Jak se Vyhnout Znehodnocení Zachytit Daň z Pronájmu Majetku

Pokud jste jako nějaký pronájem vlastníky, jste nikdy neslyšel termín odpisy zachytit nebo dokonce pochopit logiku za ním, dokud vaše první aut jde do prodeje. Zatímco vlastnící nemovitosti k pronájmu nabízí ve prospěch potenciálních stabilní cash flow, můžete být vědomi rozsahu daně jsou vystaveny, když se rozhodnete prodat svůj majetek.

V tomto článku se dozvíte více o odpisy, odpisy zachytit, a jak, aby se zabránilo znehodnocení zachytit daně při prodeji své nemovitosti k pronájmu.

Pochopení Odpisy

IRS definuje odpisy jako výdaje, které je mechanismus pro obnovení své náklady, příjem produkující vlastnictví, a musí být přijata v průběhu předpokládané životnosti majetku. Umožňuje vám odečíst náklady na nákup a zlepšení nemovitosti po dobu její životnosti.

když si koupíte rezidenční pronájem nemovitosti, IRS vám umožní vzít si daňový odpočet na základě možného odpisu hodnoty domu nad 27,5 let. Tyto odpočty si můžete vzít, jakmile uvedete nájemní nemovitost do provozu. Většina rezidenčních nájemních nemovitostí je odpisována ve výši 3.636% své nákladové základny ročně.

Pomocí jednoduché případové studie, řekněme, že jste si zakoupili fourplex majetek na 1. ledna za $300,000.

odpisy výpočet by vypadat jako tento:

1. Na Základě Nákladů (Kupní Cena) odečte hodnota pozemků bude stejné budově hodnotu.
2. hodnota budovy dělená 27.5 vám poskytne roční odpisy.

za předpokladu, že hodnota šarže, na které sedí fourplex, je 75 000$, výpočet by vypadal takto:

1. $300,000 odečteno $ 75,000 se rovná $225,000 pro hodnotu budovy
2. $225,000 děleno 27.5 roky se rovná $ 8,182 přibližně.

vaše přípustná roční odpisová částka je $ 8,182 . Nicméně, když prodat pronájem nemovitosti pro zisk, IRS bude muset získat některé z těchto odpisů odpočty nebo zisky zpět. Toto je známé jako odpisové zachycení. Níže je vše, co potřebujete vědět o zpětném zachycení odpisů nemovitostí k pronájmu.

co je odpisy zpět na pronájem nemovitostí?

většina majitelů nemovitostí po odečtení odpisů po dobu životnosti majetku, IRS představil Odpisy Zachytit nebo IRC § 1250. Když tyto odpočty vyjmete ve jménu odpisů, odpočty se považují za zisk, protože snižují váš základ nákladů a zdanitelný příjem.

Takže, když budete prodávat nemovitost na váze, IRS vyžaduje, že budete platit zpět určité procento z odpisů, spoluúčast, budete mít shromážděné v průběhu období byl majetek v provozu. Rychlý příklad výpočtu odpisů z prodeje nájemní nemovitosti na základě naší případové studie.

1. jste si koupili fourplex za $ 300,000, ale protože je třeba vyloučit náklady na pozemku, To vám ponechává s hodnotou budovy $ 225,000.
2. berete si odpisy $ 8,182 každý rok, po dobu 11 let. Celkové odpisy odečtené je $ 90,002 .
3. upravit základ nákladů pro fourplex je nyní $134,998 (Aby se upravené náklady základ, můžete jednoduše odečíst celkové odpisy z budovy hodnota)
4. Jedenácti let v řadě, se rozhodnete prodat nemovitost za 500.000 dolarů, a váš si uvědomil, zisk je $365,002.
5. Protože si uvědomil, zisk při prodeji fourplex, ÚŘAD bude vyžadovat, že platíte až 25% na část zisku vázána na vaše celkové odpisy odpočty. Pokud je tedy vaše běžná míra příjmu omezena na 25%, pak by to bylo ($90,002*.25), což se rovná znehodnocení zachytit 22.500 dolarů
6. zbývající část zisků si uvědomil, budou zdaněny dlouhodobé kapitálové zisky daňové sazby IRS. 20%), pak by vaše daň z kapitálových výnosů byla ($275,000*.20), což se rovná dani z kapitálových výnosů ve výši 55 000 USD.

