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Los propietarios de viviendas que pasan por momentos difíciles corren el riesgo de perder sus casas si no pagan sus impuestos a la propiedad. Esto se debe a que los gobiernos locales tienen el derecho de poner un gravamen sobre la casa por impuestos atrasados, lo que impide que la propiedad se venda o refinancie hasta que se pague la deuda. Para los inversores inmobiliarios, esto presenta una oportunidad. En lugar de pasar por una ejecución hipotecaria, los condados a menudo prefieren subastar sus gravámenes fiscales. El mejor postor gana el derecho de recuperar su inversión más un pago de intereses del propietario de la vivienda.

¿Qué es una Venta de Impuestos?

Los condados y ciudades tienen un poderoso mecanismo de aplicación cuando los propietarios de vivienda caen en mora en sus impuestos a la propiedad: el derecho a colocar un gravamen contra la casa. Un gravamen es un reclamo legal contra la propiedad. Le da al titular del gravamen el derecho de cobrar la deuda tributaria, más intereses y multas, del propietario de la propiedad. El titular del gravamen también puede ejecutar la hipoteca de la propiedad si la deuda no se paga dentro de un cierto tiempo.

Mientras que los embargos dan al municipio el derecho a ejecutar una hipoteca, la mayoría opta por eludir el gasto asociado con la ejecución hipotecaria y en su lugar vender su gravamen en una venta de impuestos. Las ventas fiscales son subastas en las que los inversores pujan por la propiedad del certificado de gravamen fiscal. Los inversionistas ganan dinero de una de dos maneras: cobrando intereses sobre la deuda tributaria del propietario de la vivienda, o ejecutando una hipoteca de la propiedad y tomando la propiedad de la escritura de título.

¿Dónde Encuentra Propiedades Atrasadas de Impuestos para la Venta?

Los diferentes municipios tienen reglas diferentes para vender gravámenes por impuestos a la propiedad, pero generalmente, cuando se presenta un gravamen, la propiedad se colocará en una lista de impuestos morosos y se programará para la venta en la próxima subasta. Puede encontrar una lista de las próximas ventas de impuestos en el sitio web del condado. Hable con la oficina del asesor fiscal del condado sobre cómo funciona la subasta y cómo participar. Algunas jurisdicciones cobran tarifas o depósitos por participar. La mayoría de los condados de California, por ejemplo, cobran un depósito que varía de 2 2,500 a 5 5,000 para descartar a los postores falsos. El depósito se devuelve después de la subasta si no gana.

El día de la subasta, el postor ganador se compromete legalmente a pagar los impuestos atrasados y comprar el gravamen de propiedad atrasado de impuestos. Asegúrese de investigar la propiedad por la que está ofertando para no quedarse atascado con un limón. Es fácil pasar por la propiedad y verificar si hay problemas obvios como daños por incendio o inundación. Si paga 1 10,000 por un gravamen de impuestos y la tierra solo vale 5 5,000 porque la casa se ha incendiado, perderá dinero.

Es posible que no desee pujar por una propiedad con muchos otros gravámenes y juicios sobre ella, como un gravamen de impuestos del IRS, ya que se quedará atascado con estas deudas si ejecuta una hipoteca. Compruebe el título con el registrador del condado. También puede visitar la oficina del topógrafo del condado y buscar sus mapas de planos y encuestas. Si la propiedad que le interesa no tiene salida al mar o no tiene acceso por carretera, es posible que no valga tanto como cree.

Tenga en cuenta que las propiedades se eliminan de la lista de subastas cuando el propietario paga la deuda tributaria. Es una buena idea investigar lo más cerca posible de la fecha de la subasta para no perder el tiempo en una propiedad canjeada y asegurarse de tener una lista actualizada.

¿Cómo funciona la Subasta de Gravámenes?

Hay dos métodos de subasta principales. Una de ellas se conoce como puja descendente, en la que los inversores potenciales pujan por la cantidad de interés más baja que estén dispuestos a aceptar en el certificado. El municipio tiene una tasa máxima legal que puede ser tan alta como el 18 por ciento, y los inversores pujan hacia abajo a partir de ahí. La mayoría de los inversores obtienen una tasa entre el 3 y el 7 por ciento.

