yksi kaupallisten kiinteistöjen vuokrasopimusten monimutkaisimmista osista ovat yhteiset aluehallintomaksut (common area maintenance, CAM) ja CAM-maksujen täsmäytys. Lyhyesti sanottuna kiinteistön yhteisten alueiden ylläpito maksaa. Niiden ylläpito on välttämätöntä tilaa käyttäville vuokralaisille ja heidän asiakkailleen. Kunkin vuoden lopussa CAM-maksut sovitetaan tyypillisesti vuokranantajan toimesta ja siirretään vuokralaiselle.
katsotaanpa tarkemmin, mitä CAM-maksut ovat. Selitämme, miten ne lasketaan ja hallitaan. Ja kuka vastaa kustannuksista.
Mitä ovat yleiset ALUEHUOLTOMAKSUT (CAM)?
CAM-maksut ovat kiinteistön yhteisten tilojen ylläpitokustannuksia. Vuokralaiset maksavat ne vuokranantajille, jotka auttavat kattamaan näihin toimintakuluihin liittyvät kustannukset sekä mahdolliset yleiskustannukset.
vuokralaisilla ja vuokranantajilla on eri näkemykset siitä, mitä vuokrasopimuksen CAM-osioon tulisi sisällyttää. Vuokranantajille CAM-kulut tarkoittavat kaikkia kuluja, joita vuokranantajalle aiheutuu liikekiinteistön ylläpidosta, korjaamisesta, käytöstä ja hallinnoinnista sekä vakuuttamisesta. Mutta vuokralaiset näkevät nämä yhteiset alueen ylläpitomaksut laajemmassa merkityksessä kaikkien vuokralaisten käyttämien yhteisten tilojen, kuten käytävien, Parkkipaikkojen, yleisten kylpyhuoneiden ja rakennusten turvallisuuden ylläpitona.
mitä sisältyy CAM-latauksiin?
CAM-maksut riippuvat kiinteistötyypistä (vähittäiskauppa, kauppa, toimisto, teollisuus jne.), vuokralainen, vuokrasopimuksen tyyppi (brutto, muutettu tai netto) ja enemmän. Seuraavassa on muutamia esimerkkejä tyypillisistä käyttökustannuksista, joita vuokranantajalle voi aiheutua ja merkitä yleiseksi aluehuoltomaksuksi ja laskuttaa vuokralaista:
- Parkkipaikkojen korjaus ja huolto
- lumenpoisto
- Roskien poisto
- Maisemointi
- Talonmiespalvelut
- tuholaistorjuntapalvelut
- turvallisuus
- vakuutus
- kiinteistöverot
- keskuskyltit
- yleishyödylliset palvelut
- LVI-kunnossapito
- vuokranantajan Hallintomaksut
- hoitopalkkiot ja
- katon korjaus ja huolto
luettelo kattaa laajan valikoiman alueita kiinteistön sisällä, ja tilasta riippuen se voisi on enemmän nokka paikkoja, kuten hissit, Ulkovalaistus, kastelujärjestelmä, ikkunanpesu, lastauslaiturit tai toimitusalueet, jalkakäytävät ja ajotiet, remontit ja muut mahdolliset yhteisen alueen ylläpitomaksut.
CAM-maksuja voi olla vaikea tunnistaa, joten on tärkeää varmistaa, että kaikki tiedot dokumentoidaan ja ylläpidetään asianmukaisesti ja että tarkat kulut sisältyvät vuokrasopimukseen.
miten CAM-maksut lasketaan?
vuoden alussa vuokranantaja budjetoi koko kiinteistön CAM-Kulut ja jakaa sen jälkeen summan vuokralaisen suhteessa osuuteen rakennuksen vuokralaisten kesken. Sinun prosenttiosuus CAM maksuja tai pro-rata osuus, joka on tyypillisesti määritelty vuokrasopimuksen, lasketaan jakamalla neliön kuvamateriaalia brutto vuokrattavissa ala rakennuksen. Summa on tajunnut osaksi kuukausittainen käyttökulut niin se voidaan maksaa koko vuoden.
vuoden lopussa vuokranantaja sovittaa todelliset CAM-kulut yhteen budjetoitujen CAM-kustannusten kanssa ja antaa sinulle CAM-Täsmäytysselvityksen. Tiliote kertoo, jos olet alipalkattu tai ylipalkattu, ja saat joko luottoa tai olet velkaa erotuksen.
kolminkertaisen nettovuokratun kiinteistönomistajan osalta, jota käsittelemme myöhemmin tässä artikkelissa, vuokralainen maksaa 100 prosenttia vuokrasopimuksessa ilmoitetuista kuluista. Suurimman osan ajasta, NNN vuokralaiset ovat kansallisia franchising kuten Walmart, CVS, Walgreens, Starbucks, ja Family Dollar.
voidaanko CAM-maksuista neuvotella?
lyhyesti, kyllä. Mutta on muutamia asioita, jotka on otettava huomioon. NOKKALATAUKSET jaetaan yleensä kahteen luokkaan-hallittaviin ja hallitsemattomiin.
