jak uniknąć amortyzacji odzyskiwania podatku od najmu nieruchomości

jeśli jesteś jak niektórzy właściciele nieruchomości na wynajem, nigdy nie słyszałeś o terminie odzyskiwania amortyzacji, a nawet nie rozumiesz logiki, dopóki pierwszy wynajem nie zostanie wystawiony na sprzedaż. Podczas gdy posiadanie nieruchomości na wynajem oferuje korzyści z potencjalnych stałych przepływów pieniężnych, możesz być nieświadomy zakresu podatków, którym podlegasz, decydując się na sprzedaż Nieruchomości.

w tym artykule dowiesz się więcej o amortyzacji, odzyskiwaniu odpisów amortyzacyjnych i o tym, jak uniknąć podatku od odzyskiwania odpisów amortyzacyjnych przy sprzedaży wynajmowanej nieruchomości.

zrozumienie amortyzacji

IRS definiuje amortyzację jako koszt kapitału, który jest mechanizmem odzyskiwania kosztów w nieruchomości generującej dochód i musi zostać przejęty przez oczekiwany okres użytkowania nieruchomości. Pozwala na odliczenie kosztów zakupu i ulepszenia nieruchomości przez cały okres jej użytkowania.

kupując nieruchomość na wynajem, Urząd Skarbowy pozwala na odliczenie podatku w oparciu o potencjalną amortyzację wartości domu w ciągu 27,5 roku. Odliczenia te można pobrać od razu po oddaniu wynajmowanej nieruchomości do użytku. Większość nieruchomości mieszkalnych na wynajem są amortyzowane w wysokości 3,636% jego podstawy kosztów rocznie.

używając prostego studium przypadku, Załóżmy, że kupiłeś nieruchomość fourplex 1 stycznia za 300 000 USD.

obliczenie amortyzacji wygląda tak:

1. podstawa kosztów (cena zakupu) odliczona od wartości gruntu będzie równa wartości budynku.
2. wartość budynku podzielona przez 27,5 da ci roczną amortyzację.

zakładając, że wartość partii, na której siedzi fourplex, wynosi 75 000 USD, obliczenia wyglądałyby następująco:

1. $300,000 odejmowanie przez 75 000 USD równa się 225 000 USD dla wartości budynku
2. 225 000 USD podzielone przez 27,5 roku wynosi około 8 182 USD.

twoja dopuszczalna roczna kwota odpisu amortyzacyjnego wynosi $8,182. Jednak, gdy sprzedajesz wynajętą nieruchomość dla zysku, Urząd Skarbowy będzie musiał odzyskać niektóre z tych odpisów amortyzacyjnych lub zysków. Jest to znane jako odzyskanie amortyzacji. Poniżej znajduje się wszystko, co musisz wiedzieć o amortyzacji nieruchomości najmu.

co to jest amortyzacja od najmu nieruchomości?

większość właścicieli nieruchomości odlicza amortyzację w okresie użytkowania ich nieruchomości, IRS wprowadził amortyzację lub sekcję IRC 1250. Kiedy bierzesz te odliczenia w imię amortyzacji, odliczenia są uważane za zysk, ponieważ obniża podstawę kosztów i dochód podlegający opodatkowaniu.

tak więc, gdy sprzedajesz nieruchomość za zysk, Urząd Skarbowy wymaga, aby zwrócić pewien procent odpisów amortyzacyjnych, które zebrałeś w okresie, w którym nieruchomość była w użyciu. Szybki przykład obliczania odpisów amortyzacyjnych od sprzedaży najmu nieruchomości na podstawie naszego case study.

1. kupiłeś fourplex za $ 300,000, ale ponieważ musisz wykluczyć koszt ziemi, pozostawia Ci to wartość budynku $225,000.
2. odpisujesz amortyzację w wysokości 8182 zł rocznie na 11 lat. Całkowita amortyzacja odliczona jest $90,002.
3. twoja skorygowana podstawa kosztów dla fourplex wynosi teraz $134,998 (aby uzyskać skorygowaną podstawę kosztów, po prostu odlicz całkowitą amortyzację od wartości budynku)
4. jedenaście lat w dół linii, decydujesz się sprzedać nieruchomość za $500,000, a Twój zrealizowany zysk wynosi $365,002.
5. ponieważ zdałeś sobie sprawę z zysku ze sprzedaży fourplex, Urząd Skarbowy będzie wymagał zapłaty do 25% od części zysków związanych z całkowitym odpisem amortyzacyjnym. Tak więc, jeśli twoja stopa zwykłego dochodu jest ograniczona do 25%, to będzie to ($90,002*.25) co równa się amortyzacji w wysokości $22,500
6. pozostała część zrealizowanych zysków będzie opodatkowana według długoterminowej stawki podatku od zysków kapitałowych przez IRS. 20%), a następnie podatek od zysków kapitałowych będzie ($275,000*.20) co odpowiada podatkowi od zysków kapitałowych w wysokości $55,000.

