El control de alquileres es un conjunto especial de leyes que adoptan las ciudades en particular. Por lo general, incluye límites de aumento de alquiler y restricciones de desalojo. Los controles de alquiler de algunas ciudades requieren que se pague asistencia para la reubicación a los inquilinos en ciertas circunstancias, e intereses sobre los depósitos de seguridad. Revisa la lista.
Estas leyes no se aplican a otras ciudades, ni a todas las unidades de alquiler en la ciudad. Una de las ideas más comúnmente malentendidas por los inquilinos es que estaban bajo control de alquiler, cuando no lo estaban.
No asuma. Averiguar. Para una mirada simplificada al control de alquileres de Los Ángeles, mire aquí.
Los Ángeles, Santa Mónica, Beverly Hills y West Hollywood tienen control de alquileres, pero Glendale, Burbank, Torrance, Pasadena, Downey y otras ciudades cercanas no tienen nada igual. Los inquilinos pueden vivir en lugares como Encino, Van Nuys, Northridge, San Pedro, Venecia y Hollywood, y pensar que no viven en «Los Ángeles».»Sin embargo, todas estas son partes de la Ciudad de Los Ángeles, y no ciudades separadas, en absoluto. Estas son áreas de alquiler controlado. Aquí hay un mapa para ayudarte a determinar si eres un Angelino.
En contraste, las personas que viven en esta área general del país que llamamos «Los Ángeles» pueden vivir en una ciudad separada, creyendo falsamente que tienen control de alquileres para protegerlos. Si se encuentra en el área de Los Ángeles y paga agua y electricidad, revise su factura para ver qué ciudad la recibe. Los Ángeles tiene » DWP » como su utilidad.
Añadir a la confusión es lo que las estructuras tienen control de alquiler. El hecho de que estén en una ciudad controlada por alquileres no los incluye dentro de la protección de esas leyes. Por ejemplo, Los Ángeles aprobó el control de alquileres en 1978 en medio de los gritos de los propietarios de que el control de alquileres impediría la construcción de apartamentos en el futuro, por lo que Los Ángeles eximió cualquier estructura construida después de octubre de 1978 como un compromiso político. Las estructuras más nuevas en Los Ángeles no están bajo control de alquileres, en absoluto.
Según la ley» Costa-Hawkins», cuando un inquilino se va voluntariamente o es desalojado por la mayoría de las razones, el propietario puede aumentar el alquiler a CUALQUIER CANTIDAD para el nuevo inquilino, cuyos alquileres se bloquean a partir de entonces en los límites de control de alquiler . Cualquier unidad de alquiler construida después del 2/1/95, así como casas y condominios, no están bajo restricciones de alquiler. Incluso cuando estas restricciones de alquiler no se aplican, las protecciones de desalojo continúan.
Dos nuevas adiciones al Control de Alquileres de Los Ángeles son dignas de mención. La Ordenanza 175130 ahora prohíbe al propietario cambiar los términos de arrendamiento sin acuerdo mutuo del inquilino. La Ordenanza 174501 prohíbe a los propietarios aumentar la porción del alquiler del inquilino después de terminar un programa de asistencia de alquiler, como la Sección 8; el propietario puede salir del programa, pero renuncia a todo el dinero de la asistencia si lo hace.
Otra exclusión se aplica a las viviendas unifamiliares: una casa alquilada por sí sola en un lote no está bajo control de alquiler, pero una casa dúplex o «dos en un lote» estaría bajo control de alquiler . Hay otras exclusiones, como dormitorios universitarios, moteles y hospitales.
Las ciudades que tienen control de alquileres proporcionan números de llamada donde puede averiguar si el área en la que vive tiene control de alquileres y si su unidad está registrada bajo ese control de alquileres. También puede pedirle que le envíe por correo un paquete de la ley de control de alquileres, si le gustan los detalles.