- hallitsemattomia kuluja ovat muun muassa yleishyödylliset palvelut, verot ja vakuutukset.
- hallittavissa kulut ovat lähes kaikki muu lueteltu edellisessä osassa.
hyvä uutinen on, että monet hallittavissa olevat CAM-kulut ovat neuvoteltavissa riippuen siitä, kuinka tehokkaasti kiinteistöä hoidetaan. Kiinteistövero ja vakuutuskulut eivät kuitenkaan ole neuvoteltavissa ja kuuluvat hallitsemattomaan luokkaan.
CAM-maksujen Vuokratyypit
on olemassa useita vuokratyyppejä, jotka voivat määrätä, miten CAM-maksut kirjataan vuokrasopimukseen. Seuraavassa on joitakin yleisiä vuokratyyppejä ja käyttö-ja CAM-kustannusten kohdentamista:
Bruttovuokraus: bruttovuokrauksessa kiinteistön omistaja on taloudellisesti vastuussa rakennuksesta ja kattaa kaikki sen toimintaan liittyvät kulut (mukaan lukien verot, vakuutukset ja kunnossapito). Saadakseen osan kustannuksista takaisin kiinteistönomistaja rakentaa ne kuukausivuokraan, jonka vuokralainen maksaa rakennuksen käytöstä. Kiinteistön omistaja maksaa kaikki rakennukseen liittyvät kulut kuukausittaista, All inclusive-vuokrasummaa vastaan.
muutettu Bruttovuokraus: muutetussa bruttovuokrasopimuksessa vuokralainen vastaa osasta (mutta ei kaikista) kiinteistön käyttökuluista, mutta hän saa silti maksaa ne osana yhtä kuukausivuokraa.
Nettoleasing tai NNN leasing: Kolminkertaisessa nettovuokrauksessa vuokralainen imee kuukausittaisten vuokramaksujen lisäksi kaikki liiketoiminnan kulut ja kiinteistökulut omaan liiketoimintaansa, kuten kiinteistöverot, vakuutusmaksut, kunnossapidon, korjaukset ja ylläpidon
miksi on tärkeää ymmärtää CAM-maksut
valitettavasti ei ole laajaa yksimielisyyttä siitä, mitä CAM-maksut tarkalleen ottaen voivat sisältää. Ja, yhteinen alue kustannukset sisältyvät CAM maksut osa vuokrasopimuksen voi vaihdella markkinoiden ja yhden vuokranantajan toiseen.
jos haluat vähentää omistamasi tai hallinnoimasi kiinteistön käyttökustannuksia, tässä muutamia strategioita:
- tutki alueen muita rakennuksia ja katso, kuinka vertailukelpoisia niiden CAM-maksut ovat markkinoihin
- pyydä aiemmalta vuokranantajalta CAM-historiaa
- neuvottele vuokrasopimusten CAM-lausekkeiden ehdot
CAM-maksujen ymmärtäminen on yksi vaikeimmista osista vuokrasopimusneuvotteluissa. CAM-maksut vaikuttavat merkittävästi kiinteistön NOI: iin ja siihen, kuinka paljon vuokralainen maksaa tilan valtaamisesta.
mikä on CAM-sovinto?
Cam-täsmäytys on prosessi, jossa täsmäytetään kalenterivuoden aikana käytetty todellinen määrä CAM: n osalta vuoden alussa vahvistettuun budjetoituun määrään nähden. Se sitten sovitetaan yhteen sen kanssa, mitä vuokralainen antoi Camille ympäri vuoden.
miksi on tärkeää käyttää oikeaa Kiinteistönhallintaohjelmistoa
kuten aiemmin tässä artikkelissa mainittiin, asianmukainen kirjanpito ja kirjanpito on tärkeä osa CAM-Täsmäytysprosessia. Oikea Kiinteistönhallintaohjelmisto, joka on suunniteltu erityisesti liikekiinteistöihin, auttaa sinua saamaan budjetin vuoden alussa ja sovittamaan CAM vuoden lopussa vuokralaisten kanssa. Vuokralaiset yleensä pyytää varmuuskopiointi tai yksityiskohtaiset raportit ennen korvausta CAM sovinnon liittyvät maksut. Isännöintiohjelmisto, kuten UnitConnect, auttaa Liikekiinteistöjen omistajia tai johtajia pääsemään läpi CAM-sovinnon helposti. UnitConnect tarjoaa kaikki työkalut asianmukaiseen tietojen säilyttämiseen ja raportointiin, jotta pääset läpi CAM-sovinnon minuuteissa.