tavallisesti Liikekiinteistöjen vuokranantajien ja vuokralaisten tulisi allekirjoittaa kirjallinen vuokrasopimus, jossa määritellään vuokrasopimuksen ehdot. Tämä antaa varmuutta molempien osapuolten oikeuksista, velvollisuuksista ja selkeyttä mahdollisten riitojen ratkaisemiseen.
liikekiinteistön vuokraaminen ilman kirjallista sopimusta ei yleensä ole suositeltavaa. Ongelmia syntyy tyypillisesti silloin, kun vuokranantaja haluaa myydä tai ottaa kiinteistön haltuunsa ja häätää vuokralaisen.
ilman muodollista asiakirjaa vuokralaiset voivat vedota lain mukaisiin rajoitettuihin oikeuksiin ja suojaan mahdollisesti edullisempien ehtojen sijaan vain, jos virallinen kirjallinen vuokrasopimus on voimassa.
tämä artikkeli kattaa:
- Voiko vuokrasopimus olla olemassa ilman asiakirjoja?
- Yritysvuokraajien oikeudet ilman kirjallista vuokrasopimusta
- voidaanko yritysvuokraajat häätää, jos kirjallista sopimusta ei ole?
- miksi pyytää oikeudellista neuvontaa
Voiko vuokrasopimus olla olemassa ilman asiakirjoja?
vuoden 1989 Omaisuuslain (sekalaiset määräykset) 2§: n mukaan yli 3 vuotta kestävät vuokrasopimukset on tehtävä kauppakirjalla. Tämä tarkoittaa, että vuokrasopimus on sitouduttava kirjallisesti ja asiakirjassa on mainittava kaikki järjestelyn nimenomaiset ehdot ja se on sekä vuokranantajan että vuokralaisen allekirjoitettava.
Omaisuuslain(LPA) 54§: n 2 momentti luo kuitenkin poikkeuksen. Sen mukaan kaupalliset vuokrasopimukset voidaan tehdä suullisesti ja ilman virallisia asiakirjoja, jos vuokrasopimuksen kesto on alle 3 vuotta, että vuokrasopimus tuli voimaan heti, kun vuokralainen otti kiinteistön haltuunsa ja että vuokra on määritetty vallitsevan markkinahinnan mukaan eikä se ole nimellinen. Jos kaikki nämä olosuhteet pätevät, vuokralaisella on sallittu laillinen intressi.
huomaa, että myös määräaikaiset vuokrasopimukset voivat kuulua LPA-poikkeuksen piiriin.
vuokralaisten oikeudet ilman kirjallista vuokrasopimusta
vuoden 1954 vuokranantaja-ja Vuokralaislain 2.osaa sovelletaan kaikkiin vuokrasuhteisiin, joissa kiinteistö ”on tai sisältää vuokralaisen käytössä olevia tiloja, jotka ovat vuokralaisen harjoittamaa liiketoimintaa tai näitä ja muita tarkoituksia varten”.
lain mukaan yli 12 kuukautta ammatissa olleet vuokralaiset, joiden vuokranantaja on hyväksynyt vuokranmaksun, saavat ”Vuokraturvan”. Tämä on yritysvuokralaisen lakisääteinen oikeus saada uusi vuokrasopimus voimassa olevan vuokrasopimuksen päättyessä.
vakuuden saamiseksi kirjoittamattoman sopimuksen, jota ei ole tehty kauppakirjalla, on oltava vuokrasopimus, joka täyttää kiinteistölain 54§: n 2 momentin vaatimukset.
lisäksi LTAN pykälän 37 mukaan vuokralainen voi vaatia korvausta, jos Vuokranantaja saa asunnon haltuunsa.
