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I proprietari di abitazione che cadono in tempi difficili rischiano di perdere le loro case se non pagano le tasse di proprietà. Questo perché i governi locali hanno il diritto di mettere un pegno sulla casa per le tasse arretrate che impedisce la proprietà di essere venduto o rifinanziato fino a quando il debito è pagato. Per gli investitori immobiliari, questo presenta un’opportunità. Piuttosto che passare attraverso preclusione, contee spesso preferiscono all’asta i loro gravami fiscali. Il miglior offerente vince il diritto di raccogliere indietro il suo investimento più un pagamento di interessi dal proprietario della casa.

Che cos’è una vendita fiscale?

Contee e città hanno un potente meccanismo di applicazione quando i proprietari di abitazione cadono delinquente sulle loro tasse di proprietà: il diritto di porre un pegno contro la casa. Un pegno è un reclamo legale contro la proprietà. Dà al titolare del pegno il diritto di riscuotere il debito fiscale, oltre a interessi e sanzioni, dal proprietario dell’immobile. Il titolare del pegno può anche precludere sulla proprietà se il debito non viene pagato entro un certo tempo.

Mentre i privilegi danno al comune il diritto di precludere, la maggior parte sceglie di eludere la spesa associata alla preclusione e invece svende il loro vincolo a una vendita fiscale. Le vendite fiscali sono aste in cui gli investitori offrono la proprietà del certificato di pegno fiscale. Gli investitori fanno soldi in uno dei due modi: raccogliendo gli interessi sul debito fiscale dal proprietario della casa, o precludendo la proprietà e prendendo la proprietà del titolo di proprietà.

Dove si trova la proprietà delinquente fiscale in vendita?

Diversi comuni hanno regole diverse per la vendita di gravami fiscali di proprietà, ma in generale, quando viene archiviato un pegno, la proprietà verrà inserita in una lista fiscale delinquente e programmata per la vendita nella prossima asta. È possibile trovare un elenco delle prossime vendite fiscali sul sito web della contea. Parla con l’ufficio del tassista della contea su come funziona l’asta e su come partecipare. Alcune giurisdizioni addebitano commissioni o depositi per la partecipazione. La maggior parte delle contee della California, ad esempio, addebita un deposito che va da $2.500 a 5 5.000 per escludere gli offerenti falsi. Il deposito viene rimborsato dopo l’asta se non vinci.

Il giorno dell’asta, l’offerente vincente diventa legalmente impegnata a pagare le tasse arretrate e l’acquisto del privilegio di proprietà delinquente fiscale. Assicurati di ricercare la proprietà su cui stai offrendo in modo da non rimanere bloccato con un limone. È facile guidare dalla proprietà e verificare la presenza di problemi evidenti come danni da incendi o inondazioni. Se paghi 1 10.000 per un pegno fiscale e la terra vale solo 5 5.000 perché la casa è bruciata, perderai soldi.

Non si può decidere di fare un’offerta su una proprietà con un sacco di altri gravami e giudizi su di esso, come un pegno fiscale IRS, dal momento che sarete bloccati con questi debiti se si precludere. Controlla il titolo con il registratore della contea. Potresti anche visitare l’ufficio del geometra della contea e cercare le loro mappe e sondaggi plat. Se la proprietà che ti interessa è senza sbocco sul mare o non ha accesso stradale, potrebbe non valere quanto pensi.

Tenete a mente che le proprietà vengono rimossi dalla lista delle aste quando il proprietario della casa paga il debito fiscale. È una buona idea fare la tua ricerca il più vicino possibile alla data dell’asta in modo da non perdere tempo su una proprietà riscattata e assicurarsi di avere un elenco aggiornato.

Come funziona l’asta di pegno?

Esistono due metodi di asta primari. Uno è noto come bid-down, in cui i potenziali investitori offrono l’importo più basso di interesse che sono disposti ad accettare sul certificato. Il comune ha un tasso massimo di legge che può essere alto come 18 per cento, e gli investitori offerta giù da lì. La maggior parte degli investitori venire via con un tasso tra il 3 per cento e il 7 per cento.