Takže, na prodej fourplex, budete se dívat na $77,500 na daních. Při podání daně, budete muset nahlásit své odpisy zpět na IRS Formulář 4797. Obraťte se na profesionálního daňového poradce, který vám pomůže s vaší konkrétní situací.

Jak se Vyhnout Znehodnocení Zachytit Daň z Pronájmu Majetku

Zatímco odpisů je zachytit požaduje finanční ÚŘAD při prodeji nemovitosti pronájem, nebo když je nemovitost nákladů byl plně zotavil, existuje několik právních způsobů, jak můžete prodávat své oslabil pronájem nemovitostí, aniž by museli vypořádat s finančními postihy.

Prodej Majetku za Ztráty, aby se Zabránilo Znehodnocení Zachytit Daně

To je jeden z jednoduchý, ale složité způsoby, aby se zabránilo znehodnocení zachytit daně při prodeji své nemovitosti k pronájmu. Nejste povinni IRS platit za odpisy zpět daně, pokud jste prodali svůj domov za ztrátu.

například, pokud jste se držel fourplex 11 let s celkem odpisy odpočet $90,002 přes období, ale rozhodnout prodat nemovitost za $100,000 v důsledku kolapsu trhu. V tomto scénáři nebudete muset platit za odpisy, místo toho byste museli nahlásit ztrátu $ 34,998 (upravený základ nákladů mínus prodejní cena).

pokud jste vlastnili nájemní nemovitost nebo fourplex v našem příkladu déle než rok, mohli byste tuto ztrátu podat v sekci 1231 Kategorie ztrát. To znamená, že ztrátu můžete použít ke snížení daňové povinnosti během současných nebo posledních dvou let zdanitelného příjmu.

Udělat, Jako je-Druhu nebo 1031, aby se Zabránilo Znehodnocení Zachytit Daně

Obvykle, když prodáváte nemovitost a máte zisk, IRS očekává, že budete platit daně z realizovaného zisku. Oddíl IRC 1031 vám však umožňuje odložit platbu daní z kapitálových zisků a odpisů, pokud strukturujete svou transakci jako součást podobné výměny nebo výměny 1031.

co je tedy výměna 1031 nebo podobného druhu? Výměna 1031 vám umožňuje odložit platbu daní z kapitálových zisků nebo odpisů, pokud reinvestujete výnosy z prodeje své nemovitosti do nákupu náhradní nemovitosti při dodržování pokynů IRS.

podle našeho dřívějšího příkladu fourplex;

Pokud budete studovat tabulky pozorně, všiml by sis, že daňový zákon k investor by být $77,500 a část přičíst odpisy zachytit, bylo trochu nad $22,000. Směnová sekce 1031 naštěstí ukázala, že investor byl schopen odložit platbu odpisů nebo dokonce kapitálových zisků.

Takže, pokud je vaším cílem je, aby se zabránilo zaplacení odpisy zachytit pomocí 1031 exchange, můžete dosáhnout, že by reinvestování výnosů z prodeje své nemovitosti k pronájmu do další pronájem nemovitosti neustále. Tímto způsobem můžete odložit placení odpisových daní zpět až do svého zániku a vaše děti mohou být schopny prodat nemovitost bez daně.

Závěrečné Myšlenky o tom, Jak se Můžete Vyhnout Odpisy Zachytit Daň z Pronájmu Majetku

I když 1031 exchange nebo odpisy zachytit proces může zdát jednoduché na papíře, to zahrnuje řadu pravidel a ne tak jednoduchých kroků. Nezapomeňte, že příklady použité v tomto článku jsou příliš zjednodušené. Zákony o dani z pronájmu nemovitostí jsou také složité a podléhají neustálým úpravám.

než začnete proces prodeje vaší nemovitosti k pronájmu nebo se rozhodnete vyhnout placení daně z odpisů, obraťte se na kvalifikovaného daňového účetního a prodiskutujte svou situaci.