Ranurado Aumentos de alquiler
Normalmente, el alquiler se puede aumentar con un aviso de 30 días. Sin embargo, debido a la ola actual de aumentos de alquiler, a partir del 1 de enero de 2001, la Sección 827 del Código Civil recientemente revisada requiere un aviso de 60 días si el aumento de alquiler hará que los aumentos de ese año excedan el 10%. La idea es dar a los inquilinos la capacidad de adaptarse a los aumentos de alquiler, pero no detenerlos. El cálculo es un poco raro; no tiene que ser un gran aumento de alquiler a la vez, sino solo el total de aumentos durante un año. Esta nueva ley afectará principalmente a los alquileres caros, que también tienden a tener aumentos proporcionalmente mucho más grandes. Además, no afecta a los alquileres anuales, sino solo a los alquileres mensuales. Esta ley expira automáticamente en 2006, a menos que la Legislatura extienda el plazo o lo haga permanente.
Por ejemplo, si el año pasado en enero estaba pagando 5 500, y el propietario ya aumentó el alquiler 2 25 en julio, un aumento de más de January 25 este enero requeriría un aviso de 60 días, porque el total de aumentos para el año sería de más de 5 50, 10% de $500. Si el total del aumento fue del 10% o menos para el año, todo lo que obtienes es el aviso de 30 días. Si el alquiler del año ya aumenta un total de 10% y el propietario quiere aumentar el alquiler en un dólar, tiene que ser con un aviso de 60 días, para mitigar el impacto.
La nueva ley también agrega 5 días para avisos de cambio de términos de arrendamiento enviados por correo. Un aviso de 30 días por correo es efectivo 35 días después; un aviso de 60 días por correo es efectivo 65 días después.
¿Cómo Podemos Obtener El Control De Alquileres?
El control de alquileres solo es necesario cuando la tasa de vacantes en el área está por debajo de aproximadamente el 5%, porque en ese punto, los propietarios no se preocupan por tener una vacante aumentando el alquiler o descuidando las reparaciones, y no tiene muchas opciones cuando mira a su alrededor. En consecuencia, el control de alquileres es una ley aprobada por ciudades donde el mercado de la vivienda es estrecho y los alquileres aumentan solo porque los propietarios tienen el control de una necesidad de vida que escasea. El control de alquileres no es probable que sea una ley estatal, porque el problema es local.
Hay dos maneras de obtener control de alquiler. Lo más fácil, pero lo más débil, es que el Ayuntamiento lo promulgue, como lo hizo Los Ángeles. El más difícil pero más fuerte es donde los inquilinos se organizan y ponen el control de alquiler en la boleta electoral al obtener firmas de petición, como lo hizo Santa Mónica. Ambos requieren que los inquilinos voten, que un gran número de inquilinos estén registrados para votar, que voten en las elecciones locales y que todos voten juntos. Si el Concejo Municipal lo promulga, sería una ordenanza , pero los votantes pueden hacer una Enmienda al Estatuto .
El primer paso sería ir a la reunión del Concejo Municipal, y durante la parte de la Presentación Oral, les cuentas sobre el problema y les preguntas si están considerando promulgar el control de alquileres , o al menos Desalojo por Causa Justa, como el que tiene Glendale. Usted quiere mencionar estos pueblos en su presentación, ya que su primera reacción instintiva es que «el control de alquileres destruye las ciudades», pero difícilmente pueden decir eso sobre esas ciudades.
Dicen lo que sea públicamente, pero luego haces una cita con ellos individualmente para ver dónde están personalmente y hasta dónde llegarían. Es posible que encuentre que el desalojo por Causa Justa no es objetable, y que incluso podrían estar de acuerdo con pagar asistencia de reubicación para los inquilinos de edificios que están siendo demolidos o que están pasando por una rehabilitación importante o fumigación de termitas. Evita la confrontación con ellos. No quieren ofender a los contribuyentes de los propietarios a sus campañas, pero pueden ser lo suficientemente comprensivos como para poner su dedo político en el agua. Si consigues que la mayoría de ellos aprueben algo en privado, uno de ellos tiene que introducir la idea en la discusión pública.
Si el Ayuntamiento va a promulgar algo, quieren ser héroes por hacerlo, incluso si está corto de control de alquileres. Mientras se preparan para dar ese paso, usted querrá estar en contacto con el periódico local para hablar sobre su plan para organizar a los inquilinos para obtener mejores protecciones legales. Una vez que esté en las noticias, otros inquilinos comenzarán a ponerse en contacto con usted, y puede formar un grupo que pueda ir al Ayuntamiento y amplificar lo que ha dicho. Este clamor público desencadena la respuesta del Ayuntamiento para tomar medidas, y estás en camino. El grupo agradece al Ayuntamiento por su preocupación y ven la reacción del público a eso. Si es una buena reacción, se les anima a hacer más.
