avsnitt 1031 i Internal Revenue Code möjliggör uppskjutning av Vinst vid avyttring av affärs-eller förvaltningsfastigheter om intäkterna återinvesteras i liknande egendom och transaktionen annars kvalificerar sig som en liknande utbyte. För att kvalificera sig som ett liknande utbyte måste både den avgivna egendomen och ersättningsfastigheten hållas för användning i handel, företag eller för investeringsändamål. Att bestämma vad som innehas för användning i en handel, affärsverksamhet eller för investeringsändamål har varit en betydande källa till strid mellan Franchise Tax Board (FTB) och skattebetalare under de senaste åren. Denna tvist har manifesterats i flera fall med liknande utbyten strukturerade som så kallade ”Swap and Drop”-transaktioner.
i en typisk ”Swap and Drop”-transaktion bidrar skattebetalaren till ersättningsfastigheten och/eller intäkterna från försäljningen av den avlämnade egendomen till en lägre nivå LLC eller partnerskap. Denna typ av struktur kan vara att föredra när det finns partners som vill sälja sina aktier i den överlåtna egendomen och andra partners som vill fortsätta sin skatteuppskjutna investering i en annan fastighet. Att bara köpa ut partnerna är i allmänhet inte möjligt eftersom partnerskapet sannolikt skulle behöva refinansiera den ursprungliga fastigheten för att få de nödvändiga kontanterna för buyout. Eftersom liknande utbyten kräver att värdet på ersättningsfastigheten är större än eller lika med värdet på den överlåtna egendomen, skulle de återstående partnerna behöva bidra med ytterligare kontanter eller riskera att få en skattepliktig start i växlingstransaktionen, vilket minskar fördelarna med att ingå en skatteuppskjuten utbyte.
FTB har tidigare intagit ståndpunkten att avsnitt 1031-utbyten strukturerade som en ”Swap and Drop” – transaktion inte kvalificerar sig för skatteuppskjuten behandling eftersom den ser transaktionen som ett utbyte av fast egendom mot immateriell personlig egendom (dvs. partnerskapsintressen, som specifikt undantas från de typer av fastigheter som är berättigade till skatteuppskov enligt avsnitt 1031). FTB har också hävdat att transaktionen” Swap and Drop ” utesluter skattebetalare från det nödvändiga innehavet av ersättningsfastigheten för användning i en handel eller verksamhet eller för investeringsändamål på grund av den tillfälliga karaktären av ersättningsfastighetens ägande före överföringen till den lägre nivån LLC eller partnerskap.
styrelsen för utjämning (BOE) ansåg emellertid nyligen att en sektion 1031-utbyte strukturerad som en ”Swap and Drop” – transaktion faktiskt kvalificerade sig för skatteuppskjuten behandling*. I överklagande av Rago Development Corp., bytte bolaget fast egendom mot TIC-intressen i ersättningsfastigheter bestående av utvecklade och outvecklade paket. Skattebetalaren var skyldig av sin långivare att konsolidera sina TIC-intressen i de utvecklade paketen till ett enda syfte LLC inom sju månader efter att ha köpt fastigheterna. FTB hävdade att transaktionen inte berättigar till skatteuppskjuten behandling eftersom skattebetalaren misslyckades med att hålla ersättningsegenskaperna för användning i en handel eller verksamhet eller för investeringsändamål och att Step-transaktionsläran bör tillämpas för att omarbeta transaktionen som skattebetalarna har fått partnerskapsintressen i LLC snarare än fast egendom som deras ersättningsfastighet. BOE avfärdade dessa argument och ansåg att transaktionen var en bona fide fortsättning på skattebetalarens investering i fast egendom. BOE ansåg därför att transaktionen var en giltig börs enligt avsnitt 1031 och kvalificerade sig för skatteuppskjuten behandling.
FTB har aggressivt granskat liknande valutatransaktioner under de senaste åren. Detta beslut, även om det inte är prejudikat, kommer att påverka flera pågående överklaganden som behandlas. BOE: s beslut bör ge en viss nivå av komfort för skattebetalare som deltar i ”Swap and Drop” – transaktioner. Kontakta din SLD-rådgivare för ytterligare information på 415.397.4444.
* överklagande av Rago Development Corp., 2015-SBE-001, daterad 23 juni 2015.