Rent control è un insieme speciale di leggi che particolari città adottano. Generalmente include limiti di aumento dell’affitto e restrizioni di sfratto. I controlli sugli affitti di alcune città richiedono l’assistenza per il trasferimento da pagare agli inquilini in determinate circostanze e gli interessi sui depositi cauzionali. Controlla la lista.
Queste leggi non si applicano ad altre città, né ad ogni unità di noleggio in città. Una delle idee più comunemente fraintese dagli inquilini è che erano sotto il controllo degli affitti, quando non lo erano.
Non assumere. Scoprire. Per uno sguardo semplificato a Los Angeles rent control, guarda qui.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills e West Hollywood hanno il controllo degli affitti, ma Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey e altre città vicine non hanno nulla di simile. Gli inquilini possono vivere in luoghi come Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venezia, e Hollywood, e pensano di non vivere in “Los Angeles.”Tuttavia, queste sono tutte parti della città di Los Angeles, e non città separate, a tutti. Queste sono aree controllate dall’affitto. Ecco una mappa per aiutarti a determinare se sei un Angeleno.
Al contrario, le persone che vivono in questa zona generale del paese che chiamiamo “LA” possono effettivamente vivere in una città separata, credendo falsamente di avere il controllo degli affitti per proteggerli. Se siete nella zona di Los Angeles e pagare acqua ed elettricità, controllare la bolletta per vedere quale città è sempre. Los Angeles ha ” DWP ” come loro utilità.
Aggiungere alla confusione è ciò che le strutture hanno il controllo dell’affitto. Solo perché si trovano in una città controllata dall’affitto non li include nella protezione di tali leggi. Ad esempio, Los Angeles passò il controllo degli affitti nel 1978 tra le grida dei proprietari che il controllo degli affitti avrebbe impedito la futura costruzione di appartamenti, così Los Angeles esentò qualsiasi struttura costruita dopo l’ottobre 1978 come compromesso politico. Strutture più recenti a Los Angeles non sono sotto il controllo degli affitti, a tutti.
Secondo la legge “Costa-Hawkins”, quando un inquilino lascia volontariamente o viene sfrattato per la maggior parte dei motivi , il proprietario può aumentare l’affitto a QUALSIASI IMPORTO per il nuovo inquilino, i cui affitti sono successivamente bloccati nei limiti di controllo dell’affitto . Qualsiasi unità di noleggio costruita dopo il 2/1/95, così come case e condomini, non sono soggetti a restrizioni di affitto. Anche dove queste restrizioni di affitto non si applicano, le protezioni di sfratto continuano.
Due nuove aggiunte a LA Rent Control sono degne di nota. L’ordinanza 175130 vieta ora al proprietario di modificare i termini di locazione senza l’accordo reciproco dell’inquilino. L’ordinanza 174501 vieta ai proprietari di aumentare la porzione di affitto dell’inquilino dopo aver terminato un programma di assistenza in affitto, come la Sezione 8; il proprietario può uscire dal programma, ma rinuncia a tutti i soldi dell’assistenza se lo fa.
Un’altra esclusione si applica alle abitazioni unifamiliari: una casa in affitto da sola su un lotto non è sotto il controllo degli affitti, ma un duplex o “due su un lotto” case sarebbero sotto il controllo degli affitti . Ci sono altre esclusioni come dormitori universitari, motel e ospedali.
Le città che hanno il controllo dell’affitto forniscono numeri di chiamata in cui è possibile scoprire se l’area in cui vivi ha il controllo dell’affitto e se la tua unità è registrata sotto tale controllo dell’affitto. Si può anche avere li posta un pacchetto della legge di controllo affitto, se amate i dettagli.
Aumento dell’affitto di scriccatura
Normalmente, l’affitto può essere aumentato con un preavviso di 30 giorni. Tuttavia, a causa dell’attuale ondata di aumenti degli affitti, in vigore il 1 ° gennaio 2001, la sezione 827 del codice civile appena rivista richiede un preavviso di 60 giorni se l’aumento dell’affitto farà superare il 10% degli aumenti di quell’anno. L’idea è di dare agli inquilini la possibilità di adattarsi agli aumenti degli affitti scriccanti, ma non di fermarli. Il calcolo è un po ‘ strano; non deve essere un grande aumento dell’affitto in una sola volta, ma solo il totale degli aumenti in un anno. Questa nuova legge influenzerà principalmente gli affitti costosi, che tendono anche ad avere escursioni proporzionalmente molto più grandi. Inoltre, non influisce sui contratti di locazione annuali, ma solo sui contratti di locazione mese per mese. Questa legge scade automaticamente nel 2006, a meno che il legislatore estende il tempo o lo rende permanente.
