Rent control er et spesielt sett med lover som bestemte byer vedtar. Det inkluderer vanligvis leie øke grenser og utkastelse restriksjoner. Noen byers leiekontroller krever at flyttehjelp skal betales til leietakere under visse omstendigheter, og renter på sikkerhetsinnskudd. Sjekk listen.
disse lovene gjelder ikke for andre byer, og heller ikke for alle utleieenheter i byen. En av de mest misforståtte ideene av leietakere er at de var under leiekontroll, da de ikke var.
ikke anta. Finne. For en forenklet titt På Los Angeles leie kontroll, se her.
Los Angeles, Santa Monica, Beverly Hills og West Hollywood har leiekontroll, Men Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey og andre byer i nærheten har ingenting som det. Leietakere kan leve i slike steder som Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venezia, Og Hollywood, og tror de ikke bor i » Los Angeles.»Men disse er alle deler Av Byen Los Angeles, og ikke separate byer, i Det hele tatt . Dette er rentekontrollerte områder. Her er et kart for å hjelpe deg med å finne ut om du Er En Angeleno.
derimot kan folk som bor i dette generelle området av landet vi kaller «LA» faktisk bo i en egen by, feilaktig å tro at de har leiekontroll for å beskytte dem. Hvis Du er I Los Angeles-området og betaler vann og strøm, sjekk regningen din for å se hvilken by som får den. Los Angeles har » DWP » som deres verktøy.
Å Legge til forvirringen er hvilke strukturer som har leiekontroll. Bare fordi de er i en leiekontrollert by, inkluderer de ikke dem innenfor beskyttelsen av disse lovene. For Eksempel passerte Los Angeles leiekontrollen i 1978 blant rop fra utleierne om at leiekontrollen ville forhindre fremtidig leilighetskonstruksjon, Så Los Angeles unntatt enhver struktur bygget etter oktober 1978 som et politisk kompromiss. Nyere strukturer I Los Angeles er ikke under leie kontroll, i det hele tatt.
under» Costa-Hawkins » – loven, når en leietaker frivillig forlater eller blir kastet ut av de fleste grunner , kan utleier heve leien TIL ET HVILKET SOM HELST BELØP for den nye leietaker, hvis leier deretter er låst inn i leiekontrollgrensene . Enhver utleieenhet bygget etter 2/1/95, samt hus og hytter, er ikke under leiebegrensninger. Selv der disse leie restriksjoner ikke gjelder, utkastelse beskyttelse fortsetter.
To nye tillegg TIL LA Rent Control er verdt å merke seg. Ordinans 175130 forbyr nå utleier fra å endre vilkårene for leieforholdet uten gjensidig avtale av leietaker. Ordinans 174501 forbyder utleiere å heve leietakerens del av leien etter å ha avsluttet et leieassistanseprogram, som Seksjon 8; utleier kan komme seg ut av programmet, men gir opp alle hjelpepengene hvis han gjør det.
En annen utelukkelse gjelder for eneboliger: et leid hus i seg selv på en lot er ikke under leiekontroll, men en duplex eller» to på en lot » hus ville være under leiekontroll . Det er andre unntak som college sovesaler, moteller, og sykehus.
Byer som har leiekontroll, oppgir anropsnumre der du kan finne ut om området du bor i, har leiekontroll og om enheten din er registrert under leiekontrollen. Du kan også få dem til å sende deg en pakke av leiekontrollloven, hvis du elsker detaljene.
