So vermeiden Sie die Abschreibungsrückgewinnungssteuer auf Mietobjekte

Wenn Sie wie einige Eigentümer von Mietobjekten sind, haben Sie noch nie von dem Begriff Abschreibungsrückgewinnung gehört oder sogar die Logik dahinter verstanden, bis Ihre erste Miete zum Verkauf steht. Während der Besitz eines Mietobjekts Ihnen den Vorteil eines stetigen Cashflows bietet, sind Sie sich möglicherweise nicht bewusst, welchen Steuern Sie unterliegen, wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu verkaufen.

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über Abschreibungen, Abschreibungen und wie Sie die Abschreibungssteuer beim Verkauf Ihres Mietobjekts vermeiden können.

Abschreibung verstehen

Der IRS definiert Abschreibungen als Kapitalaufwand, der der Mechanismus zur Deckung Ihrer Kosten in einer einkommensschaffenden Immobilie ist und über die erwartete Lebensdauer der Immobilie übernommen werden muss. Es ermöglicht Ihnen, die Kosten für den Kauf und die Verbesserung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer abzuziehen.

Wenn Sie eine Wohnimmobilie kaufen, können Sie mit dem IRS einen Steuerabzug auf der Grundlage der potenziellen Wertminderung des Eigenheims über 27,5 Jahre vornehmen. Sie können diese Abzüge vornehmen, sobald Sie das Mietobjekt in Betrieb genommen haben. Die meisten Wohnimmobilien werden jährlich mit 3,636% ihrer Kostenbasis abgeschrieben.

Nehmen wir an, Sie haben am 1. Januar eine Fourplex-Immobilie für 300.000 US-Dollar gekauft.

Die Abschreibungsberechnung würde folgendermaßen aussehen:

1. Die vom Grundstückswert abgezogene Kostenbasis (Kaufpreis) entspricht dem Gebäudewert.
2. Der Gebäudewert geteilt durch 27,5 gibt Ihnen Ihren jährlichen Abschreibungsabzug.

Unter der Annahme, dass der Wert des Loses, auf dem sich der Fourplex befindet, 75.000 USD beträgt, würde die Berechnung folgendermaßen aussehen:

1. $300,000 abgezogen von $ 75.000 entspricht $ 225.000 für den Gebäudewert
2. $ 225.000 geteilt durch 27,5 Jahre entspricht $ 8.182 ungefähr.

Ihr zulässiger jährlicher Abschreibungsabzugsbetrag beträgt 8.182 USD. Wenn Sie jedoch das Mietobjekt für einen Gewinn verkaufen, muss der IRS einige dieser Abschreibungsabzüge oder Gewinne zurückerhalten. Dies wird als Abschreibungsrückgewinnung bezeichnet. Im Folgenden finden Sie alles, was Sie über die Wiederaufnahme der Abschreibung von Mietobjekten wissen müssen.

Was ist die Abschreibung auf Mietobjekte?

Da die meisten Immobilienbesitzer die Abschreibung über die Nutzungsdauer ihres Eigentums abziehen, führte der IRS die Abschreibungsrückgewinnung oder den IRC-Abschnitt 1250 ein. Wenn Sie diese Abzüge im Namen der Abschreibung vornehmen, werden die Abzüge als Gewinn betrachtet, da sie Ihre Kostenbasis und Ihr zu versteuerndes Einkommen senken.

Also, wenn Sie die Immobilie für einen Gewinn verkaufen, verlangt der IRS, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz der Abschreibungsabzüge zurückzahlen, die Sie über den Zeitraum gesammelt haben, in dem die Immobilie in Betrieb war. Ein kurzes Beispiel für die Berechnung der Abschreibung Recapture auf den Verkauf eines Mietobjekts auf der Grundlage unserer Fallstudie.

1. Sie haben einen Fourplex für 300.000 US-Dollar gekauft, aber da Sie die Grundstückskosten ausschließen müssen, haben Sie einen Gebäudewert von 225.000 US-Dollar.
2. Sie nehmen eine Abschreibung von $ 8.182 pro Jahr, für 11 Jahre. Die Gesamtabschreibung abgezogen ist $90.002.
3. Ihre bereinigte Kostenbasis für den Fourplex beträgt jetzt 134.998 USD (Um die bereinigte Kostenbasis zu erhalten, ziehen Sie einfach die Gesamtabschreibung vom Gebäudewert ab)
4. Elf Jahre später entscheiden Sie sich, die Immobilie für 500.000 USD zu verkaufen, und Ihr realisierter Gewinn beträgt 365.002 USD.
5. Da Sie beim Verkauf des Fourplex einen Gewinn erzielt haben, verlangt der IRS, dass Sie bis zu 25% der Gewinne zahlen, die an Ihre gesamten Abschreibungsabzüge gebunden sind. Also, wenn Ihre normale Einkommensrate auf 25% begrenzt ist, dann wäre es ($ 90.002 *.25), was einer Abschreibungsrückforderung von 22.500 USD entspricht
6. Der verbleibende Teil der erzielten Gewinne wird vom IRS zum langfristigen Kapitalertragsteuersatz besteuert. Wenn Ihre Kapitalertragsteuerklasse am höchsten ist (dh 20%), dann wäre Ihre Kapitalertragsteuer ($ 275.000 *.20), was einer Kapitalertragsteuer von 55.000 US-Dollar entspricht.

