11 Pros y contras importantes del Arrendamiento de Red Triple

Un arrendamiento de red triple puede ser un ganador tanto para un propietario como para un inquilino, pero ¿tiene desventajas en el camino? Estos son algunos de los pros y contras de arrendamiento triple neto más importantes tanto desde la perspectiva del propietario como del inquilino.

Si se está metiendo en bienes raíces comerciales, ya sea como comprador o inquilino, se encontrará con el término Arrendamiento Neto Triple. Los contratos de arrendamiento son bastante sencillos cuando se trata de propiedades residenciales.

Sin embargo, puede haber variaciones en las opciones de plazo de arrendamiento con bienes raíces comerciales.

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El arrendamiento triple neto es un concepto común en todos los Estados Unidos. Antes de llevar a cabo un arrendamiento de este tipo, debe conocer los pros y los contras del arrendamiento de red triple, tanto como propietario como inquilino.

¿Qué es un Arrendamiento de Red Triple?

Un arrendamiento triple neto es un tipo de arrendamiento en el que el inquilino es responsable de los gastos de la propiedad además del alquiler bruto. Los gastos que generalmente paga el propietario son pagados por el inquilino hasta el final del contrato de arrendamiento.

Estos incluyen:

1. Impuestos a la propiedad que recauda el gobierno.
2. Seguro de propiedad que ayuda a proteger la propiedad de daños imprevistos.
3. Costes de mantenimiento para mantener y mejorar la propiedad.

Este tipo de arrendamiento suele ser apropiado para oficinas, tiendas minoristas, restaurantes y otros negocios, como una gasolinera. A menudo se llama arrendamiento Triple N o simplemente arrendamiento NNN.

Por lo general, este contrato de arrendamiento dura diez años. Sin embargo, algunos inquilinos se inscriben hasta por 25 años desde el principio.

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A pesar de que el inquilino está pagando impuestos y seguros, además de mantener la propiedad, permanece a nombre del propietario.

Además, los ingresos que recibe el propietario siguen estando sujetos a impuestos.

Cómo funciona un arrendamiento de Red Triple

Un arrendamiento de red triple puede sonar un poco complicado, pero no tiene que ser así. Es muy popular entre los inversores de bienes raíces comerciales de todo el país.

Al igual que un arrendamiento normal, el inquilino estaría de acuerdo en pagar un alquiler mensual de la propiedad basado principalmente en el valor de la propiedad. Esto podría ser un alquiler fijo para todo el período de arrendamiento o tener un aumento fijo al final de cada año para tener en cuenta la inflación.

Esto es generalmente el 3% del alquiler inicial.

Además del alquiler bruto, el inquilino también acepta pagar el impuesto a la propiedad, el seguro de propiedad y cualquier otro gasto específico o general de la propiedad.

Esto esencialmente impide que el propietario se ocupe de estos asuntos. Estos términos generalmente se negocian con la ayuda de un corredor.

Lease Triple Neto verdadero

El lease triple N verdadero o lease NNN absoluto se considera la más vinculante de las variaciones de lease triple neto. En este tipo de arrendamiento, el inquilino es responsable de todos los gastos relacionados con la propiedad.

Si la propiedad se daña, la responsabilidad de reconstruirla recae en el inquilino, ya sea que el seguro la cubra o no.

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Arrendamiento de terrenos

Existe otra variación denominada «arrendamiento de terrenos».»Esto implica que el propietario alquile un terreno al inquilino para construir algunas estructuras.

Sin embargo, al final del contrato de arrendamiento, la estructura construida pasa a ser propiedad del propietario.

Ahora, estos costos no son fijos. Los impuestos pueden aumentar y las primas de seguro pueden volverse caras. Sin embargo, es responsabilidad del inquilino asegurar el pago oportuno de los gastos que ha acordado pagar.

El no hacerlo da lugar a procedimientos para el desalojo del inquilino.

Tenga en cuenta que la propiedad permanece bajo la propiedad del propietario. A pesar de que el inquilino está pagando los impuestos, están a nombre del propietario.

Además, la logística de estos gastos recae en el inquilino.

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Pros y Contras de los Arrendamientos de Triple Red

Dado que hay dos partes involucradas, es importante conocer los pros y contras de los arrendamientos de triple red desde ambas perspectivas, p. ej., como propietario y como inquilino.

Hay ventajas y desventajas para ambas partes involucradas.

