Podstawy wynajmu komercyjnego / Pall Mall Estates

poprzednio na naszym blogu omówiliśmy wiele przeszkód, z którymi możesz się zmierzyć przy wyborze nieruchomości komercyjnej do wynajęcia. W końcu nie jest to drobny problem: uzyskanie właściwej nieruchomości-lub niewłaściwej – może mieć duży wpływ na przyszłość Twojej firmy.

w tym poście omówimy coś nieco innego: samą dzierżawę. Oto wszystko, co musisz wiedzieć o leasingu komercyjnym w Wielkiej Brytanii.

po pierwsze, co to jest leasing komercyjny?

najem komercyjny jest formą prawnie wiążącej umowy zawartej między najemcą biznesowym-Twoją firmą-a wynajmującym. Umowa najmu daje Państwu prawo do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej lub handlowej przez określony czas. W zamian za to zapłacisz pieniądze właścicielowi. Umowa najmu będzie również określać prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy w okresie najmu.

jaka jest różnica między wynajmem nieruchomości komercyjnej a mieszkalnej?

chociaż podstawowa zasada jest taka sama – wymiana użytkowania nieruchomości na pieniądze-istnieje kilka różnic między wynajmem komercyjnym a rodzajem, który można podpisać przy wynajmie mieszkania.

po pierwsze, jest mniej ochrony rządowej dla najemców nieruchomości komercyjnych. Rozumie się, że jeśli podejmujesz dzierżawę nieruchomości komercyjnych, powinieneś mieć wiedzę na temat prowadzenia działalności gospodarczej i dlatego lepiej dopasować się do odpowiedzialności niż ktoś – na przykład – wynajmujący swoje pierwsze mieszkanie.

istnieje również więcej miejsca na negocjacje w wynajmie komercyjnym, ponownie z tego powodu, że obie strony są zazwyczaj uważane za posiadające większą wiedzę na temat praktyk biznesowych, a więc są bardziej skłonni do negocjacji z realistycznymi celami w umyśle.

czy są jakieś ustne umowy najmu?

zazwyczaj nie. Problem z wszelkiego rodzaju ustnej umowy najmu jest to, że mogą być bardzo trudne do wyegzekwowania. Gdyby doszło do rozprawy sądowej, zarządzanie niezgodą byłoby po prostu sprawą przyjęcia słowa jednej osoby nad cudzym. Po pisemnym uzgodnieniu sądy będą zobowiązane do przestrzegania określonych warunków i może być niewiele miejsca na spór.

jakie rezerwy są przedmiotem leasingu komercyjnego?

zazwyczaj najem komercyjny obejmuje następujące sprawy:

• rodzaj wynajmowanej nieruchomości
• adres Nieruchomości
• długość najmu i czy jest to termin określony, czy okres, który może być okresowo odnawiany
• wysokość czynszu pobieranego, a kiedy czynsz zostanie zapłacony
• jakie rodzaje działalności można prowadzić w nieruchomości
• kto jest odpowiedzialny za wszelkie ulepszenia dotyczące dzierżawy
• jakie są postanowienia depozytu zabezpieczającego

w niektórych przypadkach dzierżawa komercyjna może również obejmować te obszary:

• postanowienia dotyczące przedłużenia najmu
• wszelkie ulepszenia Wynajmujący jest odpowiedzialny
• wszelkie ulepszenia najemca jest odpowiedzialny
• czy podnajmowanie nieruchomości jest dopuszczalne
• jakie postanowienia dotyczące wypowiedzenia są oferowane w przypadku wypowiedzenia najmu
• kto jest odpowiedzialny za zarządzanie ubezpieczeniem nieruchomości

które organy zarządzające są odpowiedzialne za zarządzanie sporami?

prawem właściwym dla umowy najmu jest jurysdykcja, w której znajduje się nieruchomość, a nie miejsce zamieszkania właściciela. To Samorząd nieruchomości będzie zarządzał wszelkimi sporami.

które strony biorą udział w podpisaniu umowy najmu?

są dwie główne partie:

• wynajmujący, inaczej zwany wynajmującym
• Ty, najemca, inaczej znany jako najemca

w niektórych przypadkach wynajmujący może zażądać poręczenia lub poręczenia: jest to osoba, która zgadza się zapłacić wszelkie straty bezpośrednio wynajmującemu, jeśli nie będziesz w stanie zapłacić czynszu lub naruszysz umowę najmu w inny sposób.

same lokale

dzierżawa będzie zawierała opis prawny lokalu; jest to po prostu sposób, w jaki nieruchomość jest identyfikowana w transakcjach prawnych dotyczących nieruchomości i w ten sam sposób byłaby opisywana w dowolnej formie dokumentów zakupu, takich jak wniosek o kredyt hipoteczny lub formularz rejestru gruntów.

inne terminy, które musisz znać dotyczące nieruchomości to:

• – odnosi się to do części nieruchomości, która jest przyłączona do lokalu w taki sposób, że jej usunięcie uszkodziłoby nieruchomość. Przykładem może być wbudowana szafka, umywalka, toaleta lub wanna.
• Chattels -są to mienie osobiste i w większości przypadków uważane są za odrębne od lokalu. Są to takie rzeczy jak rolety, zasłony, kuchenki mikrofalowe, biurka lub Sprzęt AGD, taki jak lodówki i pralki.
• poprawa stanu lokalu-jest to wydatek poniesiony przy dokonywaniu stałej poprawy stanu lokalu. Ulepszenia dzierżawy są uważane za środki trwałe i generalnie amortyzują wartość w trakcie trwania dzierżawy.