Ad esempio, se l’anno scorso nel mese di gennaio si stavano pagando 5 500, e il padrone di casa già sollevato l’affitto rent 25 nel mese di luglio, un aumento per più di $25 questo gennaio richiederebbe un preavviso di 60 giorni, perché il totale degli aumenti per l’anno sarebbe più di $50, il 10% di $500. Se l’aumento totale è stato del 10% o meno per l’anno, tutto ciò che si ottiene è l’avviso di 30 giorni. Se l’anno di affitto aumenta già totale 10% e il padrone di casa poi vuole aumentare l’affitto di un dollaro, deve essere di 60 giorni di preavviso, per mitigare l’impatto.
La nuova legge aggiunge anche 5 giorni per gli avvisi inviati di modifica dei termini di locazione. Un avviso di 30 giorni inviato è efficace 35 giorni dopo; un avviso di 60 giorni inviato è efficace 65 giorni dopo.
Come possiamo ottenere il controllo dell’affitto?
Il controllo degli affitti è davvero necessario solo quando il tasso di posti vacanti nell’area è inferiore a circa il 5%, perché a quel punto, i proprietari non si preoccupano di avere un posto vacante aumentando l’affitto o trascurando le riparazioni, e non hai molta scelta quando ti guardi intorno. Di conseguenza, il controllo degli affitti è una legge approvata dalle città in cui il mercato immobiliare è stretto e gli affitti aumentano solo perché i proprietari hanno il controllo di una necessità di vita che scarseggia. Affitto di controllo non è probabile che sarà una legge dello stato, perché il problema è locale.
Ci sono due modi per ottenere il controllo dell’affitto. Il più facile ma più debole è che il tuo Consiglio comunale lo promulghi, come ha fatto Los Angeles. Il più difficile ma più forte è dove gli inquilini organizzano e mettono il controllo dell’affitto sulla scheda elettorale ottenendo firme di petizione, come ha fatto Santa Monica. Entrambi questi richiedono inquilino peso di voto, che un gran numero di inquilini sono registrati per votare, votare nelle elezioni locali, e tutti votano insieme. Se il Consiglio comunale lo promulga, sarebbe un’ordinanza, ma gli elettori possono renderlo un emendamento alla Carta .
Il tuo primo passo sarebbe quello di andare alla riunione del Consiglio comunale, e durante la parte di presentazione orale , dici loro del problema e chiedi se stanno considerando di promulgare il controllo degli affitti , o almeno Solo causare lo sfratto, come Glendale ha. Vuoi menzionare queste città nella tua presentazione, poiché la loro prima reazione istintiva è che “il controllo degli affitti distrugge le città”, ma difficilmente possono dirlo su quelle città.
Dicono qualunque cosa pubblicamente, ma poi prendi un appuntamento con loro individualmente per vedere dove si trovano personalmente e fino a che punto sarebbero andati. Si potrebbe scoprire che Just Cause sfratto non è discutibile, e che potrebbero anche essere d’accordo con il pagamento di assistenza delocalizzazione per gli inquilini di edifici in fase di demolizione o di passare attraverso importanti riabilitazione o fumigazione termite. Evitare di essere conflittuale con loro. Non vogliono offendere i contributori del padrone di casa alle loro campagne, ma possono essere abbastanza comprensivi da mettere il loro dito politico in acqua. Se si ottiene una maggioranza di loro per approvare privatamente qualcosa, uno di loro deve introdurre l’idea nella discussione pubblica.
Se il Consiglio comunale sta per emanare qualcosa, vogliono essere eroi per farlo, anche se è a corto di controllo degli affitti. Mentre si stanno preparando a fare quel passo, ti consigliamo di essere in contatto con il giornale locale per parlare del tuo piano per organizzare gli inquilini per migliori protezioni legali. Una volta che siete nelle notizie, altri inquilini inizieranno a contattarvi, e si può formare un gruppo che può andare tutto il Consiglio comunale e amplificare quello che hai detto. Questo clamore pubblico poi innesca la risposta del Consiglio comunale di agire, e siete sulla buona strada. Il gruppo ringrazia il Consiglio comunale per la loro preoccupazione e si arriva a vedere la reazione del pubblico a questo. Se è una buona reazione, sono incoraggiati a fare di più.