więc, po sprzedaży fourplex, będziesz miał 77,500 dolarów w podatkach. Składając podatek, będziesz musiał zgłosić amortyzację na formularzu IRS 4797. Skontaktuj się z profesjonalnym doradcą podatkowym, aby uzyskać pomoc w konkretnej sytuacji.

jak uniknąć amortyzacji podatku odzyskanego od najmu nieruchomości

podczas gdy odzyskanie amortyzacji jest wymagane przez Urząd Skarbowy przy sprzedaży najmu nieruchomości lub gdy koszt nieruchomości został w pełni odzyskany, istnieje kilka prawnych sposobów sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości wynajętej bez konieczności radzenia sobie z karami podatkowymi.

sprzedaż Nieruchomości ze stratą, aby uniknąć amortyzacji podatku odzyskanego

jest to jeden z łatwych, ale trudnych sposobów uniknięcia amortyzacji podatku odzyskanego przy sprzedaży wynajmowanej nieruchomości. Nie jesteś zobowiązany przez urząd skarbowy do zapłaty podatku amortyzacyjnego, jeśli sprzedałeś swój dom za stratę.

na przykład, jeśli posiadasz fourplex przez 11 lat z całkowitą amortyzacją w wysokości 90 002 USD w tym okresie, ale zdecydujesz się sprzedać nieruchomość za 100 000 USD z powodu załamującego się rynku. W tym scenariuszu nie będziesz musiał płacić za amortyzację, zamiast tego będziesz musiał zgłosić stratę w wysokości 34 998 USD (skorygowana podstawa kosztów minus cena sprzedaży).

Jeśli posiadasz nieruchomość wynajmowaną lub fourplex w naszym przykładzie przez ponad rok, będziesz mógł zgłosić tę stratę w sekcji 1231 Kategoria strat. Oznacza to, że możesz wykorzystać stratę, aby zmniejszyć swoje zobowiązanie podatkowe w ciągu obecnych lub ostatnich dwóch lat dochodu podlegającego opodatkowaniu.

zrób wymianę podobną lub 1031, aby uniknąć amortyzacji podatku

zazwyczaj, gdy sprzedajesz nieruchomość i masz zysk, Urząd Skarbowy oczekuje, że zapłacisz podatki od zrealizowanego zysku. Jednak sekcja IRC 1031 pozwala na odroczenie płatności podatków od zysków kapitałowych i amortyzacji, jeśli zorganizujesz transakcję w ramach wymiany podobnej lub 1031.

co to jest wymiana 1031 lub podobna? Wymiana 1031 pozwala odroczyć zapłatę podatków od zysków kapitałowych lub amortyzacji, jeśli reinwestujesz wpływy ze sprzedaży nieruchomości na zakup nieruchomości zastępczej, przestrzegając wytycznych IRS.

idąc za naszym wcześniejszym przykładem fourplex;

jeśli uważnie przestudiujesz tabelę, zauważysz, że rachunek podatkowy do inwestor będzie $77,500 i część przypisana amortyzacji było nieco powyżej $22,000. Na szczęście sekcja giełdowa 1031 wykazała, że inwestor był w stanie odroczyć wypłatę amortyzacji, a nawet zysków kapitałowych.

tak więc, jeśli twoim celem jest uniknięcie zapłaty amortyzacji poprzez wykorzystanie wymiany 1031, możesz to osiągnąć poprzez ciągłe reinwestowanie wpływów ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości w inną wynajmowaną nieruchomość. W ten sposób możesz odroczyć płacenie amortyzacji do momentu śmierci, a twoje dzieci będą mogły bez podatku od nieruchomości sprzedać nieruchomość.

końcowe przemyślenia na temat tego, jak można uniknąć amortyzacji podatku odzyskanego od najmu nieruchomości

mimo że proces wymiany lub amortyzacji 1031 może wydawać się prosty na papierze, obejmuje szereg zasad i nie takie proste kroki. Pamiętaj, że przykłady użyte w tym artykule są zbyt uproszczone. Ponadto przepisy dotyczące podatku od najmu nieruchomości są złożone i podlegają ciągłym modyfikacjom.

zanim rozpoczniesz proces sprzedaży wynajmowanej nieruchomości lub zdecydujesz się uniknąć zapłaty podatku amortyzacyjnego, skontaktuj się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, aby omówić swoją sytuację.