La seconda opzione prevede l’offerta di un premio sul certificato. Quando si acquista un pegno fiscale, si sta fondamentalmente pagando l’importo dell’indebitamento del proprietario di abitazione – che è indietro tasse più interessi e sanzioni. L’investitore che paga il premio più alto sopra questo importo vince.

Se pago le tasse arretrate su una proprietà, la possiedo?

Quando si acquista un certificato di pegno fiscale, si sta acquistando il diritto di ricevere un pagamento del debito, non l’atto alla casa. Il proprietario della casa è ancora il proprietario legale della casa. Se non paga il debito fiscale, allora puoi precludere. Ma non è possibile acquistare un pegno fiscale, girare intorno e precludere sulla proprietà il giorno successivo.

In ogni giurisdizione, i proprietari di abitazione sono autorizzati a un periodo di rimborso – ovunque tra tre mesi e tre anni – per rimborsare l’importo pagato per il certificato più interessi e sanzioni. E ‘ solo dopo il periodo di rimborso è che è possibile presentare una causa procedimento di preclusione per assumere la proprietà della proprietà. Ciò accade raramente poiché la stragrande maggioranza dei gravami fiscali viene pagata prima della data di rimborso.

Ecco un esempio. Diciamo che un proprietario di abitazione è delinquente sulle loro tasse nella somma di $3.000 e hai un’offerta di un tasso di interesse del 10 per cento. Lo stato addebita anche una penalità di $50 ogni 6 mesi. Si acquista il pegno fiscale e tenerlo premuto per 12 mesi fino a quando il proprietario paga il debito di $3.000. I tuoi guadagni sono costituiti da interessi a $300 (12 mesi al 10 per cento) e $100 in reddito pena (due cicli a $50). L’interesse totale guadagnato è di 4 400 contro un investimento di $3.000. Questa è una vittoria se il vostro obiettivo è quello di ottenere il vostro capitale di investimento indietro più un tasso di interesse decente. Ma se il vostro obiettivo è quello di acquistare immobili a prezzi knock-down, si sta andando ad essere fuori di fortuna quando il proprietario di abitazione paga.

Le vendite di pegno fiscale sono uguali alle vendite di atti fiscali?

Al momento della pubblicazione, 31 stati sono “stati atto fiscale.”In questi stati, gli investitori offrono direttamente sul atto di proprietà e non solo il debito fiscale. L’offerente vincitore acquisirà titolo legale il giorno dell’asta per l’importo della loro offerta vincente. Tuttavia, i proprietari di abitazione hanno ancora un periodo di rimborso legale per fare bene su ciò che devono e ottenere il titolo nella maggior parte degli stati. Quindi, in realtà, non hai intenzione di ottenere il titolo libero e chiaro per diversi mesi o anni. Perderai la proprietà se il proprietario riscatta ma dovresti vedere un ritorno sul tuo investimento sotto forma di interessi e sanzioni.

Vendite atto fiscale sono di solito aste, e l’offerta inizia con l’importo delle tasse arretrate, sanzioni e interessi e cricchetti da lì. Queste aste seguono il formato tradizionale con l’atto che va al miglior offerente. Altri stati vendono immobili in default fiscali direttamente agli acquirenti per un prezzo fisso, bypassando così la vendita all’asta. In entrambi i casi, i prezzi tendono a sedersi abbastanza vicino al valore corrente di mercato della casa. Mentre è certamente possibile atterrare un affare, è improbabile che si otterrà un affare penny-on-the-dollar.

Guardare fuori per il proprietario di abitazione Fallimento

Mentre gravami fiscali possono sembrare un investimento relativamente sicuro, capire che se il contribuente delinquente file per il fallimento, che sarà dato ancora più tempo per riscattare il loro indebitamento. Fallimento tende a fermare gli sforzi di raccolta quindi dovrete aspettare ancora di più per raccogliere il ritorno sul vostro investimento o file per la preclusione. Un deposito di fallimento potrebbe anche innescare un tasso di interesse più basso poiché i tribunali fallimentari hanno ampia libertà di ridurre i tassi di interesse per aiutare i debitori a rimettersi in piedi.