en utleier kan ikke begynne en utkastelse søksmål uten først lovlig avslutte leieforholdet. Å lovlig avslutte en leieforholdet, må utleier gi leietaker skriftlig varsel, som angitt i statens oppsigelse lov. Hvis leietaker ikke beveger seg (eller løser problemet som førte til oppsigelsen – for eksempel ved å betale leien eller finne et nytt hjem for hunden), kan utleier deretter sende inn en søksmål for å kaste ut. Eviction søksmål i ditt område kan kalles ulovlig fanger (UD) suits eller et annet lignende navn.
Statlige lover fastsatt detaljerte krav for å avslutte en leieforholdet. Den type oppsigelsesvarsel en utleier må tjene, avhenger av situasjonen, og hver stat har sine egne prosedyrer for hvordan oppsigelsesvarsler og utkastelsespapirer må skrives og leveres («servert»).
Oppsigelse Med Årsak
selv om terminologien varierer noe, når utleiere har en grunn (årsak) for å ville ha en leietaker ut, kan de bruke en av tre typer oppsigelse:
- Betale leie eller avslutte merknader, som utleiere vanligvis bruker når leieren ikke har betalt leien. De gir leietaker noen dager (tre til fem i de fleste stater) for å betale leien eller flytte ut («avslutte»). Se Nolo diagram over statlige lover om oppsigelse for manglende betaling av leie for mer informasjon.
- Cure or quit merknader, som utleiere vanligvis gi etter en leietaker bryter et begrep eller tilstand av leieavtalen eller leieavtale, for eksempel en no-pets klausul eller kravet om å avstå fra å gjøre overdreven støy. Vanligvis har leietaker en viss tid til å korrigere, eller» kurere » bruddet. En leietaker som ikke klarer å gjøre det må flytte eller møte muligheten for en utkastelse søksmål. Se Nolo diagram over statlige lover om oppsigelse for brudd på leieavtalen for mer informasjon.
- Ubetinget avslutt merknader, som er den hardeste av alle. Disse bestiller leietaker å flytte ut uten sjanse til å betale leien eller rette en leieavtale eller leieavtale brudd. I de fleste stater, ubetinget avslutte merknader er tillatt bare når leietaker har:
- gjentatte ganger brutt en betydelig lease eller leieavtale klausul
- vært sent med leien på mer enn en anledning
- alvorlig skadet lokalene, eller
- engasjert i alvorlig ulovlig aktivitet, for eksempel narkotikahandel i lokalene.
i noen stater, utleiere er ikke pålagt å gi leietakere mulighet til å betale forfalt leie eller fikse en leieavtale brudd. I disse statene kan utleiere bruke ubetingede avslutt merknader med en gang-de kan utvide andre sjanser hvis de ønsker det, men ingen lov krever at de gjør det. Se Nolos diagram over statlige lover om ubetingede avslutninger for flere detaljer.
når leietakere har mottatt varsel, men ikke flytte eller fikse leieavtalen brudd innen fristen i innkallingen, kan utleier sende inn en utkastelse søksmål.
Oppsigelse Uten Årsak
vanligvis kan utleiere som ikke har årsak ikke si opp leieforholdet til en leietaker med åremålsleie.
når leieforholdet er underlagt en måned til måned eller annen kortere leieavtale, kan utleiere si opp uten grunn. De bare må gi leietaker med mengden varsel kreves av staten lov. (Merk at mange leie kontroll lover ikke tillater utleiere å avslutte selv måned til måned eller kortere leieavtaler uten grunn.)
Forsvar Til Utkastelse Leietaker Kan Heve
Hvis leietaker bestemmer seg for å montere et forsvar mot en utkastelse dress, kan det legge uker-måneder-til utkastelse prosessen. En leietaker kan peke på feil i innkallingen eller utkastelse klage, eller feil tjeneste (levering) av enten, i et forsøk på å forsinke eller avvise saken.
Domstoler tar ofte hensyn til en utleiers tidligere handling (eller mangel på handling) når de bestemmer seg for en utkastelsesdrakt. Når en utleier har unnlatt å holde utleie i en trygg og beboelig tilstand, eller når utleier har arkivert utkastelse dress som hevn for en leietaker rettsakter, er domstolene mindre sannsynlig å finne i favør av utkastelse.
Fjerne Leietaker Etter En Utkastelse Dress
Utleiere som vinner en utkastelse dress motta en dom for besittelse av eiendommen, og muligens en ordre om at leietaker betale noen ubetalt leie. Men selv en utleier mottar en dom for besittelse, er det ulovlig for utleier å prøve å fjerne leietaker ved å låse leietaker ut eller slå av verktøy. Snarere må utleiere følge statlige og lokale prosedyrer for fysisk fjerning av leietakere. Disse krever ofte utleiere å beholde lensmannen eller andre lokale rettshåndhevelse å utføre selve utkastelse.
vanligvis må du gi retten dommen til en lokal rettshåndhevelse offiser (sheriff eller marshal), sammen med et gebyr som belastes leietaker som en del av kostnadene for å bringe dress. Sheriffen eller marshal gir leietaker en melding om at offiseren vil være tilbake innen et antall dager for å fysisk fjerne leietaker hvis leietaker ikke er borte da.
For detaljer, se Nolos diagram over statlige lover om håndtering av leietakers forlatte eiendom.
Begrunnelse For Reglene Om Evicting En Leietaker
Utleiere ofte gnage på detaljerte regler som de må følge. Det er imidlertid en grunn til at de fleste stater insisterer på streng overholdelse. Først av alt, utkastelse søksmål er, relativt sett, raske juridiske prosedyrer. (Hvor mange andre sivile saker er over og ferdig med etter noen uker? Prisen å betale for denne strømlinjeformede behandlingen er urokkelig overholdelse av reglene.
For Det Andre, hva som står på spill her—en leietakers hjem—er uten tvil viktigere enn en sivil sak om penger eller virksomhet. Følgelig har lovgivere vært ekstra forsiktig med å se at leietakere får tilstrekkelig varsel og en mulighet til å svare.
For Mer Hjelp I Evicting En Leietaker
Med mindre du grundig kjenner dine juridiske rettigheter og plikter før evicting en leietaker, og med mindre du dot hver «jeg» og krysser hver «t», kan du ende opp på den tapende siden.
hvis du trenger hjelp til å forstå utkastelsesprosessene og reglene i andre stater eller trenger statlig spesifikk veiledning om lovlig utkastelse av leietaker, se våre stat-for-stat-guider om utkastelse av leietakere.
for en oversikt over oppsigelser og utkastelser i andre stater, inkludert relevante statlige lover om oppsigelse for manglende betaling av leie og for leiebrudd, se Nolos Every Landlord ‘S Legal Guide, Av Marcia Stewart, Janet Portman og Ann O’ Connell.