Un proprietario non può iniziare una causa di sfratto senza prima terminare legalmente l’affitto. Per terminare legalmente un contratto di locazione, il proprietario deve dare l’inquilino comunicazione scritta, come specificato nello statuto di terminazione dello stato. Se l’inquilino non si muove (o risolve il problema che ha causato la risoluzione, ad esempio pagando l’affitto o trovando una nuova casa per il cane), il proprietario può quindi presentare una causa per sfrattare. Cause di sfratto nella vostra zona potrebbe essere chiamato unlawful detainer (UD) abiti o un altro nome simile.
Le leggi statali stabiliscono requisiti dettagliati per terminare una locazione. Il tipo di avviso di terminazione che un proprietario deve servire dipende dalla situazione e ogni stato ha le proprie procedure su come gli avvisi di terminazione e i documenti di sfratto devono essere scritti e consegnati (“serviti”).
Avvisi di terminazione con causa
Sebbene la terminologia vari leggermente, quando i proprietari hanno una ragione (causa) per volere un inquilino, possono utilizzare uno dei tre tipi di avvisi di terminazione:
- Pagare l’affitto o chiudere gli avvisi, che i proprietari utilizzano in genere quando l’inquilino non ha pagato l’affitto. Danno all’inquilino alcuni giorni (da tre a cinque nella maggior parte degli stati) per pagare l’affitto o uscire (“uscire”). Vedi tabella di Nolo di leggi statali sulla risoluzione per il mancato pagamento dell’affitto per maggiori dettagli.
- Curare o chiudere gli avvisi, che i proprietari di solito danno dopo che un inquilino viola un termine o una condizione del contratto di locazione o di noleggio, come una clausola di divieto di animali domestici o l’obbligo di astenersi dal fare rumore eccessivo. Di solito, l’inquilino ha un determinato periodo di tempo in cui correggere o “curare” la violazione. Un inquilino che non riesce a farlo deve muoversi o affrontare la possibilità di una causa di sfratto. Vedere tabella di Nolo di leggi statali sulla risoluzione per violazione del contratto di locazione per maggiori dettagli.
- Avvisi di chiusura incondizionati, che sono i più duri di tutti. Questi ordinano all’inquilino di uscire senza possibilità di pagare l’affitto o correggere una violazione del contratto di locazione o di noleggio. Nella maggior parte degli stati, gli avvisi di chiusura incondizionati sono consentiti solo quando il tenant ha:
- ripetutamente violato una clausola significativa contratto di locazione o contratto di locazione
- stato in ritardo con l’affitto in più di un’occasione
- gravemente danneggiato i locali, o
- impegnati in gravi attività illegali, come lo spaccio di droga nei locali.
In alcuni stati, i proprietari non sono tenuti a dare agli inquilini la possibilità di pagare l’affitto in ritardo o risolvere una violazione del contratto di locazione. In questi stati, i proprietari possono utilizzare immediatamente gli avvisi di chiusura incondizionati-possono estendere le seconde possibilità se lo desiderano, ma nessuna legge richiede loro di farlo. Vedi il grafico di Nolo delle leggi statali sulle terminazioni di uscita incondizionate per maggiori dettagli.
Quando gli inquilini hanno ricevuto un avviso, ma non spostare o risolvere la violazione contratto di locazione o di noleggio entro il termine indicato nell’avviso, il padrone di casa può presentare una causa di sfratto.
Avvisi di risoluzione senza causa
In genere, i proprietari che non hanno causa non possono terminare la locazione di un inquilino con un contratto di locazione a tempo determinato.
Quando la locazione è soggetta a un contratto di locazione mensile o ad un altro contratto di locazione a più breve termine, i proprietari possono rescindere senza causa. Essi devono semplicemente fornire l’inquilino con la quantità di preavviso richiesto dalla legge dello stato. (Si noti che molte leggi di controllo degli affitti non consentono ai proprietari di terminare anche i contratti di affitto a termine mensile o più breve senza causa.)
Difese contro lo sfratto l’inquilino potrebbe aumentare
Se l’inquilino decide di montare una difesa contro una causa di sfratto, potrebbe aggiungere settimane—anche mesi—al processo di sfratto. Un inquilino può indicare errori nell’avviso o nella denuncia di sfratto o nel servizio improprio (consegna) di entrambi, nel tentativo di ritardare o archiviare il caso.
I tribunali spesso prendono in considerazione l’azione passata di un proprietario (o la mancanza di azione) al momento di decidere una causa di sfratto. Quando un padrone di casa non è riuscito a mantenere l’affitto in una condizione di sicurezza e abitabile, o quando il padrone di casa ha presentato la causa di sfratto in rappresaglia per gli atti legali di un inquilino, i tribunali hanno meno probabilità di trovare a favore dello sfratto.
Rimozione dell’inquilino dopo una causa di sfratto
I proprietari che vincono una causa di sfratto ricevono un giudizio per il possesso della proprietà e, eventualmente, un ordine che l’inquilino paghi l’affitto non pagato. Tuttavia, anche un padrone di casa riceve un giudizio per possesso, è illegale per il padrone di casa per cercare di rimuovere l’inquilino bloccando l’inquilino fuori o spegnere le utenze. Piuttosto, i proprietari devono seguire le procedure statali e locali per la rimozione fisica degli inquilini. Questi spesso richiedono ai proprietari di mantenere lo sceriffo o altre forze dell’ordine locali per effettuare lo sfratto effettivo.
In genere, è necessario dare il giudizio del tribunale a un ufficiale di polizia locale (sceriffo o maresciallo), insieme a una tassa che viene addebitata all’inquilino come parte dei costi per portare la causa. Lo sceriffo o maresciallo dà l’inquilino un avviso che l’ufficiale sarà di nuovo entro un certo numero di giorni per rimuovere fisicamente l’inquilino se l’inquilino non è andato da allora.
Per i dettagli, vedere il grafico di Nolo delle leggi statali sulla gestione della proprietà abbandonata degli inquilini.
Motivazione per le regole sullo sfratto di un inquilino
I proprietari spesso irritano le regole dettagliate che devono seguire. C’è una ragione, tuttavia, perché la maggior parte degli stati insistono sulla stretta conformità. Prima di tutto, le cause di sfratto sono, relativamente parlando, procedure legali veloci. (Quante altre cause civili sono finite e fatte dopo poche settimane?) Il prezzo da pagare per questo trattamento semplificato è l’adesione incrollabile alle regole.
In secondo luogo, ciò che è in gioco qui—la casa di un inquilino—è probabilmente più importante di una causa civile riguardante denaro o affari. Di conseguenza, i legislatori sono stati molto attenti a vedere che gli inquilini ricevono un preavviso adeguato e l’opportunità di rispondere.
Per ulteriore aiuto nello sfrattare un inquilino
A meno che tu non conosca a fondo i tuoi diritti e doveri legali prima di sfrattare un inquilino, ea meno che tu non punti ogni “i” e attraversi ogni “t”, potresti finire dalla parte perdente.
Se hai bisogno di aiuto per comprendere i processi e le regole di sfratto in altri stati o hai bisogno di una guida specifica sullo sfratto legale di un inquilino, consulta le nostre guide stato per stato sullo sfratto degli inquilini.
Per una panoramica delle cessazioni e degli sfratti in altri stati, comprese le leggi statali pertinenti sulla risoluzione per il mancato pagamento dell’affitto e per le violazioni del contratto di locazione, vedere la Guida legale di ogni proprietario di Nolo, di Marcia Stewart, Janet Portman e Ann O’Connell.