Nel frattempo, è necessario trovare altri inquilini che sono entrambi motivati a fare qualcosa dalla propria situazione e disposti a mettere un po ‘ di tempo per farlo. Gruppi di alto livello, alcune istituzioni religiose, insegnanti, vigili del fuoco, sindacati, il Club democratico locale o gruppo liberale simile, alcune organizzazioni liberali, e un sacco di imprenditori locali, può aiutare in vari modi per ottenere la parola e aiutare a formare un gruppo politico. Ci sono molti oratori, ma pochi operatori, quindi vuoi far entrare volontari in comitati basati su progetti, che naturalmente filtrano gli oratori. Ecco una spiegazione utile per le nuove persone.
Se devi ottenere il controllo dell’affitto per petizione, potresti anche avere la legge più forte possibile, dal momento che i proprietari non ti combatteranno meno se la legge è debole. Combattono sporco tutta la strada,e hanno sempre. La frode elettorale è il loro strumento principale. Propaganda, false informazioni e argomenti fuorvianti sono tutto ciò che senti da loro. Hanno i soldi per comprare milioni in pubblicità politica, mentre sarete fortunati a uscire un mailer agli elettori. Avranno celebrità e personaggi pubblici che dicono al pubblico che il controllo degli affitti porterà il crimine nella tua città, la trasformerà in una baraccopoli, ridurrà i loro valori di proprietà, ruberà ai proprietari terrieri, impedirà ai proprietari di essere in grado di pagare le riparazioni, correre su milioni di spese dei contribuenti e costringere i proprietari a sfrattare tutti i loro inquilini. Ecco alcuni miti comuni di controllo degli affitti. Nessuno di questi è vero, naturalmente, ma gli elettori indiscussi saranno persuasi. Dalla tua parte, hai polemiche pubbliche, newsworthiness, talk show, storie di giornali, copertura televisiva e storie patetiche sugli abusi dei proprietari di inquilini vulnerabili. La battaglia politica non è affatto sulla formulazione della legge, ma su questioni emotive e filosofiche in generale.
La formulazione tecnica della legge sul controllo degli affitti richiede che un avvocato scriva. Deve essere costituzionale, non impedito dalle leggi statali, coprire tutte le scappatoie e creare efficacemente il tipo di protezione che desideri. Deve essere chiaro e organizzato, in modo che possa essere facilmente seguito e non finire in tribunale per anni. Quando viene fatto circolare per le firme, ci sono leggi specifiche che devono essere seguite per quanto riguarda la procedura, il formato, i tempi e le informazioni pubbliche, e si dovrebbe avere l’aiuto di un avvocato per assicurarsi che quelle cose siano fatte. Questo sito web può fornire parte di tale assistenza, ma come una questione pratica, è necessaria una consulenza legale locale. Per cominciare, ecco una bozza di una legge sul controllo degli affitti che potresti voler far circolare per petizione nella tua città. Può essere modificato in una certa misura, facilmente, ma grandi cambiamenti richiederebbero una ri-redazione perché così tante cose sono interconnesse al suo interno.
Registrazione degli elettori inquilino è una parte importante di questo processo. Gli inquilini sono così abituati a non avere voce in capitolo, a non considerare le loro opinioni, a non avere alcun potere di cambiare le loro vite, che il voto sembra incoerente con il modo in cui sono venuti a vedersi. Solo circa il 5% degli inquilini effettivamente votare alle elezioni locali. Gli inquilini sono veramente una maggioranza politicamente privata dei diritti. I proprietari sono solo il 2% della popolazione, ma sembrano gestire le cose, perché sfruttano i loro soldi e il loro potere. Un 10% inquilino affluenza potrebbe cambiare la storia della politica nella vostra città. I politici smetterebbero di dire che sono contro il controllo degli affitti e inizieranno a esprimere preoccupazione per gli inquilini abusati che hanno bisogno del loro aiuto. E ‘ un gioco di numeri, per essere sicuri.
Se sei veramente sincero nel voler agire, ci sono gruppi come ACORN che ti aiuteranno, per una percentuale delle tue donazioni. Potrebbe esserci già un gruppo di inquilini formato nella tua città, che i giornalisti locali o l’impiegato comunale potrebbero conoscere, e puoi unirti a loro. Non sei l’unico a pensare in questo modo.