Lis pendens Suchen sind ein leistungsfähiges Werkzeug in Ihrem Public Record Due Diligence Toolkit für das Sammeln von Informationen über potenzielle Pfandrechte auf Immobilien.
In der Regel suchen Sie bei der Durchführung der Due Diligence für öffentliche Aufzeichnungen auf Kreisebene nach Bundessteuerpfandrechten, staatlichen Steuerpfandrechten, UCC-Steueranmeldungen und Urteilspfandrechten.
Aber es gibt andere öffentliche Aufzeichnungen, die auf Kreisebene aufgezeichnet wurden – wie Mechaniker-Pfandrechte, EPA-Pfandrechte, ERISA-Pfandrechte, Materialman-Pfandrechte und Lagerpfandrechte -, die einen großen Einfluss auf Geschäftstransaktionen haben können, insbesondere wenn eines der Vermögenswerte, die in der Transaktion vermittelt werden, Immobilien sind.
Unter denen? In: Lis pendens notices.
Was ist eine Rechtshängigkeit?
Lis pendens ist lateinisch für ‚anhängige Klage‘. Es ist wie ein rechtliches Lesezeichen, eine schriftliche Mitteilung in Grundbüchern, um die breite Öffentlichkeit (insbesondere alle, die am Kauf oder der Finanzierung eines bestimmten Grundstücks interessiert sind) darüber zu informieren, dass eine Klage eingereicht wurde, die den Titel oder das Eigentum an dieser Immobilie beeinträchtigen könnte. Lis pendens Hinweise enthalten in der Regel eine rechtliche Beschreibung der Immobilie, Namen der beteiligten Parteien und andere Informationen über die Klage, die das Eigentum betrifft.
Rechtshängigkeit vs. Urteilspfandrechte
Es ist seit langem bekannt, dass eine gründliche Sorgfaltspflicht für öffentliche Aufzeichnungen die Suche nach anhängigen Klagen und Urteilen im Gerichtssystem sowie die Suche nach Urteilspfandrechten in lokalen Gerichtsbarkeiten, in denen Grundbucheinträge geführt werden, umfassen sollte. Es ist hier besonders wichtig zu bedenken, dass Klagen häufig vor einem Bezirksgericht eingereicht werden, das völlig unabhängig davon ist, wo ein aus diesen Klagen resultierendes Pfandrecht später erfasst werden kann. Der Grund dafür ist, dass Urteilspfandrechte in jedem Landkreis innerhalb eines Staates erfasst werden können, in dem sich Immobilien befinden, Dies bietet der obsiegenden Partei eine Methode zur landesweiten Vollstreckung des Urteils. Dementsprechend ist ein Urteilspfandrecht ein wichtiges Instrument, das die obsiegende Partei verwenden kann, um für ihr Urteil bezahlt zu werden.
Die Rechtshängigkeit funktioniert anders und hat eine andere Funktion. Erstens kann es nur in der Grafschaft erfasst werden, in der sich die umstrittene Immobilie befindet, im Gegensatz zu anderen Pfandrechten, die in jeder Grafschaft erfasst werden können, in der sich Immobilien befinden, auf die hingerichtet werden soll. Zweitens ist es nicht der Zweck, ein Urteil durchzusetzen, sondern als Warnung zu dienen, dass ein Urteil, das ein bestimmtes Grundstück betrifft, bevorsteht – also jeder, der diese Immobilie kaufen oder als Vermögenswert in eine kommerzielle Transaktion einbeziehen möchte, tut dies auf eigene Gefahr. Wo Urteil Pfandrechte sind ‚Fakten‘ über Immobilien, lis pendens Hinweise wirken als ‚Vorsicht‘ Zeichen. Drittens führt nicht jeder die Suche nach anhängigen Klagen im Rahmen seiner transaktionalen Due Diligence durch, so dass die Lis Pendens der beste Weg für sie sein können, sich bewusst zu werden, dass es einen Streit über ein Stück Immobilien gibt.
Sollten öffentliche Aufzeichnungen Due-Diligence-Recherchen Rechtshängigkeit enthalten?
Jeder Anwalt ist anders, jeder Deal ist anders und jedes Deal-Budget ist anders. Lis pendens Hinweise sind einfach eines der vielen ‚Werkzeuge‘, die das Gesetz den Suchenden gibt, um ihnen zu helfen, den Deal richtig zu machen. Die Suche nach Rechtshängigkeitserklärungen kann ein effektiver Teil eines Due Diligence-Toolkits für öffentliche Aufzeichnungen sein, je nachdem, welche Ressourcen Ihnen zur Verfügung stehen.
Zum Beispiel, wenn eine suchende Partei zuversichtlich ist, dass die öffentliche Aufzeichnung Due Diligence, die auf einer bestimmten Transaktion durchgeführt wird, eine anhängige Klage fangen wird, die sich auf ein wichtiges Stück Immobilien in der Transaktion bezieht, dann brauchen sie wahrscheinlich nicht viel über die Suche separat für lis pendens Hinweise zu kümmern.
Aber …
Wenn eine suchende Partei Zweifel an ihrer Due-Diligence-Suchstrategie hat oder sagt, dass das Deal-Budget keine umfangreiche Due-Diligence-Prüfung auf Kreisebene ermöglicht, können Lis Pendens-Recherchen der beste Weg sein, um herauszufinden, dass es einen Streit um ein Stück Immobilien gibt. In dieser Situation wäre es zumindest ratsam, in allen Landkreisen, in denen sich für den Deal wichtige Immobilien befinden, nach Pfandrechten und Rechtshängigkeitserklärungen zu suchen.