie całego czynszu po niewykonaniu zobowiązania. Jeśli przyspieszenie nastąpi w dowolnym momencie przed zrzeczeniem się, staje się częścią zobowiązania najmu, które narosło przed wypowiedzeniem umowy najmu, a zatem prawdopodobnie mieści się w szerokiej obietnicy ” zapłaty wszystkich czynszów naliczonych w ramach umowy najmu przed zrzeczeniem się okresu.”
wiadomość jest jasna. Gwaranci muszą przeczytać więcej niż gwarancję, aby zrozumieć zakres ich ekspozycji. Muszą oni zwracać szczególną uwagę na postanowienia dotyczące niewykonania zobowiązań i naprawienia umowy najmu w uzupełnieniu do postanowień zawartych w gwarancji. Nawet wtedy GWARANT będzie chciał, aby gwarancja” dobry facet ” wyraźnie stwierdzała, że wszelkie postanowienia o przyspieszeniu czynszu i inne klauzule o szkodach niewykonania zobowiązania, takie jak płatność za zwrot kosztów, koszty eksmisji, renowacji itp., nie są częścią zobowiązania gwaranta z gwarancji, niezależnie od tego, kiedy zostaną naliczone w ramach umowy najmu.
depozyt zabezpieczający
wielu negocjatorów good guy guaranty skupia się na traktowaniu depozytu zabezpieczającego najemcy, a dokładniej na tym, czy zdeponowane zabezpieczenie zostanie zaliczone na poczet zobowiązań gwaranta good guy. W przypadku braku odmiennego przepisu w gwarancji, odpowiedzialność gwaranta będzie zwykle zmniejszona poprzez złożenie depozytu zabezpieczającego najemcę. Nastąpi to, ponieważ kaucja zostanie zastosowana w celu częściowego zaspokojenia zaległego zobowiązania najmu najemcy, a tym samym proporcjonalnie zmniejszając ekspozycję gwaranta. Wynika to z ogólnej zasady poręczenia, zgodnie z którą gdy dłużnik (najemca) oddaje wierzycielowi (wynajmującemu) zabezpieczenie będące w posiadaniu wierzyciela, wierzyciel zwalnia z odpowiedzialności poręczenia przynajmniej w zakresie zabezpieczenia, jeśli nie w całości. Uzasadnieniem tej zasady jest to, że udostępnienie zabezpieczenia wynajmującemu upośledza zdolność gwaranta do skorzystania z potencjalnego prawa subrogacji wobec Najemcy. W związku z tym GWARANT ma prawo do częściowego lub całkowitego zwolnienia z odpowiedzialności.
oczywiście wynajmujący wolałby zatrzymać kaucję bez korzyści gwaranta. Wynajmujący twierdzi, że Kaucja ma na celu pokrycie innych kosztów, które właściciel poniesie z powodu niedotrzymania umowy przez najemcę i wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Jednym z proponowanych rozwiązań jest to, że w przypadku milczenia gwarancji wynajmujący nie powinien stosować kaucji do niezapłaconego czynszu naliczonego przed oddaniem najemcy. Raczej wynajmujący powinien zastosować kaucję tylko wobec tych zobowiązań wyłączonych z gwarancji dobrego faceta, zazwyczaj zwrot kosztów lub odnowienie lokalu. Jestem sceptyczny, że sąd wyegzekwuje te wybory. Dlatego zalecam, aby dyspozycja depozytu zabezpieczającego, czy zostanie ona zaliczona w ramach zmniejszenia zobowiązania gwaranta, była jasno określona w gwarancji dobrego faceta, a odpowiedni język został również zawarty w klauzuli depozytu zabezpieczającego leasingu.
co dla wielu wydaje się na początku prostą gwarancją, wcale nie jest proste. Gwarancja dobrego faceta stała się bardziej wyrafinowana i złożona z każdym rozszerzonym użyciem i wersją. Jestem pewien, że jeszcze bardziej kompleksowe formy będą ewoluować. Prawnicy muszą być czujni i rozważni, gdy mają do czynienia z tymi instrumentami.