Mientras tanto, necesita encontrar otros inquilinos que estén motivados para hacer algo por su propia situación y dispuestos a dedicar algo de tiempo para hacerlo. Los grupos de alto nivel, algunas instituciones religiosas, maestros, bomberos, sindicatos, el Club Democrático local o un grupo liberal similar, algunas organizaciones liberales y muchos propietarios de negocios locales, pueden ayudar de varias maneras a correr la voz y ayudarlo a formar un grupo político. Hay muchos hablantes, pero pocos hacedores, por lo que desea obtener voluntarios en comités basados en proyectos, que naturalmente filtran a los hablantes. Aquí hay una explicación útil para la gente nueva.
Si tiene que obtener control de alquiler por petición, también podría tener la ley más fuerte posible, ya que los propietarios no van a pelear menos si la ley es débil. Pelean sucio todo el camino, y siempre lo han hecho. El fraude electoral es su principal herramienta. Propaganda, información falsa y argumentos engañosos son todo lo que escuchas de ellos. Tienen el dinero para comprar millones en publicidad política, mientras que usted tendrá suerte de repartir un correo a los votantes. Tendrán celebridades y figuras públicas diciéndole al público que el Control de alquileres traerá delincuencia a su ciudad, la convertirá en un barrio pobre, reducirá el valor de sus propiedades, robará a los propietarios, evitará que los propietarios puedan pagar las reparaciones, acumulará millones en gastos de los contribuyentes y obligará a los propietarios a desalojar a todos sus inquilinos. Aquí hay algunos mitos comunes sobre el control de alquileres. Nada de esto es cierto, por supuesto, pero los votantes incuestionables serán persuadidos. Por su parte, tiene controversia pública, noticiabilidad, programas de entrevistas, artículos periodísticos, cobertura de televisión e historias patéticas sobre abusos de propietarios de inquilinos vulnerables. La batalla política no es sobre la redacción de la ley, en absoluto, sino sobre cuestiones emocionales y filosóficas en general.
La redacción técnica de la ley de control de alquileres requiere que un abogado escriba. Tiene que ser constitucional, no impedido por las leyes estatales, cubrir todas las lagunas y crear de manera efectiva los tipos de protección que desea. Tiene que ser claro y organizado, para que pueda seguirse fácilmente y no termine en los tribunales durante años. Cuando se distribuye para firmas, hay leyes específicas que deben seguirse en cuanto al procedimiento, el formato, el momento y la información pública, y debe contar con la ayuda de un abogado para asegurarse de que se hagan esas cosas. Este sitio web PUEDE proporcionar parte de esa asistencia, pero como cuestión práctica, se necesita asesoramiento legal local. Para empezar, aquí hay un borrador de una ley de control de alquileres que tal vez desee distribuir por petición en su ciudad. Se puede modificar hasta cierto punto, fácilmente, pero los cambios importantes requerirían una nueva redacción porque muchas cosas están interconectadas dentro de ella.
El registro de votantes de inquilinos es una parte importante de este proceso. Los inquilinos están tan acostumbrados a no tener voz ni voto, a no tener en cuenta sus opiniones, a no tener ningún poder para cambiar sus vidas, que votar parece inconsistente con la forma en que han llegado a verse a sí mismos. Solo alrededor del 5% de los inquilinos votan en las elecciones locales. Los inquilinos son una verdadera mayoría privada de derechos políticos. Los propietarios son solo el 2% de la población, pero parecen dirigir las cosas, porque aprovechan su dinero y poder. Una participación de votantes del 10% de los inquilinos podría cambiar la historia de la política en su ciudad. Los políticos dejarían de decir que están en contra del control de alquileres y comenzarían a expresar preocupación por los inquilinos abusados que necesitan su ayuda. Es un juego de números, para estar seguro.
Si eres realmente sincero acerca de querer actuar, hay grupos como ACORN que te ayudarán, por un porcentaje de tus donaciones. Es posible que ya haya un grupo de inquilinos formado en su ciudad, que los periodistas locales o el secretario de la ciudad conozcan, y usted puede unirse a ellos. No eres el único que piensa así.