(opastusta kaupallisiin vuokrakatselmuksiin löytyy artikkelistamme: Vuokrakatsaukset kaupallisessa vuokrasopimuksessa (a Guide!))
vaikka nämä lakisääteiset määräykset voidaan ”teettää” osana allekirjoitettua kirjallista sopimusta, ilman virallista asiakirjaa, lakisääteiset oikeudet uudistaa toimikauden lopussa ja vaatia korvausta, jos vuokranantaja ottaa omistukseensa, ovat implisiittisiä vuokralaisen hyväksi.
voidaanko yritysvuokraajat häätää, jos kirjallista vuokrasopimusta ei ole?
jos Pätevä vuokrasuhde syntyy, kaupallisen vuokranantajan on noudatettava tiukkaa lainmukaista menettelyä ottaakseen kiinteistön laillisesti takaisin vuokrasopimuksen päättyessä. Tähän sisältyy vuokralaisen irtisanominen vuokranantajan ja vuokralaisen lain 1954 pykälän 25 mukaisesti, jossa ilmoitetaan, mihin seitsemästä vastustusperusteesta he tukeutuvat vastustaakseen uutta vuokrasuhdetta.
LTA: n 30§: n 1 momentin seitsemän vastustusperustetta ovat:
a) vuokralaisella on nykyisen vuokrasopimuksen mukaisia korjaus-ja huoltovelvoitteita ja kiinteistö on huonokuntoinen;
b) vuokranmaksussa on ollut jatkuva viivästys;
c) vuokralainen on rikkonut/rikkoo voimassa oleva vuokrasopimus;
(d) vuokranantaja pystyy tarjoamaan sopivan vaihtoehtoisen majoituksen;
(e) vuokrasuhde on luotu alivuokralaisella vuokrasopimuksella;
(f) vuokranantaja aikoo purkaa tai rakentaa kiinteistön uudelleen, eikä se ole mahdollista ilman, että vuokranantaja saa sen haltuunsa;
(g) vuokranantaja aikoo ottaa kiinteistön tai sen osan omaan käyttöönsä tai asuinpaikakseen.
vuokranantajalla on velvollisuus toimittaa 25§: n mukainen kirjallinen ilmoitus vuokralaiselle enintään 12 ja vähintään kuusi kuukautta ennen ilmoitettua irtisanomispäivää ja ilmoittaa vastustavansa vuokrasuhteen uusimista.
ilmoituksessa on mainittava vuokrasopimuksen Päättymispäivä, joka on voimassa olevan sopimuskauden päätyttyä, ja siinä on mainittava perusteet uudistamisen vastustamiselle.
jos vuokralainen on hakenut uuden vuokrasopimuksen myöntämistä LTA26 pykälän nojalla, vuokranantaja voi antaa vastailmoituksen, jossa ilmoitetaan perustelut uusimatta jättämiselle.
jos vuokranantaja ottaa omistuksensa takaisin, vuokralainen voi hakea LTAN säännösten mukaista korvausta.
miksi pyytää oikeudellista neuvontaa
turvattomuus ja mahdollisuus kalliisiin riitoihin tarkoittavat, että kirjoittamattomat vuokrasopimukset ovat harvoin suositeltava vaihtoehto kaupallisille vuokralaisille tai vuokranantajille. Ne ovat pikemminkin vältettävissä oleva liiketoiminnan riski.
jos olet huolissasi oikeudellisesta asemastasi tai oikeuksistasi vuokralaisena ilman kirjallista vuokrasopimusasiakirjaa, tai jos vuokranantajasi ryhtyy toimiin ottaakseen kiinteistön haltuunsa, ota lainopillinen neuvo mahdollisuuksistasi, joilla varmistat oikeuksiesi ja etujesi suojaamisen.
vastuuvapauslauseke
tämän artiklan sisältämät asiat on tarkoitettu ainoastaan yleisluonteiseen tiedotustarkoitukseen. Tämä pykälä ei ole oikeudellista neuvontaa, eikä se ole lain täydellinen tai arvovaltainen lausunto, eikä sitä tulisi käsitellä sellaisena. Vaikka pyritään kaikin tavoin varmistamaan, että tiedot ovat oikeita, niiden oikeellisuudesta ei anneta mitään nimenomaisia tai epäsuoria takuita, eikä mistään virheestä tai laiminlyönnistä oteta vastuuta. Ennen kuin ryhdytään toimiin tässä esitettyjen tietojen perusteella, on pyydettävä oikeudellista asiantuntija-apua.