Lis pendens søgninger er et kraftfuldt værktøj i din offentlige rekord due diligence toolkit til indsamling af oplysninger om potentielle panterettigheder på fast ejendom.
når du udfører due diligence for offentlig registrering på amtsniveau, søger du typisk efter føderale skatterettigheder, statslige skatterettigheder, UCC-armaturansøgninger og domsrettigheder.
men der er andre offentlige registre registreret på amtsniveau – som mekanik panterettigheder, EPA panterettigheder, ERISA panterettigheder, materialmans panterettigheder og lager panterettigheder – der kan have en stor indflydelse på forretningstransaktioner, især hvis en af de aktiver, der transporteres i transaktionen er fast ejendom.
blandt dem? Lis pendens meddelelser.
Hvad er en Lis Pendens-meddelelse?
Lis pendens er Latin for ‘dragt verserende’. Det er som et lovligt bogmærke, en skriftlig meddelelse i jordregistre for at rådgive offentligheden (især enhver, der er interesseret i at købe eller finansiere et givet stykke fast ejendom), at der er indgivet en retssag, der kan påvirke titlen eller ejerandelen i den ejendom. Lis pendens-meddelelser indeholder normalt en juridisk beskrivelse af den faste ejendom, navnene på de involverede parter og andre oplysninger om retssagen, der påvirker ejendommen.
Lis Pendens vs. Dom panterettigheder
det er længe veletableret, at grundig offentlig rekord due diligence bør omfatte søgning efter verserende sager og domme i retssystemet, og også omfatte søgning efter dom panterettigheder i lokale jurisdiktioner, hvor jord optegnelser holdes. Det er især vigtigt her at huske på, at retssager ofte indleveres i en amtsdomstol, der ikke er helt relateret til, hvor en domsafsigelse som følge af disse retssager senere kan registreres. Årsagen til dette er, at domsrettigheder kan registreres i ethvert amt i en stat, hvor fast ejendom er beliggende, hvilket giver den herskende part en metode til fuldbyrdelse af dommen over hele landet. Derfor, en dom pant er et vigtigt redskab, som den herskende part kan bruge til at få betalt på deres dom.
Lis pendens-meddelelsen fungerer forskelligt og har en anden funktion. Først, det kan kun registreres i det amt, hvor den omstridte fast ejendom er beliggende, i modsætning til domme tilbageholdsret, der kan registreres i ethvert amt, hvor fast ejendom, der søges henrettet, kan være placeret. Sekund, dens formål er ikke at håndhæve en dom, men snarere at tjene som en advarsel om, at en dom, der påvirker et bestemt stykke ejendom, kan komme – så enhver, der ønsker at købe denne ejendom eller få den inkluderet som et aktiv i en kommerciel transaktion, gør det på egen risiko. Hvor dom panterettigheder er ‘ fakta ‘om fast ejendom, litispendens meddelelser fungere som’ forsigtighed ‘ tegn. Tredje, ikke alle foretager søgninger efter verserende dragter som en del af deres transaktionelle due diligence, så litispendens kan være den bedste måde for dem at blive opmærksomme på, at der er en tvist om et stykke fast ejendom.
Bør Offentlige Rekord Due Diligence Søgninger Omfatter Lis Pendens?
hver advokat er forskellig, hver aftale er forskellig, og hver aftale budget er anderledes. Lis pendens-meddelelser er simpelthen et af de mange’ værktøjer’, som loven giver søgere for at hjælpe dem med at få aftalen rigtig. Søgning efter Lis pendens-meddelelser kan være en effektiv del af en due diligence-værktøjskasse til offentlig registrering, afhængigt af hvilke ressourcer der er tilgængelige for dig.
for eksempel, hvis en søgende part er overbevist om, at den offentlige rekord due diligence, der udføres på en given transaktion, vil fange en verserende dragt, der vedrører et vigtigt stykke fast ejendom i aftalen, så behøver de sandsynligvis ikke bekymre sig meget om at søge separat efter Lis pendens-meddelelser.
men…
hvis en søgende part er i tvivl om deres due diligence-søgestrategi eller siger, at dealbudgettet ikke imødekommer omfattende due diligence på amtsniveau, kan Lis pendens-søgninger være den bedste måde at finde ud af, at der er en tvist om et stykke fast ejendom. I denne situation, det ville være klogt – i det mindste-at kigge efter dom panterettigheder og litispendens bekendtgørelser i alle amter, hvor stykker af fast ejendom vigtige for handlen er placeret.