Also, nach dem Verkauf des Fourplex, werden Sie $ 77.500 in Steuern suchen. Wenn Sie Ihre Steuererklärung einreichen, müssen Sie Ihre Abschreibungserfassung auf dem IRS-Formular 4797 melden. Bitte wenden Sie sich an einen professionellen Steuerberater, um Unterstützung in Ihrer spezifischen Situation zu erhalten.

So vermeiden Sie die Abschreibungsrückgewinnungssteuer auf Mietobjekte

Während die Abschreibungsrückgewinnung vom IRS beim Verkauf eines Mietobjekts oder bei vollständiger Rückforderung der Immobilienkosten verlangt wird, gibt es mehrere rechtliche Möglichkeiten, wie Sie Ihr abgeschriebenes Mietobjekt verkaufen können, ohne sich mit Steuerstrafen befassen zu müssen.

Verkauf der Immobilie gegen Verlust zur Vermeidung der Abschreibungsrückgewinnungssteuer

Dies ist eine der einfachen, aber schwierigen Möglichkeiten, die Abschreibungsrückgewinnungssteuer beim Verkauf Ihres Mietobjekts zu vermeiden. Sie sind von der IRS nicht verpflichtet, die Abschreibungssteuer zu zahlen, wenn Sie Ihr Haus mit Verlust verkauft haben.

Zum Beispiel, wenn Sie den Fourplex für 11 Jahre mit einem Gesamtabschreibungsabzug von $ 90.002 über den Zeitraum gehalten haben, aber beschließen, die Immobilie für $ 100.000 aufgrund eines kollabierenden Marktes zu verkaufen. In diesem Szenario müssen Sie nicht für Abschreibungen zahlen, sondern müssten einen Verlust von 34.998 USD (bereinigte Kostenbasis abzüglich Verkaufspreis) melden.

Wenn Sie das Mietobjekt oder Fourplex in unserem Beispiel länger als ein Jahr besessen haben, können Sie diesen Verlust unter der Verlustkategorie Abschnitt 1231 einreichen. Dies bedeutet, dass Sie den Verlust verwenden können, um Ihre Steuerschuld während Ihrer aktuellen oder letzten zwei Jahre des zu versteuernden Einkommens zu reduzieren.

Führen Sie einen gleichartigen oder 1031-Austausch durch, um eine Abschreibungsrückgewinnsteuer zu vermeiden

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und einen Gewinn erzielen, erwartet der IRS normalerweise, dass Sie Steuern auf den realisierten Gewinn zahlen. Der IRC-Abschnitt 1031 ermöglicht es Ihnen jedoch, die Zahlung von Kapitalertragsteuern und Abschreibungen zu verschieben, wenn Sie Ihre Transaktion als Teil einer gleichartigen oder 1031-Börse strukturieren.

Also, was ist ein 1031 oder ähnlicher Austausch? Mit einem 1031-Umtausch können Sie die Zahlung von Kapitalertragssteuern oder Abschreibungssteuern aufschieben, wenn Sie den Verkaufserlös Ihrer Immobilie unter Einhaltung der IRS-Richtlinien in den Kauf einer Ersatzimmobilie reinvestieren.

Ausgehend von unserem früheren Fourplex-Beispiel;

Wenn Sie die Tabelle genau studieren, würden Sie feststellen, dass die Steuerrechnung an die der Investor würde $ 77.500 betragen und der Teil, der der Abschreibungsrückgewinnung zugeschrieben wird, lag etwas über $ 22.000. Glücklicherweise zeigte der Abschnitt 1031 Exchange, dass der Anleger die Zahlung von Abschreibungen oder sogar Kapitalgewinnen aufschieben konnte.

Wenn Ihr Ziel also darin besteht, die Zahlung von Abschreibungen durch die Verwendung von 1031 Exchange zu vermeiden, können Sie dies erreichen, indem Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihres Mietobjekts kontinuierlich in ein anderes Mietobjekt reinvestieren. Auf diese Weise können Sie die Zahlung von Abschreibungs- und Rückerstattungssteuern bis zu Ihrem Tod verschieben, und Ihre Kinder können das Eigentum möglicherweise steuerfrei verkaufen.

Abschließende Gedanken darüber, wie Sie die Abschreibungsrückgewinnungssteuer auf Mietobjekte vermeiden können

Auch wenn der 1031-Umtausch- oder Abschreibungsrückgewinnungsprozess auf dem Papier einfach erscheinen mag, beinhaltet er eine Reihe von Regeln und nicht so einfachen Schritten. Denken Sie daran, dass die in diesem Artikel verwendeten Beispiele übermäßig vereinfacht sind. Auch die Steuergesetze für Mietobjekte sind komplex und unterliegen ständigen Änderungen.

Bevor Sie mit dem Verkaufsprozess Ihres Mietobjekts beginnen oder sich entscheiden, die Zahlung der Abschreibungssteuer zu vermeiden, wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater, um Ihre Situation zu besprechen.