Gouging Leie Øker
normalt kan leie økes med en 30-dagers varsel. Men på grunn av den nåværende bølgen av leie turer, effektiv 1 januar 2001, krever nylig revidert Civil Code Seksjon 827 en 60-dagers varsel hvis leieøkningen vil gjøre at årets øker overstige 10%. Tanken er å gi leietakere muligheten til å tilpasse seg gouging leie øker, men ikke å stoppe dem. Beregningen er litt rar; det trenger ikke å være en stor leieøkning på en gang, men bare summen av økninger over et år. Denne nye loven vil for det meste påvirke dyre utleie, som også pleier å ha forholdsmessig mye større turer. Også, det påvirker ikke årlige leieavtaler, men bare måned-til-måned leieavtaler. Denne loven utloper automatisk i 2006, med mindre Lovgiveren utvider tiden eller gjor den permanent.
for eksempel, hvis i fjor i januar betalte du $500, og utleier allerede hevet leien $25 i juli, ville en økning for mer enn $25 i januar kreve en 60-dagers varsel, fordi summen av økninger for året ville være mer enn $50, 10% av $500. Hvis økningen totalt var 10% eller mindre for året, er alt du får 30 – dagers varsel. Hvis årets leie øker allerede totalt 10% og utleier ønsker å øke leien med en dollar, må den være med 60-dagers varsel for å redusere virkningen.
den nye loven legger også til 5 dager for sendte meldinger om endring av leieforhold. En sendt 30-dagers varsel er effektiv 35 dager senere; en sendt 60 – dagers varsel er effektiv 65 dager senere.
Hvordan Kan Vi Få Leiekontroll?
Leiekontroll er egentlig bare nødvendig der ledigheten i området er under ca 5%, for på omtrent det tidspunktet er utleiere ikke bekymret for å ha en ledig stilling ved å heve leien eller forsømme reparasjoner, og du har ikke mye valg når du ser deg rundt. Følgelig er leiekontroll en lov vedtatt av byer der boligmarkedet er stramt og leieprisene går opp bare fordi utleiere har kontroll over en nødvendighet av livet som er mangelvare. Leiekontroll er ikke sannsynlig å være en statlig lov, fordi problemet er lokalt.
det er to måter å få leiekontroll på. Den enkleste, men svakeste er For Bystyret å vedta Det, som Los Angeles gjorde. Det vanskeligste, men sterkeste er hvor leietakere organiserer og legger leiekontroll på stemmeseddelen ved å få petisjonssignaturer, som Santa Monica gjorde. Begge disse krever leietaker stemme innflytelse, at et stort antall leietakere er registrert for å stemme, stemmer i lokalvalget, og alle stemme sammen. Hvis Bystyret vedtar det, ville det være en ordinans, men velgerne kan gjøre det Til En Charterendring .
ditt første skritt vil være å gå Til Bystyremøtet, og under Den Muntlige Presentasjonsdelen forteller du dem om problemet og spør om de vurderer å vedta leiekontroll , eller I det Minste Bare Føre Til Utkastelse, som Glendale har. Du vil nevne disse byene i presentasjonen din, siden deres første kne-jerk reaksjon er at «leiekontroll ødelegger byer», men de kan nesten ikke si det om disse byene.
de sier hva som helst offentlig, men du gjør en avtale med dem individuelt for å se hvor de personlig står og hvor langt de ville gå. Du kan finne At Just Cause Utkastelse ikke er støtende, og at de kanskje til og med er enige om å betale flyttehjelp for leietakere av bygninger som blir revet eller går gjennom større rehabilitering eller termittfumigering. Unngå å være konfronterende med dem. De ønsker ikke å fornærme utleier bidragsytere til sine kampanjer, men kan være sympatisk nok til å sette sin politiske tå i vannet. Hvis du får et flertall av dem til å godkjenne noe privat, må en av dem introdusere ideen i offentlig diskusjon.
Hvis Bystyret skal vedta noe, vil de være helter for å gjøre det, selv om det ikke er leiekontroll. Mens de er klar til å ta det skrittet, vil du ønsker å være i kontakt med den lokale avisen for å snakke om din plan for å organisere leietakere for bedre juridisk beskyttelse. Når du er i nyhetene, vil andre leietakere begynne å kontakte deg, og du kan danne en gruppe som alle kan gå Bystyret og forsterke det du har sagt. Denne offentlige clamor utløser Da Bystyrets svar for å handle, og du er på vei. Gruppen takker Bystyret for deres bekymring, og de får se den offentlige reaksjonen på det. Hvis det er en god reaksjon, oppfordres de til å gjøre mer.