La segunda opción consiste en pujar una prima por el certificado. Cuando compra un gravamen tributario, básicamente está pagando el monto de la deuda del propietario de la vivienda, es decir, los impuestos atrasados más los intereses y las multas. El inversor que pague la prima más alta por encima de esta cantidad gana.

Si Pago Impuestos Atrasados sobre una Propiedad, ¿La Poseo?

Cuando compra un certificado de gravamen fiscal, está comprando el derecho a recibir el pago de una deuda, no la escritura de la casa. El propietario sigue siendo el propietario legal de la casa. Si no paga la deuda tributaria, entonces puede ejecutar la hipoteca. Pero no puede comprar un gravamen de impuestos, dar la vuelta y ejecutar la hipoteca de la propiedad al día siguiente.

En todas las jurisdicciones, a los propietarios se les permite un período de canje, entre tres meses y tres años, para reembolsar la cantidad que pagó por el certificado más intereses y multas. Solo después de que finalice el período de redención, puede presentar una demanda de procedimiento de ejecución hipotecaria para tomar la propiedad de la propiedad. Eso rara vez sucede, ya que la gran mayoría de los gravámenes fiscales se pagan antes de la fecha de reembolso.

Este es un ejemplo. Digamos que un propietario de vivienda está atrasado en sus impuestos en la suma de 3 3,000 y usted ha ofrecido una tasa de interés del 10 por ciento. El estado también cobra una multa de 5 50 cada 6 meses. Usted adquiere el gravamen de impuestos y lo retiene durante 12 meses hasta que el propietario pague la deuda de 3 3,000. Sus ganancias consisten en intereses de 3 300 (12 meses al 10 por ciento) y penalty 100 en ingresos por multas (dos ciclos a 5 50). El interés total ganado es de 4 400 contra una inversión de 3 3,000. Eso es una victoria si su objetivo es recuperar su capital de inversión más una tasa de interés decente. Pero si su objetivo es comprar bienes raíces a precios bajos, no tendrá suerte cuando el propietario pague.

¿Las Ventas de Gravámenes Fiscales son las Mismas que las Ventas de Escrituras Fiscales?

En el momento de la publicación, 31 estados son «estados de escritura fiscal».»En estos estados, los inversores pujan directamente por la escritura de propiedad y no solo por la deuda tributaria. El postor ganador adquirirá el título legal el día de la subasta por el monto de su oferta ganadora. Sin embargo, los propietarios de viviendas todavía tienen un período de redención legal para pagar lo que deben y recuperar el título en la mayoría de los estados. Así que, en realidad, no obtendrás el título libre y claro durante varios meses o años. Perderá la propiedad si el propietario la redime, pero debería ver un retorno de su inversión en forma de intereses y multas.

Las ventas de escrituras fiscales suelen ser subastas, y la puja comienza con la cantidad de impuestos atrasados, multas e intereses y trinquetes a partir de ahí. Estas subastas siguen el formato tradicional con la escritura al mejor postor. Otros estados venden propiedades impagadas de impuestos directamente a los compradores por un precio fijo, evitando así la venta en subasta. De cualquier manera, los precios tienden a situarse bastante cerca del valor de mercado actual de la casa. Si bien es posible obtener una ganga, es poco probable que obtenga un acuerdo de centavos por dólar.

Tenga cuidado con la bancarrota de propietario de vivienda

Mientras que los gravámenes fiscales pueden parecer una inversión relativamente segura, comprenda que si el contribuyente moroso se declara en bancarrota, se le dará aún más tiempo para redimir su deuda. La bancarrota tiende a detener los esfuerzos de cobro, por lo que tendrá que esperar aún más para cobrar el retorno de su inversión o presentar una solicitud de ejecución hipotecaria. Una declaración de bancarrota también podría desencadenar una tasa de interés más baja, ya que los tribunales de quiebras tienen amplia libertad para reducir las tasas de interés para ayudar a los deudores a recuperarse.