Ventajas y desventajas de Tiple Net Lease para el propietario

Ventajas para el propietario

• Ingresos Constantes

El mayor beneficio de un arrendamiento neto triple para el propietario es una ocupación a largo plazo de la propiedad con ingresos constantes. Ya sea que haya establecido un alquiler fijo o una tasa de aumento fija para el alquiler mensual, habrá dinero en su bolsillo. Es un ingreso estable que el propietario puede usar para hacer crecer su capital.

La mayoría de los acuerdos firmados tienen una duración superior a 10 años.

• Sin Responsabilidades

A diferencia de un contrato de arrendamiento tradicional, el propietario está libre de todas las responsabilidades de la propiedad. Ya sea que se trate de impuestos a la propiedad o de cuidar la propiedad física, el propietario está libre de cualquier trabajo de gestión.

Esta naturaleza sin complicaciones de un verdadero arrendamiento triple N lo convierte en una opción muy atractiva para los propietarios de propiedades comerciales.

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• El Propietario Puede Vender la Propiedad Con el Contrato de Arrendamiento

El propietario tiene la libertad de vender su propiedad incluso si hay un inquilino con un contrato de arrendamiento neto triple. Esto le da al propietario la libertad de obtener un retorno de la inversión que ha realizado en la propiedad en cualquier momento que desee.

El contrato de arrendamiento generalmente se transfiere al nuevo propietario con los mismos términos. El inquilino no tiene que desalojar la propiedad antes o después de la venta. El nuevo propietario debe cumplir con los términos acordados por el propietario anterior.

Sin embargo, todavía se benefician de los ingresos que la propiedad da a través de este arrendamiento.

• Los Ingresos Por Alquiler Son Independientes Del Alquiler Real

El alquiler bruto mensual que el inquilino paga directamente al propietario está separado de todos los demás gastos de la propiedad que el inquilino soporta. Aunque para el inquilino, todos los gastos relacionados con la propiedad son uno, para el propietario, es solo el alquiler que están recibiendo.

Esto les facilita el mantenimiento de sus libros de cuentas. Si todos los pagos, incluidos los impuestos y los costos de mantenimiento, se hicieran a través del propietario, las finanzas del acuerdo serían bastante complejas.

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Contras para el Propietario

• Límite de Ganancia

Esto es cierto que como propietario, obtiene un ingreso estable de la propiedad en alquiler. Sin embargo, esto contaría como ingreso fijo incluso con incrementos fijos. No puede aumentar el alquiler en ningún momento durante el contrato de arrendamiento.

Si el valor de la propiedad en el área aumenta, no puede beneficiarse de los aumentos de alquiler correspondientes.

Por lo general, los contratos de arrendamiento de triple red duran décadas.

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• Responsabilidad

La responsabilidad de los impuestos, las primas y los costos de mantenimiento recae en los inquilinos, pero como propietario, usted es responsable al final del día.

Si el inquilino de la propiedad no paga los impuestos, el propietario queda vulnerable.

• Gastos Elevados Después del Arrendamiento

Después de que expire el contrato de arrendamiento y el inquilino no quiera renovarlo, es posible que el propietario se quede con grandes gastos antes de arrendarlo a otro inquilino.

Estos acuerdos duran bastante tiempo, generalmente de 10 a 25 años. Durante este tiempo, la propiedad puede no permanecer en la mejor forma.

Se convierte en responsabilidad del propietario arreglar y reparar las cosas.

Es posible que el inquilino no haya cuidado bien la propiedad o hecho las mejoras necesarias con el tiempo, a pesar de que era su responsabilidad.

Dependiendo de cómo usaron la propiedad, podría estar buscando un gasto de capital muy alto antes de poder arrendarla nuevamente.

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Pros y Contras de Arrendamiento Triple Neto para el Inquilino

Pros para el Inquilino

• Alquiler Reducido

En este tipo de acuerdo, el inquilino paga un alquiler bruto reducido. Dado que el inquilino es responsable de todos los demás gastos relacionados con la propiedad, el alquiler es más bajo.

En comparación, el alquiler sería más alto si el contrato de arrendamiento no requiere que el inquilino pague el impuesto a la propiedad, los servicios públicos y el seguro directamente.

• Más Control

Como inquilino en un contrato de arrendamiento de triple red, también es responsable de los costos de mantenimiento y reparación. Esto le da más control en su mano en términos de elegir qué reparaciones completar y qué contratistas contratar.

El inquilino puede decidir y llevar a cabo las mejoras necesarias en la propiedad que permitan que su negocio crezca y aumente sus ingresos.

Del mismo modo, hay más control sobre los gastos de servicios públicos. Pueden administrar los servicios públicos y pagar los costos reales.

A diferencia de una alta tasa de alquiler diseñada para cubrir los servicios públicos, esto termina ahorrando dinero al inquilino.