I Mellomtiden trenger du å finne andre leietakere som både er motiverte til å gjøre noe av sin egen situasjon og villig til å sette inn litt tid til å gjøre det. Seniorgrupper, noen religiøse institusjoner, lærere, brannmenn, fagforeninger, den lokale Demokratiske Klubben eller lignende liberale gruppen, noen liberale organisasjoner og mange lokale bedriftseiere, kan hjelpe på ulike måter å få ordet ut og hjelpe deg med å danne en politisk gruppe. Det er mange snakkere, men få gjørere, så du vil få frivillige til prosjektbaserte komiteer, som naturlig filtrerer ut snakkerne. Her er en nyttig forklaring for de nye menneskene.
hvis du må få leiekontroll ved petisjon, kan du like godt ha sterkest mulig lov, siden utleiere ikke kommer til å kjempe deg noe mindre hvis loven er svak. De kjemper skitne hele veien, og har alltid. Valgfusk er deres viktigste verktøy. Propaganda, falsk informasjon og villedende argumenter er alt du hører fra dem. De har penger til å kjøpe millioner i politisk reklame, mens du vil være heldig å få ut en mailer til velgerne. De vil ha kjendiser og offentlige figurer som forteller publikum At Leiekontrollen vil bringe kriminalitet til byen din, gjøre den til en slum, drive ned eiendomsverdiene, stjele fra utleiere, hindre utleiere i å kunne betale for reparasjoner, løpe opp millioner i skattebetalers utgifter og tvinge utleiere til å kaste ut alle sine leietakere. Her er noen vanlige leiekontrollmyter. Ingen av disse er sanne, selvfølgelig, men utvilsomt velgere vil bli overtalt. På din side har du offentlig kontrovers, nyhetsverdi, talkshows, avishistorier, TV-dekning og patetiske historier om utleier misbruk av sårbare leietakere. Den politiske kampen er ikke over ordlyden av loven, i det hele tatt, men over emosjonelle og filosofiske spørsmål generelt.
den tekniske ordlyden i leien kontroll loven krever en advokat til å skrive. Det må være konstitusjonelt, ikke forhindret Av Statlige lover, dekke alle smutthull, og effektivt skape den slags beskyttelse du vil ha. Det må være klart og organisert, slik at det lett kan følges og ikke ende opp i retten i årevis. Når det er sirkulert for signaturer, er det spesifikke lover som må følges med hensyn til prosedyre, format, timing og offentlig informasjon, og du bør ha en advokat hjelp til å sørge for at disse tingene er gjort. Dette nettstedet kan gi noe av den hjelpen, men som en praktisk sak er lokal juridisk rådgivning nødvendig. For en start, her er et utkast til en leiekontroll lov som du kanskje vil sirkulere ved petisjon i byen din. Det kan endres til en viss grad, enkelt, men store endringer vil kreve en re-utkast fordi så mange ting er sammenkoblet i den.
Leietaker velgerregistrering er en viktig del av denne prosessen. Leietakere er så vant til å ikke ha noe å si, ikke ha sine synspunkter vurdert, ikke ha noen makt til å forandre sine liv, at avstemningen virker uforenlig med hvordan de har kommet for å se seg selv. Bare ca 5% av leietakere stemmer faktisk i lokalvalg. Leietakere er virkelig et politisk disenfranchised flertall. Utleiere er bare 2% av befolkningen, men synes å kjøre ting, fordi de utnytter sine penger og makt. En 10% leietaker valgdeltakelse kan endre politikkens historie i byen din. Politikere ville slutte å si at de er mot leiekontroll, og begynne å uttrykke bekymring for de misbrukte leietakere som trenger hjelp. Det er et tallspill, for å være sikker.
hvis du er virkelig oppriktig om å ville handle, er det grupper som ACORN som vil hjelpe, for en prosentandel av dine donasjoner. Det kan allerede være en leietakergruppe dannet i byen din, som de lokale reporterne eller byens kontorist kanskje vet om, og du kan bli med dem. Du er ikke den eneste som tenker slik.