ważne jest, aby pamiętać, że będziesz mógł korzystać z wynajmowanej nieruchomości tylko do celów podyktowanych przez właściciela. Zazwyczaj w umowie najmu będzie zawarta klauzula „dozwolone użytkowanie lokalu”, która będzie wymieniać te cele. Jeśli chcesz wykorzystać nieruchomość w celu nie podyktowanym w umowie najmu, musisz uzyskać pisemną zgodę wynajmującego.

co musisz wiedzieć o czynszu

w nieruchomości komercyjnej czynsz jest zwykle płatny kwartalnie z góry. Wspólne daty to 25 Marca, 24 Czerwca, 29 września i 25 grudnia. Jednak, jak komercyjne dzierżawy są bardziej negocjowalne niż te mieszkaniowe, może być możliwe uzgodnienie alternatywnych dat z właścicielem.

inne warunki i rodzaje najmu komercyjnego, o których należy pamiętać, to:

• czynsz bazowy – jest to minimalna lub podstawowa kwota czynszu należnego określona w umowie najmu i nie obejmuje czynszów procentowych ani żadnych innych dodatkowych kosztów operacyjnych.
• Leasing procentowy-ten rodzaj leasingu występuje zazwyczaj w handlu detalicznym i jest często stosowany w centrach handlowych. W ramach tych umów najemca zapłaci stały czynsz bazowy powiększony o procent od dochodu brutto. Procent zostanie uzgodniony z góry przez wynajmującego.
• FRI Leasing-Friw tej sprawie oznacza pełną naprawę i ubezpieczenie leasingu. Mówiąc prościej, oznacza to, że najemca musi pokryć wszystkie koszty utrzymania, naprawy i ubezpieczenia nieruchomości.
• najem brutto-najem brutto jest formą najmu komercyjnego, w której najemca jest odpowiedzialny za opłacenie czynszu podstawowego i wszelkich określonych wydatków, natomiast Wynajmujący jest odpowiedzialny za opłacenie wszystkich wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, takich jak ubezpieczenie, Media i utrzymanie. W niektórych umowach najmu brutto wynajmujący może być również odpowiedzialny za zapłacenie podatku od nieruchomości.

co musisz wiedzieć o swoim depozycie

podobnie jak w przypadku standardowych umów najmu mieszkań, będziesz odpowiedzialny za uiszczenie kaucji zabezpieczającej / zabezpieczającej, aby zagwarantować, że wypełnisz wszystkie zobowiązania wynikające z umowy najmu. W trakcie trwania najmu wynajmujący będzie trzymał depozyt zabezpieczający, a jeśli uszkodzisz nieruchomość lub nie zapłacisz czynszu, wynajmujący użyje depozytu zabezpieczającego do odzyskania długu.

po zakończeniu okresu najmu najemca otrzyma kaucję zwrotną pomniejszoną o wszelkie potrącenia za naprawę lub przywrócenie nieruchomości.

ile wyniesie lokata komercyjna?

Jednak wynajmujący może poprosić o więcej w zależności od nieruchomości. W niektórych branżach Kaucja może wynosić nawet trzymiesięczny czynsz.

Podnajmowanie i przypisywanie umów najmu

w niektórych przypadkach może okazać się konieczne podnajmowanie umowy najmu, jeśli jest to dozwolone przez wynajmującego. Podnajmowanie leasingu oznacza po prostu przeniesienie odpowiedzialności za leasing na stronę trzecią na pozostały okres.

jeśli np. wynajmujesz dwa piętra w biurowcu, a w połowie kadencji nie potrzebujesz już jednego z nich, możesz podnająć niepotrzebne piętro innej firmie.

Cesja leasingu jest nieco inna, ponieważ wiąże się z całkowitym przeniesieniem wszystkich praw na osobę trzecią. Ponownie, przypisanie dzierżawy wymagałoby zgody właściciela.

wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego

zazwyczaj możesz wypowiedzieć umowę najmu po jej zawarciu, jeśli chcesz. To będzie miało wpływ na komunikację z właścicielem i wszelkimi odpowiednimi agentami nieruchomości oraz wypełnianie wszelkich niezbędnych dokumentów.

jedynym sposobem na wcześniejsze zerwanie umowy najmu komercyjnego jest to, że sama umowa najmu zawiera klauzulę zerwania. Klauzula break będzie określać, że umowa najmu może zostać zakończona bez narażania kogokolwiek na karę, a przed jej aktywacją będziesz Zwykle zobowiązany do wypowiedzenia z dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

możesz również wcześniej zakończyć dzierżawę, jeśli:

• jesteś w stanie przekazać dzierżawę komuś innemu – wynajmujący może wymagać od ciebie działania w charakterze gwaranta dla tej osoby trzeciej
• jesteś w stanie – i możesz – podnająć dzierżawę
• Twój wynajmujący daje ci na to zgodę

jeśli powyższe sytuacje nie mają zastosowania, Twoim obowiązkiem prawnym jest kontynuowanie płacenia czynszu przez resztę czasu.dzierżawa.

możesz pobrać wersję PDF tego przewodnika tutaj:

Pobierz