• Ubicación

Los arrendamientos de red triple son comunes para propiedades ubicadas en áreas de alto valor con mayor tráfico y exposición. Por ejemplo, las propiedades comerciales en el área metropolitana del centro de la ciudad se someterían a un arrendamiento neto triple.

Este tipo de áreas tienen tasas de crecimiento muy altas.

Las empresas pueden generar altos ingresos con su presencia en una ubicación tan privilegiada.

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Contras para el Inquilino

• Altos costos & Responsabilidades

La desventaja muy aparente para el inquilino en un arrendamiento de NNN son los costos asociados con la propiedad que tienen que soportar sin importar qué.

A diferencia del alquiler de la propiedad, que está pre-decidido en el acuerdo, los costos no son fijos. Las tasas impositivas y las primas de seguros pueden aumentar.

Del mismo modo, los costos de mantenimiento aumentarían gradualmente con la inflación y el uso constante de la propiedad.

Además de los costos que el inquilino tiene que soportar, también tiene que pasar por la molestia de asegurarse de que todas estas facturas se paguen a tiempo. Puede resultar difícil mantenerse dentro del presupuesto operativo.

• Riesgos de Daños A la Propiedad

Dado que todas las responsabilidades recaen en los hombros del inquilino, también son responsables de las reparaciones en caso de accidente. Ya sea debido a un error humano o a un desastre natural, el inquilino tiene que organizar todas las reparaciones.

En algunos casos, dichos costos pueden no estar completamente cubiertos por el seguro.

Además, con daños graves a la propiedad, puede ser aún más costoso mantenerla para mantener el negocio en funcionamiento.

Es posible que un inquilino no pueda deducir estos costos de mantenimiento de la propiedad de sus impuestos.

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¿Qué Paga el Propietario en el Arrendamiento Neto Triple?

Esta es una pregunta común que los inquilinos potenciales hacen antes de entrar en un contrato de arrendamiento triple N.

Si bien la mayoría de los costos relacionados con la propiedad corren a cargo del inquilino, la división real de los costos depende de los términos del acuerdo negociado por ambas partes.

Los términos difieren de un acuerdo NNN a otro. Estos términos dependen de muchas variables.

En arrendamientos absolutos o verdaderos de triple red, el propietario generalmente no paga nada.

Sin embargo, algunos gastos podrían seguir siendo responsabilidad del propietario, por ejemplo, la extensión de la propiedad.

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¿Es el Arrendamiento Triple Neto una Buena Idea?

Ahora que ha sopesado los pros y los contras del arrendamiento de triple red desde la perspectiva de un propietario y un inquilino, puede preguntarse, ¿es una buena idea seguir adelante con dicho contrato de arrendamiento?

Puede parecer a favor del propietario, pero no es necesariamente el caso.

Con los términos correctos, puede ser beneficioso para ambas partes.

Para un inquilino, hay costos más altos e ineficiencias fiscales, pero se pueden compensar aprovechando sus principales puntos de ventaja.

Comúnmente, los inquilinos entran en un contrato de arrendamiento de red triple únicamente debido a la ubicación de la propiedad. La ubicación puede hacer o deshacer el éxito de un negocio.

Por esa razón, están dispuestos a asumir los riesgos involucrados.

Para un propietario, hay más ventajas que desventajas. Dicho esto, puede mitigar los riesgos negociando los términos correctos y investigando adecuadamente al posible inquilino.

No desea que un inquilino incumpla el contrato de arrendamiento, ya que puede resultar en grandes pérdidas y una vacante difícil de llenar.

La verdad es que un arrendamiento neto triple requiere una contabilidad compleja para que ambas partes se beneficien de él.

Esta es la razón por la que los propietarios e inquilinos trabajan con corredores para mantener sus intereses del contrato de arrendamiento.

Conclusión sobre los Arrendamientos de Triple Red

Al entrar en un arrendamiento de triple red para una propiedad comercial, siempre busque otras opciones y compárelas.

En algunos casos, si un propietario ofrece un contrato de arrendamiento general que solo requiere que pague el alquiler mensual, puede ser más adecuado para su negocio.

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Realmente se reduce a cuáles son sus necesidades y qué planea hacer con la propiedad.

Encontrará que la mayoría de los propietarios con propiedades ubicadas en un área comercial costosa con una zonificación adecuada que ofrece alquileres de red triple.

Siempre es una buena idea consultar con profesionales después de hacer su tarea sobre el asunto.

Un corredor de bienes raíces con un amplio conocimiento de las propiedades en su área de destino puede dar una opinión objetiva.

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